Bail commercial : comment se répartissent les charges entre bailleur et preneur ?

Le bail commercial diffère en bien des points du bail d’habitation. Ce dernier, très règlementé, détaille la liste des dépenses que le bailleur peut mettre à la charge du locataire ; cette liste est d’ordre public et aucune dérogation n’est possible dans le bail. Il en va différemment dans le bail commercial où la liberté est la règle en matière de répartition des charges entre les parties. Cette répartition est donc un élément important de la négociation financière qui peut comprendre trois variables : le loyer, le droit au bail et les charges transférées du bailleur au preneur.

Jusqu’à la loi Pinel du 18 juin 2014 s’était d’ailleurs développée dans les zones de bonne commercialité, la pratique des baux dits « triple net » où le propriétaire transférait contractuellement au locataire trois postes de dépense particulièrement importants : l’impôt foncier, l’assurance bailleur et les frais de gestion et surtout les « grosses réparations ». On reviendra plus en détail sur la différence entre les grosses réparations et les travaux d’entretien mais on peut déjà comprendre que si le locataire doit s’acquitter du ravalement d’un immeuble ancien, il s’agit évidemment