Véhicules électriques et copropriété
Depuis 2009, une stratégie nationale de développement des infrastructures de recharges pour les véhicules électriques et hybrides rechargeable a été mise en place. Si le syndic es qualité doit présenter les devis d’équipement de recharge des véhicules électriques ou hybrides à l’assemblée des copropriétaires, le copropriétaire dispose de son côté d’un droit d’installation à ses frais des équipements de recharge.
En effet, recharger son véhicule électrique dans les parkings communs ne peut se faire sur une simple prise électrique (celle utilisée pour l’entretien des parties communes par exemple).
D’une part, les lignes électriques présentes dans les copropriétés ne sont pas adaptées et ne peuvent supporter 5 ou 8 heures de charges, sauf à risquer une surchauffe ou un incendie. Il est donc indispensable de procéder à l’installation d’équipements conçus spécifiquement pour la recharge des véhicules électriques (bornes de recharges et ligne électrique dédiée) sur l’emplacement du stationnement.
D’autre part, l’électricité consommée par les parties communes est répartie au tantième des copropriétaires. Or, recharger son véhicule à partir des prises situées en parties communes, reviendrait à financer son « plein d’électricité » avec l’ensemble du syndicat des copropriétaires, ce qui n’est pas acceptable, notamment dans l’hypothèse (qui ne serait pas d’école...) que tous les copropriétaires, ne seraient pas dotés d’un véhicule électrique... Il faut donc disposer d’un point de charge spécifique, qui doit être relié au TGBT (tableau général basse tension) via une ligne électrique capable de supporter l’importante tension nécessaire à la recharge, d’une part, et, d’autre part, qui doit être capable de comptabiliser l’électricité consommée afin que cette électricité soit affectée directement au copropriétaire utilisateur d’un véhicule électrique.
Le droit de recharger un véhicule électrique
Un « droit à la prise » au profit des copropriétaires et des locataires a été créé pour faciliter les travaux nécessaires, défini comme le « droit d’équiper une place de stationnement d’une installation dédiée à la recharge électrique d’un véhicule électrique ou hybride rechargeable ». Ce droit est issu de l’article 57§7 de la loi n°2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010, dite loi Grenelle II.
L’article L.111-6-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) dispose ainsi :
« Le propriétaire d’un immeuble doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individuel, à la demande d’un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. Constitue notamment un motif sérieux et légitime au sens du premier alinéa la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire de réaliser de telles installations en vue d’assurer dans un délai raisonnable l’équipement nécessaire.
Les indivisaires, les copropriétaires et les membres des sociétés de construction peuvent, lorsqu’ils sont occupants, se prévaloir du présent article. »
Cette loi prévoit aussi les conditions de l’installation des équipements électriques dans la copropriété :
L’article L.111-6-5 dispose : « Les conditions d’installation, de gestion et d’entretien des équipements de recharge électrique pour les véhicules électriques et hybrides rechargeables à l’intérieur d’un immeuble collectif et desservant un ou plusieurs utilisateurs finals font l’objet d’une convention entre le prestataire et le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat représenté par le syndic. »
S’agissant de ce « droit à la prise » pour les locataires ou occupants de bonne foi, l’article R 136-2 du CCH leur permet de réaliser, à leur frais, des travaux destinés à recharger des véhicules électriques ou hybrides avec un système permettant une facturation individuelle des consommations. Les conditions :
- être résident dans une copropriété comprenant un parc de stationnement bâti clos et couvert ;
- notifier le projet d’équipement au propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en joignant une description détaillée des travaux à entreprendre avec plan ;
- adresser une copie au syndic ;
- le copropriétaire notifie au syndic sa demande d’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale dans le délai de 3 mois suivant la réception de la demande ;
- le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, qui entend s’opposer à ces travaux doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal d'instance du lieu de l'immeuble dans le délai de six mois suivant réception de la demande.
Les syndicats de copropriété : l’installation d’équipement conçus spécifiquement
Afin de permettre à un copropriétaire de revendiquer son « droit à la prise » sur son emplacement de parking, la copropriété doit être équipée d’installations électriques dédiées, capables de supporter cette nouvelle consommation électrique.
