Immeuble et mobilité

Paradoxe ? Le nom d'immeuble renvoie par essence à l'immobilité. Mais le législateur entend qu'il soit vecteur de mobilité. Parmi les 189 articles de la loi « d'orientation des mobilités » n° 2019-1428 du 24 décembre 2019, certains articles invitent les propriétaires d'immeubles à participer à l'impératif de mobilité qu'affectionne la société contemporaine. La mobilité est par ailleurs susceptible d'engendrer des nuisances dont les riverains des gares ou des aéroports font l'expérience quotidienne. La loi nouvelle renforce l'obligation d'information relative au plan d'exposition au bruit à l'égard des futurs acquéreurs et locataires.

Le stationnement sécurisé des vélos

1. Dans les copropriétés, les décisions de travaux affectant les parties communes mais réalisés à leur demande aux frais de certains copropriétaires, sont décidées à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (art. 25 b). Pour faciliter l'installation de stationnement sécurisé des vélos, la loi nouvelle autorise à la majorité de l'article 24 la prise de décision pour réaliser ces travaux, sous réservent qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination, ses éléments d'équipement essentiel et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants (art 24 j inséré par l'article 54 de la loi du 24 décembre 2019).

2. En matière de construction, les obligations sont par ailleurs élargies. Le Code de la construction et de l’habitation imposait déjà de réaliser des stationnements sécurisés pour les vélos lors de la construction d'immeubles d'habitation et les immeubles à usage industriel ou tertiaire. La loi nouvelle élargit l'obligation à la construction de nouveaux types d'immeubles : les bâtiments publics, les ensembles commerciaux et les complexes cinématographiques (art. L 111-3-10 modifié du CCH par art. 53 et 59 de la loi mobilité). Ceux-ci étaient déjà tenus de faire des infrastructures de stationnement des vélos. Ils devront désormais les prévoir sécurisées.

La même extension de l'obligation d'équipement à des équipements sécurisés est par ailleurs élargie au cas des travaux dans les bâtiments existants : en cas de travaux portant sur un parc de stationnement annexe à un ensemble d'habitations, un immeuble industriel ou tertiaire, un service public, un centre commercial ou un cinéma, le propriétaire doit doter le parc d'infrastructures de stationnement sécurisé des vélos (art. L 111-3-11) ou aménager les espaces dans un tel objectif.

Les bornes de recharge pour les véhicules électriques

De façon analogue, la loi nouvelle prévoit des dispositions pour faciliter l'installation de dispositifs de recharge des véhicules électriques dans les copropriétés et dans les bâtiments nouveaux.

1. Le CCH (art. L 111-3-8 et L 111-3-9) interdit au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires de s'opposer à l'équipement d'un emplacement de stationnement d'une installation de recharge et permettant un décompte individualisé des consommations, par un locataire ou un occupant de bonne foi et à ses frais. Une convention est signée par le syndicat des copropriétaires ou le propriétaire avec un prestataire choisi par le copropriétaire ou le locataire, pour réaliser les travaux et gérer les équipements de recharge. Ce « droit à la prise » applicable aux parkings clos et couverts des bâtiments d'habitation est élargi à tous les immeubles.

La loi complète l'article 24-5 de la loi de 1965 pour inviter le syndic à porter à l'ordre du jour de l'assemblée, la question de travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos ou la recharge des véhicules électriques. Il doit porter la question de la réalisation d'une étude sur l'adéquation des installations existantes aux équipements de recharge et sur les travaux à réaliser. Il doit le faire avant le 1^er janvier 2023.

2. La loi mobilité vise à accélérer l'équipement des immeubles en bornes de recharge. Elle impose donc, à compter du 11 mars 2021, de nouvelles obligations. Le régime varie suivant les immeubles.

a. Bâtiments non résidentiels

Les parcs de stationnement de plus de 10 emplacements, situés dans ces bâtiments neufs ou les jouxtant doivent disposer :

• d'un emplacement pré-équipé sur 5 emplacements et 2 % (au moins un emplacement) accessibles aux personnes à mobilité réduite (PMR),
• d'un emplacement équipé et accessible aux PMR.

