La mise en conformité des règlements de copropriété
En copropriété, le droit de propriété repose sur l’existence d’un lot privatif, sur lequel se rattachent des droits et des obligations sur des parties communes. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a, entre autres objectifs, celui de réformer ce droit de la copropriété afin d’en prévenir le contentieux. C’est au cœur de la définition juridique que les notions vont être resserrées ; la loi ELAN engage les copropriétés à se pencher sur leur règlement de copropriété afin d’y combler les manques ou imprécisions.
Ces manques ou imprécisions pourraient porter sur :
- les droits de jouissance privative sur une partie commune,
- l’indissociabilité entre des parties communes spéciales et des charges spéciales,
- la consistance de lots transitoires.
Pour plus de sûreté entre les copropriétaires, ces notions devront être parfaitement précisées dans les règlements de copropriété et les adaptations, si elles sont nécessaires, devront être soumises aux ordres du jour des assemblées générales, l’échéance de ces mises à jour étant fixée à fin novembre 2021.
Pour chacune de ces trois notions, l’analyse des textes et l’organisation pratique peut se heurter à certaines difficultés.
Les droits de jouissance privative sur une partie commune
Le texte
Selon l’article 6-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tel que modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : « Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »
Ce droit de jouissance privative est ainsi consacré comme nécessairement accessoire à un lot de copropriété. Il doit y être rattaché.
Il ne peut en aucun cas constituer de manière autonome une partie privative.
La jurisprudence a toujours reconnu le principe qu’une partie commune puisse être réservée à une jouissance privative. Cela peut être le cas de l’usage qui est fait d’un balcon ou encore d’un jardinet attenant à un appartement en rez-de-chaussée. Pour autant, cette notion manquait dans la loi du 10 juillet 1965. Ce droit est donc reconnu comme un droit réel spécifiquement rattaché au lot. En cas de cession du lot, ce droit sera transféré à l’acquéreur. Il ne pourra plus consister en un droit personnel, de nature à être cédé séparément.
Ces droits de jouissance privative doivent être expressément mentionnés dans les règlements de copropriété, tel qu’en dispose l’article 6-4 de la loi de 1965, ainsi que les charges associées, dernière précision ajoutée à l’article 6-3.
La mise à jour du règlement de copropriété
Dans un premier temps, il convient d’analyser s’il existe ou non des droits de jouissance accordés sur des parties communes. Par exemple un copropriétaire qui aurait acquis un droit d’utiliser la toiture terrasse de l’immeuble à titre exclusif privatif.
Si l’existence d’un tel droit est inscrite dans l’état descriptif de division, alors le syndic n’aura pas de difficulté à l’identifier. En revanche si un copropriétaire revendique ce droit à partir d’une décision de l’assemblée générale sans qu’il ait été intégré au règlement de copropriété, alors la recherche est plus fastidieuse et il est alors préférable d’appeler les copropriétaires à se manifester. Une fois ce recensement effectué dans la copropriété, et bien sûr s’il révèle des situations d’anomalies, dans un se- cond temps il faudra envisager la mise à jour du règlement de copropriété.
Il faudra être attentif aux conséquences d’un refus de régularisation de l’assemblée générale. En effet, sans accord, c’est l’existence même de ce droit qui pourrait être mise en cause. Autrement dit, son propriétaire s’en trouvera dépossédé. On peut craindre par conséquent que les désaccords auront à être tranchés par le juge. Ce qui, pour un texte qui ambitionne la réduction du contentieux, est contre-productif.
Les parties communes spéciales
Le texte
Pour rappel, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de certains copropriétaires uniquement. Les parties communes spéciales sont par exemple dans une copropriété composée de plusieurs bâtiments, les parties communes de chaque bâtiment ou le toit-terrasse de l’un de ces bâtiments.
Selon l’article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spé- ciales à chacune d’entre elles. » Les parties communes spéciales ne concernent qu’un groupe de copropriétaires. La spécification est importante en matière de droit de propriété, en cas de cession ou de location, pour la répartition du prix de vente ou des loyers, pour la contribution aux charges et sur la répartition des droits de vote pour les prises de décisions.
