Les diagnostics en copropriété : le rôle du syndic

Afin d’améliorer l’information des copropriétaires sur l’état de leur immeuble, favoriser son entretien et la progression de sa performance énergétique, le législateur institue régulièrement de nouvelles obligations de réalisation de diagnostics. Il incombe au syndic de prendre l’initiative de les faire réaliser. État des lieux sur la liste de ces diagnostics.

DPE ou audit énergétique

Si l’immeuble est équipé d’une installation collective de chauffage (ou de refroidissement), le syndic doit faire réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou un audit énergétique. La réalisation du DPE est obligatoire (art. L 134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation - CCH). Toutefois, dans les immeubles de 50 lots ou plus (et dont la date de demande de permis de construire est anté- rieure au 1er juin 2001), il faut réaliser un audit énergétique à la place du DPE. La réalisation du DPE ou de l’audit doit être mise en œuvre d’ici le 1er janvier 2017.

Le DPE est un outil plus superficiel que l’audit, il peut donc être plus utile de faire un audit, même pour les syndicats qui ne relèvent que de l’obligation de faire le DPE.

L’audit permet non seulement de recueillir les informations sur les consommations d’énergie du bâtiment, mais aussi d’élaborer des solutions d’économies d’énergie et enfin, de préparer un plan de travaux pour améliorer la performance du bâtiment.

À compter de 2017, l’obligation de réaliser le DPE ou l’audit sera satisfaite si le diagnostic global comporte des travaux d’économie d’énergie (voir ci-dessous).

Lorsque le diagnostic ou l’audit est réalisé, le syndic doit soumettre à l’assemblée la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique (art. 24-4 de la loi du 10 juillet 1965). La conclusion du contrat doit être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs prestataires et de l’avis du conseil syndical.

Mise en copropriété

L’hypothèse est ici celle d’un immeuble exis- tant dont le propriétaire envisage la mise en copropriété. Si l’immeuble a plus de 15 ans, la mise en copropriété impose au préalable la réalisation d’un diagnostic technique (art. L 111-6-2 du CCH). Il doit porter sur l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et sur celui de l’état des conduits et canalisa- tions collectives, ainsi que des équipements communs et de sécurité.

L’immeuble n’étant pas encore en copropriété, il n’est pas administré par un syndic et c’est le propriétaire qui doit le faire réaliser. Lors de la mise en copropriété (c’est-à-dire lors de la vente du 1er lot), le syndic sera détenteur du diagnostic.

Le diagnostic doit être porté à la connaissance de tout acquéreur d’un lot de copropriété. Ce texte spécifique a toutefois été abrogé et remplacé à terme par un texte plus global par la loi Alur (art. L 731-1 du CCH). Cet article prévoit, à compter de 2017, la réalisation d’un diagnostic technique global. Pour le cas de la mise en copropriété, le diagnostic sera désormais obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans (art. L 731-4).

Le diagnostic technique global

La loi ALUR a prévu la réalisation d’un tel diagnostic afin d’informer les copropriétaires et de leur permettre d’élaborer un plan plurian- nuel de travaux. Il s’impose à tout immeuble à usage (au moins partiel) d’habitation et la décision de le réaliser est prise à la majorité de l’article 24.

Il comporte 5 points :

• état apparent des parties communes et des équipements communs ;
• état de la situation du syndicat en regard de ses obligations au titre de la construction et de l’habitation ;
• analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
• DPE ou audit énergétique ;
• évaluation sommaire du coût et liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.

Lors de l’assemblée qui suit sa réalisation, le syndic doit le présenter aux copropriétaires et inscrire à l’ordre du jour la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux. Les travaux dont la réalisation paraît néces- saire sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble (art. L731-3 du CCH). L’obligation de réaliser le diagnostic global entre en vigueur le 1er janvier 2017 (art. 28 de la loi ALUR).

Diagnostic plomb

La loi impose la réalisation d’un constat de risque d’exposition au plomb pour les logements construits avant le 1er janvier 1949 (art. L 1334-5 du Code de la santé publique). Le syndic a dû y faire procéder sur les parties communes, car l’obligation devait être mise en œuvre au plus tard le 12 août 2008.

Diagnostic amiante

Le diagnostic technique amiante fait aussi partie des diagnostics qui ont déjà dû être réalisés car l’échéance était fixée au 31 décembre 2005.

Les immeubles en copropriété dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997 ont dû faire l’objet de diagnostic.
Il porte sur les flocages, calorifugeage et faux plafonds (premiers éléments ayant fait l’objet d’une obligation de contrôle) mais aussi sur les autres matériaux (dalles de sol, fibres de ciment, ou protections de façades par exemple).

Le syndic doit disposer de ce diagnostic et le tenir à jour (art. R 1334-14 et suivants du Code de la santé publique).

Le carnet d’entretien

Le syndic a l’obligation depuis 2001 d’établir et de tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble (art. 18 de la loi de 1965). Son contenu a été fixé par le décret du 30 mai 2001. Il comporte des mentions systématiques : adresse, identité du syndic, références des contrats d’assurance, et des mentions liées aux travaux : année de réalisation des travaux importants, références des contrats d’assu- rance dommage ouvrage et des contrats d’entretien, échéancier de travaux.

Électricité et gaz

Le diagnostic sur le gaz (état de l’installation intérieure de gaz) prévu par l’article L 134-6 du CCH ainsi que le diagnostic électrique (état de l’installation intérieure d’électricité) régi par l’article L 134-7, concernent l’installation intérieure et non les parties communes. Ils ne relèvent donc pas de l’obligation du syndic.

Termites et mérules

L’obligation de réaliser un diagnostic lié à la présence de termites existe lorsque le préfet a déterminé des zones susceptibles d’être contaminées par ces insectes xylophages (art. L 133-1 et suiv. du CCH). Si la présence de termites est constatée dans les parties communes, le syndic doit en faire la déclaration au nom du syndicat (art. L 133-4). En cas de vente d’un bien situé dans la zone délimitée par le préfet, l’état sur la présence de termites doit être produit (art. L 133-6).

Pour la présence de mérules, le dispositif est analogue à celui prévu pour les termites (art. L 133-7 et suivants du CCH). En cas de constat de présence de ce champignon, il revient à l’occupant de faire une déclaration en mairie, ou à défaut au propriétaire. Pour les parties communes, la déclaration incombe au syndicat et donc au syndic. En cas de vente, le vendeur doit produire une information sur la présence de mérule (art. L 133-9).

Recharge des véhicules électriques

Enfin, et même s’il ne s’agit pas ici d’un diagnostic stricto sensu, rappelons que lorsque l’immeuble dispose d’emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour la question de leur équipement par des installations électriques permettant la recharge des véhicules électriques ou des installations de recharge avec comptage individuel (art. 24-5 de la loi de 1965).

Source : 25 millions de propriétaires • N°février 2016

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