Premières rencontres francophones de la copropriété

Les premières rencontres francophones de la copropriété ont eu lieu à Liège les 9 et 10 mai derniers. Il s'agissait d'une co-organisation Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires (SNPC), la Faculté de Droit, de Science politique et de Criminologie de l'Université de Liège et la Chambre nationale française des experts en copropriété (CNEC).

On notera à l'initiative de l'évènement, la CNEC, qui depuis plusieurs années déjà souhaitait nouer des contacts avec des professionnels belges de la copropriété.

Ce fut l'occasion pendant deux jours pour de nombreux spécialistes de la copropriété (professeurs d'université, avocats, notaires, syndics d'immeubles, géomètres, architectes...) d'échanger et de partager leurs expériences et expertises sur cette matière principalement en France et Belgique.

Mais il s'agissait également de faire un comparatif avec ce qui se fait dans d'autres pays de la Francophonie avec Yves PAPINEAU avocat émérite à Montréal pour le Québec, Mohamed EL OUAGARI Professeur à l'INAU pour le Maroc, Roland SAVARY gérant d'immeubles pour la Suisse et Nathalie PRUM CARRE et Michel NICKELS avocats à Luxembourg pour le Grand Duché de Luxembourg.

Trois thèmes pour débattre

Les trois thèmes retenus étaient dans cadre de demi-journées présidées respectivement par Gilles ROUZET Conseiller honoraire à la Cour de Cassation de France, Olivier de CLIPPELE Notaire et Vice-Président du SNPC et Michel PAQUES, Juge à la Cour constitutionnelle de Belgique :

• vieillissement et obsolescence des copropriétés (état, travaux et fonds de réserve),
• gouvernance et pouvoirs (tensions internes, gouvernance, AG, syndic, Conseil syndical, Conseil de copropriété, copropriétaires),
• finances et conflits (difficultés financières, arriérés, privilèges, pénalités, procédure de recouvrement des charges impayées, retenues chez les notaires, modes alternatifs de règlement des conflits).

Les différentes interventions feront l'objet de publications tant en Belgique qu'en France.

Au-delà des différentes communications (voir liste des intervenants dans l'encadré), trois tables rondes ont réuni les orateurs et témoins avec comme animateur Patrice LEBATTEUX, avocat à Paris et Président de la CNEC. Les conclusions furent tirées par Olivier HAMAL, avocat et Président du SNPC.

Tirons plutôt les grands enseignements de ces rencontres.

France et Belgique : des situations comparables

Les constats sont les mêmes :

• une partie importante du bâti est vieillissant et nécessite d'importants travaux de rénovation, mise aux normes, défi énergétique etc.... avec la question du financement qui en découle dont les prêts bancaires mais aussi l'importance du fonds de réserve (travaux) qui bien "doté" devient un élément dans la prise de décision d'acquérir ou non dans tel ou tel immeuble. Il est aussi important d'inscrire cela dans une planification et de rechercher l'adhésion des copropriétaires dans la démarche,
• le conflit permanent entre intérêt collectif et intérêt individuel ayant justifié au cours des ces dernières décennies l'adoption de législations spécifiques et surtout de devoir les adapter ce qui a du être fait de (trop) nombreuses fois en France. Ne prenons comme exemple que l'abaissement tant en France qu'en Belgique des majorités nécessaires pour faire des travaux aux parties communes,
• le manque d'intérêt des copropriétaires (voir aussi la méconnaissance et l'incompréhension des règles de fonctionnement des copropriétés) pour la gestion des choses communes comme si elles ne les concernaient pas,
• l'évolution de la profession de syndic qui n'est plus un simple gestionnaire, il devient ou doit devenir un véritable "homme orchestre" aux compétences variées. Il doit pouvoir accompagner les copropriétés qu'il gère vers leur rénovation et les convaincre que les investissements à y réaliser notamment sur le plan énergétique ne peuvent que conduire à la valorisation de leurs biens mais aussi par les investissements à réaliser réduire les charges courantes. Les copropriétaires doivent aussi accepter de les rémunérer correctement.

Fort heureusement pour la Belgique, les difficultés se présentent avec moins d'acuité qu'en France où les pouvoirs publics ont du investir notamment au travers de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat)  des centaines de millions d'euros pour venir en aide à 1.000 copropriétés représentant 60.000 logements !

Les législations

Alors même que les bases juridiques sont les mêmes et les structures comparables, la législation française en regard de la belge est conséquente et complexe. Le formalisme y est excessif et le fonctionnement des organes trop complexifié.

Conséquence de cela,  la récente loi ELAN a donné pouvoir au Gouvernement de légiférer par voie d'ordonnance pour procéder à une réforme approfondie et sa codification. Et tout en envisageant  pour les grands ensembles un autre type de gestion que l'actuel fort identique au système belge, il s'agira aussi d'y inclure de nouvelles dispositions votées par le Parlement qui anticipent en grande partie sur le projet de réforme.

En France car c'est semble-t-il la piste en cours de réflexion, dans les grands ensembles il s'agirait de conférer aux Conseils syndicaux (Conseils de copropriété en Belgique) des compétences et pouvoirs de conseils d'administration comme c'est en fait le cas au Québec. Les gestionnaires de copropriétés y sont sous l'autorité de ses conseils d'Administration.

Les dernières évolutions législatives en Belgique ont été le fruit d'un groupe de travail initié par le Ministre de la Justice et associant l'ensemble des intervenants de la copropriété (associations de copropriétaires, syndics, notaires, monde universitaire...). D'aucuns s'étaient d'ailleurs interroger pour savoir si en Belgique, un régime plus souple n'aurait pas dû être retenu pour les petites copropriétés.

Mais par delà les aspects purement juridiques, il y a aussi la dualité au niveau de la copropriété avec les aspects politique du logement et de voir comment les articuler au mieux au travers des Autorités compétentes.

L'importance du facteur humain et relationnel en copropriété

L'ensemble des intervenants considère qu'aujourd'hui le principal point à régler est celui de la compréhension et de l'appréhension par les copropriétaires de la vie en copropriété et des règles qui la régissent : loi et statuts.

Nous aurons beau adopter de nouveaux textes ou améliorer les législations en cours, il y a tout l'aspect humain et relationnel qui ne doit pas être négligé, bien au contraire et de nouvelles disciplines que le droit mises à contribution tel la politologie, la sociologie et la psychologie.

En d'autres termes quelles actions mettre en oeuvre pour motiver les copropriétaires à s'investir dans la gestion de leur immeuble et à privilégier l' intérêt collectif.

La Suisse pays de la copropriété idéale ?

La surprise est cependant venue de notre témoin suisse tout étonné d'entendre les exposés des uns et des autres.

Pour résumer en Suisse tout va bien et les problèmes limités en ce compris en matière d'arriérés de charges et leur récupération. Le système suisse de la copropriété repose cependant sur une autre approche. De manière très synthétique, on acquiert non pas un lot privatif et des quotes parts dans les parties communes mais un droit d'usage dans l'ensemble.

De prochaines rencontres

Ces premières rencontres francophones de la copropriété ont permis un comparatif sur les principes généraux et d'échanger sur les pratiques respectives.

D'ores et déjà rendez-vous a été pris pour dans deux ans les rééditer et de le faire en Suisse pour se familiariser avec le fonctionnement de la copropriété dans ce pays et voir les enseignements à en tirer. 

Mais ce sera aussi l'occasion d'entrer dans le détail sur, par exemple, la compatibilité d'Airbnb avec la copropriété, les solutions pour une vente aisée des parties communes…