Vendre un immeuble indivis : l’unanimité n’est pas toujours un obstacle

ÉTUDE — Vendre un immeuble détenu en indivision reste en principe une décision unanime. Pourtant, cette règle n’interdit pas toute sortie lorsque l’un des indivisaires refuse de vendre ou demeure silencieux. Autorisation judiciaire, majorité des deux tiers, partage, licitation ou encore régimes dérogatoires applicables en Corse et dans certains territoires ultramarins permettent de dépasser certaines situations de blocage. La loi du 7 avril 2026 est venue compléter cet arsenal, sans toutefois bouleverser l’équilibre traditionnel du droit de l’indivision. Par Benjamin Naudin, avocat spécialiste en droit immobilier (publié le 13/10/2026)

Lorsqu’un immeuble appartient à plusieurs personnes en indivision, sa vente suppose en principe l’accord de tous. Cette unanimité, souvent source de blocages, connaît toutefois plusieurs exceptions. La loi du 7 avril 2026 (1) n’a pas bouleversé le droit existant, mais elle a consolidé certains mécanismes permettant de vendre malgré l’opposition ou l’inaction d’un indivisaire. Des règles particulières existent en outre en Corse et dans certains territoires ultramarins et méritent d’être relevées.

L’indivision est fréquente en matière successorale, mais elle peut également résulter d’une acquisition commune ou d’une séparation. Tant que les indivisaires s’entendent, son fonctionnement ne soulève guère de difficultés. Les problèmes apparaissent lorsque certains souhaitent vendre l’immeuble tandis que d’autres veulent le conserver.

Le droit de l’indivision tente alors de concilier deux impératifs. Il protège le droit de propriété de chaque indivisaire, ce qui explique que la vente de l’immeuble reste en principe soumise à l’unanimité. Mais il cherche également à éviter qu’un seul propriétaire puisse durablement bloquer une situation devenue économiquement ou juridiquement intenable.

La loi du 7 avril 2026 aurait pu profondément modifier cet équilibre. Le texte initial envisageait notamment d’assouplir certaines règles de majorité. La réforme définitivement adoptée est beaucoup plus mesurée.

L’unanimité reste la règle

L’article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis d’accomplir certains actes d’administration. Cette majorité ne suffit toutefois pas pour vendre un immeuble. La vente constitue un acte de disposition et suppose en principe le consentement de tous. Ainsi, un indivisaire détenant 70 %, 80 % ou même 90 % des droits dans un immeuble ne peut pas, à lui seul, décider de vendre la totalité du bien.

Il faut toutefois distinguer la vente de l’immeuble de la cession des droits indivis. Chaque indivisaire reste libre de vendre sa propre quote-part. Lorsqu’il souhaite la céder à une personne étrangère à l’indivision, l’article 815-14 du Code civil lui impose de notifier aux autres indivisaires le prix, les conditions de la cession et l’identité de l’acquéreur. Ceux-ci disposent alors d’un droit de préemption. L’acquéreur ne devient pas propriétaire d’une partie matériellement déterminée du bien. Il prend simplement la place du vendeur dans l’indivision.

Les problèmes apparaissent lorsque certains indivisaires souhaitent vendre l’immeuble tandis que d’autres veulent le conserver

Lorsque le refus met en péril l’intérêt commun

L’article 815-5 du Code civil permet au juge d’autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte qui exigerait normalement l’accord d’un autre indivisaire lorsque le refus de ce dernier met en péril l’intérêt commun. Cette disposition peut permettre la vente d’un immeuble.

La condition reste toutefois exigeante. Il ne suffit pas que la vente soit souhaitable ou financièrement intéressante. Il faut démontrer que le refus compromet réellement l’intérêt de l’indivision. La dégradation du bien, l’impossibilité de financer durablement les charges ou l’existence d’un risque financier grave peuvent, selon les circonstances, justifier l’intervention du juge. Lorsque l’autorisation est accordée, l’acte devient opposable à l’indivisaire qui avait refusé son consentement.
 

Les deux tiers peuvent engager une procédure de vente

L’article 815-5-1 du Code civil prévoit un autre mécanisme. Un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent engager...