Travaux urgents en copropriété, le syndic est-il omnipotent ?

ANALYSE — Face aux situations d’urgence affectant l’immeuble en copropriété, la mise en oeuvre du processus contraignant de la convocation à l’assemblée générale devant statuer sur l’autorisation de réaliser les travaux n’est évidemment pas adaptée. C’est la raison pour laquelle l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic de faire réaliser ces travaux urgents de sa propre initiative. Plus que de l’encourager, cet article l’y oblige. Mais attention, ce pouvoir exorbitant doit être utilisé avec discernement ! Par Maître Benjamin Naudin, avocat

Comment apprécier l’urgence en copropriété ?

La notion d’urgence est particulièrement subjective et s’apprécie en fonction des circonstances et de la jurisprudence applicable en la matière. Le syndic devient, en quelque sorte, juge de la situation. Il doit cependant agir avec prudence car toute appréciation erronée du caractère d’urgence est susceptible d’engager sa responsabilité.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 considère ainsi que le syndic doit, en cas d’urgence, procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. La jurisprudence reconnaît que le caractère d’urgence est notamment présent en cas d’atteinte à la sécurité des personnes, à la solidité et à la salubrité de l’immeuble.

Tel est le cas par exemple : 

> du remplacement d’une chaudière en panne en période hivernale (1) ;

> de la réfection de l’étanchéité de l’immeuble (2) en cas de fuites avérées ;

> des travaux de réparation de balcons délabrés mettant en danger la sécurité des personnes (3) ;

> de la réparation du système de fermeture d’un parking couvert (4).

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 considère que le syndic doit, en cas d’urgence, procéder de sa propre initiative à la réalisation de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble

Quelle est la procédure applicable en matière d’urgence ?

Le pouvoir d’initiative que confère l’article 18 au syndic ne saurait le dispenser de certaines formalités obligatoires devant notamment assurer et garantir la parfaite information des copropriétaires.

Le syndic doit tout d’abord...