L’article 209 de la loi ELAN fixe des conditions (art. 6-2 modifié et 6-4 nouveau) à l’existence de parties communes spéciales :
- la création de parties communes spéciales est indisso- ciable de l’établissement de charges spéciales ;
- leur existence est soumise à la mention expresse dans le règlement de copropriété ;
- les décisions afférentes aux parties communes spéciales sont adoptées lors d’une assemblée générale spéciale ou d’une assemblée générale ordinaire et « seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».
La mise à jour du règlement de copropriété
Le syndic devra d’abord examiner le règlement de copropriété et vérifier si la rédaction sur l’existence des parties communes spéciales est en accord avec une formulation de quotes-parts de charges spéciales. S’il constate une dissociation dans ces 2 notions, il devra alors proposer l’intervention d’un rédacteur à l’effet de mettre en conformité le règlement de copropriété.
Si l’assemblée générale ne régularise pas la situation, l’existence des parties communes spéciales sera remise en cause selon les termes de l’article 6-4 de la loi précitée.
Ainsi, il peut y avoir de réelles difficultés pratiques lorsqu’une copropriété a fonctionné dans le temps et nonobstant un règlement de copropriété suffisamment précis avec des charges par bâtiment. En effet, imaginons que le bâtiment A ait refait sa toiture, il serait inéquitable que par la suite le bâtiment B devant refaire la sienne se trouve financé par l’ensemble des copropriétaires A et B. Il y aura donc lieu de rechercher une cohérence lors de l’approbation des modificatifs de règlement de copropriété avec les règles précédemment appliquées. Si le vote devait contredire l’historique comptable, on peut craindre que des contentieux en résultent.
Les lots transitoires
Le texte
Lorsqu’une copropriété est construite par tranches successives certains lots sont alors réservés pour les constructions futures. Il s’agit donc de lots consistants en des terrains à édifier. On parle alors de lots transitoires.
L’article 206 de la loi ELAN a modifié les dispositions de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, ajoutant dans la définition du lot de copropriété que ce lot peut être un lot transitoire. Il « est alors formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
La loi ELAN donne ainsi une existence légale au lot transitoire telle qu’elle s’était montrée nécessaire à la pratique de la promotion immobilière, dans les opérations en construction par tranches successives. Dans ces cas, l’état descriptif de division réserve des lots consistant en des terrains sur lesquels les bâtiments seront construits. La Cour de cassation consacrait déjà cette notion.
Le lot transitoire est désormais défini dans la loi. Il doit être constitué d’un terrain et d’un droit à construire, ce droit doit être précisé « quant aux constructions qu’il permet de réaliser » et aux quotes-parts qu’il détient sur les parties communes. Autrement dit des tan- tièmes doivent lui être affectés.
La mise à jour du règlement de copropriété
Il y a donc lieu d’examiner s’il existe ou non dans la copropriété des lots transitoires. On trouve habituellement des lots transitoires dans des copropriétés récentes, dans lesquelles n’ont pas encore été édifiés tous les bâtiments. Mais il est aussi possible que des lots transitoires continuent d’exister dans le temps. Ce premier travail doit être, en ap- plication de sa mission, conduit par le syndic. Dans le cas où un tel lot existe, il doit être vérifié si celui-ci est suffisamment précis quant à ses capacités de construction et s’il détient des tantièmes. Si ce n’est pas le cas, le règlement de copropriété devra être modifié.
Nul doute que l’accord sur les termes du modificatif sera difficile à trouver en assemblée générale, les intérêts du propriétaire du lot transitoire et ceux de la copropriété pouvant être fortement divergents. Attention aux conséquences d’un désaccord. Si les textes ne prévoient pas effectivement de sanctions, leur principe est tel que l’imprécision, le défaut de consistance, l’absence de tantièmes entraînerait une réelle difficulté, voire une nullité empêchant de prétendre à l’existence de ce lot.
Comme précédemment, le risque de contentieux est ici aussi présent.
Xavier Martin • Administrateur de biens, consultant UNPI 31-09
Source : 25 millions de propriétaires • N°550 avril 2021
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