Le sort des bâtiments neufs
Concernant les bâtiments neufs, l’article L.111-5-2 du CCH impose aux constructeurs, pour les demandes de permis de construire postérieures au 1er janvier 2012, d’un ensemble d’habitations ou d’un bâtiment à usage tertiaire constituant principalement un lieu de travail équipé de places de stationnement de les doter des gaines techniques, câblage et dispositif de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicules électriques ou hybrides rechargeables.
Pour les bâtiments d’habitation, le parc doit être constitué notamment de places de stationnement indibiduelles fermées ou d'accès sécurisé, alimentées en électricité. De plus, le décret n°2016-968 du 13 juillet 2016 relatif aux installations dédiées à la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables et aux infrastructures permettant le stationnement des vélos lors de la construction de bâtiments neufs, entré en vigueur le 1er janvier 2017, a étendu le champ des bâtiments neufs devant pré-équiper une partie de leur parc de stationnement pour permettre l’installation d’une borne de recharge, généralisant dès lors cette obligation.
Le sort des parcs (en copropriété) anciens
Au niveau de l’installation des équipements, les contraintes techniques ne doivent pas être ignorées. Certains immeubles dont les circuits électriques sont trop vétustes nécessiteront probablement des travaux de rénovation électrique importants, frein évident à « ce droit à la prise ».
L’installation est la partie la plus fastidieuse : l’installateur doit relier le TGBT à la place de stationnement du copropriétaire demandeur. Le coût de cette installation dépendra de la distance à parcourir.
L’obligation préalable du syndic
Il résulte de l’article 24-5 que lorsque l’immeuble possède des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif mais qui n’est pas équipé pour permettre la recharge des véhicules électriques, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- la question des travaux permettant la recharge des véhicules électriques ou hybrides ;
- les conditions de gestion ultérieure du nouveau réseau électrique ;
- la présentation des devis élaborés à cet effet.
Cet article vise à mettre en place les installations nécessaires pour permettre d’une part la recharge des véhicules électriques ou hybrides et d’autre part, le comptage individuel. Une mise en concurrence est obligatoire (devis à présenter). La consultation du conseil syndical n’est pas exigée.
Si le syndic a l’obligation de soumettre cette résolution se votant à la majorité simple, l’assemblée générale des copropriétaires reste donc souveraine. Le vote du principe entrainera deux autres votes.
A la majorité de l’article 25 : installation ou modification des installations électriques
L’assemblée générale doit ainsi voter à la majorité absolue, la transformation du réseau électrique destiné à alimenter les places de stationnement et permettre un comptage individuel des consommations électriques tel que prévu par l’article 25J de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat, ce projet peut bénéficier de la bascule de l’article 25-1 prévoyant un second vote à la majorité simple.
Une fois le vote de la ligne électrique modifiée pour supporter la tension nécessaire au rechargement desdits véhicules, il s’agit d’équiper les emplacements désireux de bénéficier de l’équipement de recharge avec des bornes.
A la majorité simple de l’article 24 : installation des bornes de recharges
La loi du 17 août 2015 n°2015- 992 relative à la transition éner- gétique pour la croissance verte a ajouté un vote à la majorité simple (c’est-à-dire la majorité des voix exprimées des copro- priétaires présents ou repré- sentés), inscrit à l’article 24-IIi, pour «la décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicule électrique ».
Note :
Ce qu’il faut retenir :
Concernant la recharge des vélos électriques, le préalable sera de savoir si elle peut se faire dans les mêmes conditions que celles des voitures électriques avec les mêmes bornes ou avec un procédé différent et ce qu’il en résultera pour la majorité applicable.
Me Florence Gracié-Dedieu • Avocat
Source : 25 millions de propriétaires • N°juillet-août 2019
Abonnez-vous au magazine
25 Millions de Propriétaires
Pour :
- Gérer au mieux votre patrimoine ;
- Protéger vos intérêts privés ;
- Bénéficier de conseils pratiques