Petit guide des baux dérogatoires en matière commerciale

Trois types de contrat permettent de réaliser une location commerciale pour une durée inférieure à 9 ans : les baux dits « dérogatoires » de courte durée, les locations saisonnières et les conventions d’occupation précaire. Les deux premiers sont régis par le Code de commerce ; le troisième est à l’origine une construction jurisprudentielle, aujourd’hui consacrée par la loi.

Il faut le dire et le répéter : les dispositions législatives relatives au bail commercial sont d’ordre public ! Cela signifie qu’elles s’appliquent même si les parties ne le souhaitent pas, à partir du seul moment où les conditions légales sont réunies ; la condition principale étant l’exploitation d’un fonds de commerce dans les locaux loués.

Ce caractère d’ordre public vise à protéger les parties au contrat ; plus spécifiquement, les dispositions concernant la durée du bail sont essentiellement destinées à permettre au commerçant preneur de développer sa clientèle sans avoir à redouter une éviction de la part du bailleur, et ainsi de rentabiliser les investissements qu’il peut faire dans le fonds exploité.

La durée du bail n’est toutefois pas la même pour le bailleur et pour le preneur :

• elle est de 9 ans pour le bailleur, ce qui signifie qu’il n’a pas la possibilité de mettre fin au bail avant cette échéance ; en outre, s’il souhaite ne pas renouveler le bail à l’échéance des 9 ans, il devra payer au preneur une indemnité d’éviction correspondant au rachat de son fonds de commerce.
• elle est de 3 ans pour le preneur puisque, sauf clause contraire dans certains baux, le preneur peut librement donner congé à l’expiration de chaque période triennale.

Or cette protection « par la durée » n’est pas toujours opportune ; en effet, bailleur comme preneur peuvent, pour des raisons diverses, souhaiter s’engager pour une durée moindre :

• le bailleur car il a par exemple prévu de réaliser des travaux de gros-œuvre dans l’immeuble à une échéance proche, ce qui va nécessiter que les locaux soient libres d’occupation ;
• le preneur, car il est en phase de lancement de son activité et n’est pas certain de sa pérennité ;
• les parties peuvent également souhaiter une forme de « période d’essai » pendant laquelle ils vont tester leurs relations contractuelles avant de s’engager pour une durée plus longue.

Trois types de contrat répondent à ces objectifs.