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Vente immobilière : tout savoir sur les vices cachés

ÉCLAIRAGE — Selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), chaque année, 6 500 à 8 000 transactions immobilières sont à l’origine d’un litige fondé sur des vices cachés (chiffres de 2019). Ainsi, les litiges en matière de vice caché sont à la base de nombreuses décisions jurisprudentielles. Ces décisions permettent de contribuer à définir le contour de cette notion de vice caché et d’apporter des réponses précises à de nombreuses questions : qu’est-ce qu’un « vice caché » ? En quoi consiste la garantie des vices cachés qui pèse sur le vendeur ? Comment cette garantie peut-elle être mise en œuvre par l’acquéreur ?Comment le vendeur peut s’exonérer de sa garantie ? 

Par Nathalie Quiblier, journaliste

 

Qu'est-ce qu'un vice caché ?

Le Code civil définit le vice caché et précise expressément que le vendeur en doit la garantie : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus » (article 1641 du Code civil).

 

Pour être qualifié de caché, le défaut doit donc présenter les caractéristiques suivantes :

- être antérieur à la vente : il peut être découvert après la vente, mais il doit avoir existé avant celle-ci. Ainsi, si le vice est dû à un manque de précautions ou d'entretien imputable à l'acheteur après la vente, le vice ne peut pas être qualifié de caché ;

- être grave ou rédhibitoire : il faut que le défaut affecte le logement à tel point que l'acquéreur ne l'aurait pas acheté ou en aurait proposé un prix moindre s'il en avait eu connaissance (le défaut est tel qu’il compromet l’usage du bien) ;

-être non apparent (ou dissimulé) : le vice ne doit pas avoir pu être décelé lors de la vente, malgré un examen attentif et sérieux.

 

En l'absence de l'une de ces caractéristiques, le vice n'est pas qualifié de caché et la garantie des vices cachés du vendeur ne peut donc pas être engagée.

Exemples de vices qui peuvent être qualifiés de cachés : vétusté de la toiture, graves défauts de construction, mauvais état d'une poutre maîtresse, présence de cavités souterraines, inconstructibilité du terrain, présence de bruits excessifs, pollution d'un terrain, fondations défectueuses, défaut d’étanchéité d’une terrasse...

 

À titre d'exemple, dans une affaire, le vice n'a pas été qualifié de caché, car selon les juges, le fait que le bien se situait en zone inondable avait été précisé plusieurs fois aux termes du compromis et dans l'acte d'acquisition et, de plus, « les traces d’infiltration affectant le faux-plancher de la cuisine et de la salle de bains, dues aux remontées de nappe phréatique évoquées dans les documents contractuels, étaient visibles de tous et non dissimulées » (Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre civile, 17 décembre 2020, n° 18/04141).

 

Il est important de recommander au vendeur d'informer expressément l'acquéreur des travaux nécessaires à réaliser (exemple : réfection totale d'une toiture) et de ne pas cacher la réalité de ces travaux en dissimulant la réalité des désordres avant la vente.

 

L'acquéreur non professionnel ne doit pas être négligent lors de la visite du bien immobilier avant son acquisition. Toutefois, même si cela est vivement conseillé, l'acquéreur néophyte n'a pas l'obligation légale de visiter son futur bien immobilier accompagné d'un expert (architecte…). Il ne peut donc pas lui être reproché de ne pas s'être fait assister lors des visites. Un vice est caché quand il ne peut être découvert par un profane dans des conditions normales d'examen. Il a, par exemple, été jugé qu'il ne « pouvait être reproché aux acquéreurs de ne pas être montés sur le toit de la maison à l’aide d’une échelle », du fait que leur visite du bien immobilier ne « leur aurait pas permis, en tant que profanes, d’analyser l’ampleur des désordres affectant la toiture » (Cour de cassation, 3e civ., 15 mars 2018, n° 16-23.953).

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