Pour les rénovations de ce type d'immeuble existants, disposant de plus de 10 emplacements, la même obligation s'applique en cas de rénovation important touchant le parc ou l'installation électrique du bâtiment. Il en est de même pour les parcs jouxtant ces bâtiments faisant l'objet de rénovation importante incluant le parc ou son installation électrique.

b. Bâtiments résidentiels

L'obligation de pré-équipement est plus forte : pour les parcs de stationnement de plus de 10 emplacements situés dans les bâtiments neufs ou les jouxtant, tous les emplacements doivent être pré-équipés. L'équipement pour la recharge permet un décompte individualisé des consommations d'énergie.

En cas de rénovation de ces immeubles, incluant le parc ou l'installation électrique du bâtiment, la même obligation s'applique. Il en est de même pour les parcs jouxtant ces bâtiments faisant l'objet d'une rénovation importante incluant le parc ou son installation électrique.

c. Bâtiments mixtes (résidentiels et non résidentiels), neufs ou faisant l'objet d'une rénovation importante ou parcs qui jouxtent de tels bâtiments.

Deux situations sont à distinguer, selon le nombre d'emplacements du parc.

S'il contient de 11 à 20 emplacements, l'usage majoritaire du parc détermine s'il faut appliquer les règles des bâtiments résidentiels ou non résidentiels.

S'il contient plus de 20 emplacements, il faut appliquer les règles précédentes au prorata du nombre d'emplacements réservés à un usage résidentiel ou non résidentiel.

Une obligation d'équipement s'applique à compter du 1^er janvier 2025 pour les bâtiments non résidentiels (neuf ou anciens) ayant plus de 20 emplacements. Il faudra au moins un point de recharge accessible aux PMR et un point de recharge supplémentaire par tranche de 20 emplacements supplémentaires, sauf si cela impose des travaux importants d'adaptation du réseau électrique.

Enfin, la loi admet des dérogations à ces obligations, notamment si, dans les cas de rénovation importante, le coût des installations de recharge et de raccordement représente plus de 7 % du coût total de cette rénovation ou si les parcs dépendent de bâtiments possédés et occupés par des PME.

Obligations d'équipement des immeubles

(1) art. L 111-3-4
(2) art. L 111-3-5
(3) art. L 111-3-6 et art. L 111-3-7

A compter du 1^er juin 2020, information sur les nuisances sonores aériennes pour les immeubles loués ou vendus

L’article 94 de la loi du 24 décembre 2019 modifie l’article L112-11 du Code de l’urbanisme, l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation et l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

D’après ce texte, si un bien mis en location ou en vente est situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit des aérodromes (PEB^[1]), un document informant de cette situation est communiqué au futur acquéreur ou locataire.

Ce document comporte :

• l'indication claire et précise de cette zone ;
• l'adresse du service d'information en ligne permettant de consulter le PEB ;
• la mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie de la commune où est situé l'immeuble.

Il est intégré au dossier de diagnostic technique annexé, selon le cas, à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente et au contrat de location ou annexé à ces actes si la vente porte sur un immeuble non bâti ; il est annexé à l'acte authentique de vente et, le cas échéant, au contrat préliminaire en cas de vente en l'état futur d'achèvement.

Cette mesure qui concerne les immeubles bâtis à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation) et les immeubles non bâtis constructibles, s’applique à partir du 1^er juin 2020. Pour les biens à usage d'habitation ou mixte qui sont loués, seuls sont concernés les biens nus ou meublés constituant la résidence principale du locataire.

Enfin, l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur des informations contenues dans ce document qui n'a qu'une valeur indicative. Attention toutefois à bien joindre ce document à l’acte de vente, car à défaut l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

A noter

L’article L112-11 du Code de l'urbanisme prévoyait déjà que « le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit comporte une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ce bien ». A compter du 1^er juin 2020, cette obligation est donc doublement étendue : d’une part aux immeubles mis en vente, et d’autre part aux immeubles à usage mixte et aux immeubles non bâtis constructibles.