Bailleur : attention aux droits de préemption du locataire !

Le droit français organise un régime juridique protecteur du locataire à titre d’habitation. Parmi ce régime est prévue la faculté pour un locataire d’acquérir le logement qu’il occupe à l’occasion d’une vente envisagée par le propriétaire. Le présent article expose les droits de préemption des locataires susceptibles de s’appliquer lorsqu’un propriétaire souhaite vendre sa maison, son appartement ou son immeuble entier, dont tout ou partie fait l’objet d’un ou plusieurs baux à usage d’habitation. Ne seront pas traités les locaux commerciaux ni les droits de préemption au profit des personnes publiques et notamment des communes.

Il sera présenté successivement les trois seuls droits de préemption existant au profit d’un locataire à titre d’habitation ou mixte, savoir :

• le droit de préemption en cas de congé pour vendre dans le cadre d’un bail de locaux nus soumis à la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation,
• le droit de préemption en cas de vente d’un immeuble entier de plus de cinq logements, régi par la loi du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation,
• le droit de préemption en cas de vente d’un immeuble par lot, également régi par la loi du 31 décembre 1975.

Une distinction fondamentale existe entre ces droits. En effet le premier met systématiquement fin au bail (que le locataire préempte ou non), alors que les deux suivants s’exercent en cours de bail et n’empêchent pas la poursuite du contrat lorsque le locataire ne préempte pas. La préemption met automatiquement fin au bail, le locataire devenant propriétaire.

Le congé pour vente

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le congé du bailleur est motivé par son intention de vendre le logement, il vaut offre de vente au profit du locataire. Ce congé intervient donc nécessairement en fin de bail.