Devenir propriétaire Un rêve toujours possible, mais difficile aujourd’hui

ÉTUDE — Les Français aiment la pierre. Beaucoup, passionnément, même. Huit Français sur dix aspirent à devenir un jour propriétaires quand ils ne le sont pas déjà. Pour beaucoup, le rêve est devenu réalité au cours des dernières décennies. Mais après des années d’euphorie qui ont vu le marché immobilier culminer à des sommets sans précédents, la situation s’est retournée. L’accession à la propriété (re)devient difficile, tandis que l’empilement des charges qui pèsent sur les bailleurs les détourne parfois de l’investissement locatif.

C'est un rêve ancré dans notre mémoire collective. Un rêve qui aura attendu longtemps avant d’éclore. La France des débuts du XXe siècle est d’abord un pays de locataires. La propriété immobilière reste fortement concentrée : en 1900, 10 % des plus riches possèdent 85 % du patrimoine immobilier, plus de la moitié de la population ne possède rien. Pour devenir propriétaire, il faut souvent hériter. Dit autrement, on naît propriétaire, mais on le devient rarement.

Il faut attendre l’Entre-deux-guerres pour voir l’accession à la propriété timidement s’amorcer. La copropriété émerge, poussée par la reconstruction et la nécessité de faire accéder à la propriété toute une catégorie de Français de condition moyenne, dans l’incapacité de financer une opération de construction dans son ensemble, mais susceptible d’y contribuer pour partie. On l’a oublié, mais la première loi sur la copropriété qui lui donne un statut, un règlement et un syndicat, vient en 1938. Si l’accession à la propriété progresse, cette croissance se fait lentement. L’accès aux capitaux reste compliqué et le contrôle des loyers nuit à l’investissement locatif. Le blocage des loyers dès 1914 ne sera jamais remis en cause au cours des décennies suivantes, détournant les capitaux privés d’un investissement alors jugé peu rentable. Résultats, l’entretien des immeubles n’est pas réalisé et la construction est indirectement freinée : malgré des gros besoins liés aux destructions de la Grande guerre, la France construit deux fois moins que le Royaume-Uni ou l’Allemagne. Au lendemain de la Seconde guerre mondiale, deux tiers des ménages ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Un rêve qui devient réalité

Avec les Trente Glorieuses (1945-1973), l’accession à la propriété accélère. En 1968, selon l’Insee, sur 100 ménages, 12 sont encore logés gratuitement, 42 sont déjà propriétaires et 46 sont locataires. Acheter un bien neuf ou faire construire un pavillon relève d’un luxe non accessible à la majorité des Français. L’accès aux financements reste compliqué pour les classes modestes, mais aussi pour les classes moyennes qui sont pourtant en train d’exploser. Une révolution va se produire. La démocratisation du crédit hypothécaire et la transformation du système bancaire à la fin des années 1960 ouvrent la voie à de nouveaux profils de propriétaires. Le crédit immobilier devient peu à peu la porte d’entrée vers la propriété. Non seulement, un couple avec un apport et un revenu fixe peut espérer devenir propriétaire, mais il peut même caresser le rêve d’acheter du neuf. La maison individuelle avec son lopin de terre est rendue accessible pour bon nombre de Français. Les politiques publiques de l’époque contribuent largement à la diffusion du pavillon en lotissements périurbains. En 1973, la construction neuve atteint ainsi un pic, avec 550 000 unités (le record tient toujours !) dont les deux tiers sont aidés par l’État.

Les pouvoirs publics jouent alors un rôle essentiel. La réforme du financement du logement de 1977 (dite « réforme Barre ») va encore accélérer le mouvement : en dix ans, la proportion de ménages propriétaires réalise un bond spectaculaire passant de 46,7 % à 53,5 %. En basculant les politiques d’une aide à la pierre vers une aide à la personne, l’accession à la propriété s’élargit encore à de nouveaux publics. À la fin des années 1980, un ouvrier sur deux est ainsi devenu propriétaire de son logement. En l’espace de 50 ans, l’accession à la propriété a ainsi connu une croissance inédite. 57,2 % des Français sont aujourd’hui propriétaires de leur résidence principale, 64 % des ménages sont propriétaires d’un bien immobilier. Et lorsque les Français ne sont pas encore propriétaires, ils aspirent souvent à le devenir par optimisation financière pour éviter de ne plus perdre l’argent d’un loyer, par souhait de se constituer un patrimoine et de le transmettre à leur descendance.