Borloo « ancien », Cosse « ancien », Loc’Avantages : que faire en fin de convention Anah, de décès, de divorce ?

DÉCRYPTAGE — Depuis 2024 il n’est plus possible de proroger une convention Anah pour le « Borloo ancien » ou « Cosse ancien » (devenu « Louer abordable »). Comment passer au dispositif « Loc’Avantages » avec un locataire en place ? Est-il opportun de souscrire une nouvelle convention avec l’Anah ? Que se passe-t-il lorsque le locataire quitte les lieux, ou lorsque l’un des membres du couple ayant souscrit un conventionnement décède, ou encore en cas de divorce ? Balayons ici quelques principes clefs. Par Frédéric Zumbiehl, juriste UNPI

Maintien de l’avantage fiscal jusqu’à l’échéance du bail

La loi de finances pour 2024 a rendu impossible la prorogation des conventions Borloo ancien ou Cosse ancien après le 31 décembre 2023. Cependant, même lorsque la convention souscrite avec l’Anah arrive à expiration, l’avantage fiscal est « maintenu jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction (…) [du] contrat de location tant que le même locataire reste en place et que toutes les conditions, notamment celle relative au montant du loyer, sont remplies ». Cette règle vaut tant pour le Borloo ancien que pour le Cosse ancien (voir les sections « m » et « o » de l’article 31, I, 1° du Code général des impôts). On la retrouve d’ailleurs aussi pour le Loc’Avantages (article 199 tricies du CGI).

En présence par exemple d’une convention Anah expirant le 1ᵉʳ juillet 2025 et d’un bail de trois ans à effet du 1ᵉʳ janvier 2024, l’avantage fiscal est donc maintenu jusque fin 2026.

Un choix à faire à l’approche de l’expiration du bail

Si l’avantage fiscal est maintenu jusqu’à la reconduction ou le renouvellement du bail, la seule façon de maintenir un avantage au-delà consiste à se reporter sur le Loc’Avantages (1). Six mois au moins avant l’échéance du bail, le propriétaire devra alors proposer à son locataire un renouvellement de son contrat et, en parallèle, contacter l’Anah en vue de signer un conventionnement Loc’Avantages. En effet, si en principe on ne peut pas souscrire au dispositif pour une « personne occupant déjà le logement », l’article 199 tricies du CGI permet de le faire « à l’occasion du renouvellement du bail » (2). Par exception, il est admis que la demande de conventionnement puisse être déposée jusqu’à deux mois après la date d’effet du bail de renouvellement (3). Précisons ici que, les plafonds de loyer à respecter pour le Loc’Avantages pouvant être inférieurs à ceux applicables pour le Borloo ou le Cosse, le propriétaire devra le cas échéant proposer un renouvellement du bail à un loyer un peu inférieur (4).

Même si le Loc’Avantages peut être moins intéressant financièrement qu’un Cosse ou qu’un Borloo, et même si le maintien d’un avantage fiscal peut impliquer de s’engager à nouveau pour six ans minimum (là où on pouvait proroger une convention Borloo ou Louer abordable pour trois ans seulement), les propriétaires ne sont donc pas laissés sans solution. Dans tous les cas, on peut bien sûr faire un tout autre choix que celui consistant à souscrire un nouvel engagement de location aux conditions du Loc’Avantages. Six mois avant l’échéance du bail, n’étant – par définition – plus tenu par un quelconque conventionnement Anah, le propriétaire pourra préférer proposer le renouvellement du bail avec un nouveau loyer...