La vente d'un bien loué : quel droit pour le locataire ?

Un article du Code civil laisse à penser que l'acquéreur d'un immeuble loué pourrait aisément congédier le locataire. Mais l'analyse du champ d'application de cette règle et de ses modalités d'application invite à tempérer fortement cette première interprétation.

Lorsqu'un bien est vendu et que celui-ci fait l'objet d'un bail en cours, il se pose la question du droit du locataire. En dehors de l'existence éventuelle d'un droit de préemption pour les baux d'habitation (art. 15 de la loi du 6 juillet 1989) ou de la mise en copropriété d'un immeuble (loi du 31 décembre 1975), il s'agit ici d'analyser le droit du locataire à se maintenir dans les lieux. Quel est le droit du locataire, dont le bail est en cours à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble ?

La solution qui vient spontanément à l'esprit est de considérer que l'acquéreur est tenu de respecter le bail en cours. Mais à lire l'article 1743 du Code civil, le droit du locataire en cas de vente du bien qu'il occupe paraît bien fragile. En effet, cet article semble permettre à l'acquéreur de donner congé au locataire qui n'a pas de bail authentique ou ayant date certaine.

Tâchons de cerner quelle peut être la portée effective de cet article.

La protection du locataire d'habitation

En matière de baux relevant de la loi du 6 juillet 1989, la solution est implicite mais certaine. En effet, l'article 15 prévoit, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, des règles spécifiques au congé donné par le bailleur qui a acquis récemment le logement.