Le point sur les reports de délais liés au Covid-19

Nous revenons ici sur l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, telle que modifiée par les ordonnances n° 2020-427 du 15 avril 2020, n° 2020-460 du 22 avril 2020, n° 2020-539 du 7 mai 2020, n° 2020-560 du 13 mai 2020 et n° 2020-595 du 20 mai 2020.

Comme l’indique une circulaire de présentation du ministre de la Justice, l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit le report de nombreux délais expirant au cours d’une « période juridiquement protégée » (ci-après PJP)[1]. Celle-ci était initialement définie par référence au début de l’état d’urgence sanitaire (soit le 12 mars 2020 à 0h00) et à la fin de cet EUS augmentée d’un mois (soit le 23 juin 2020 à minuit). Après le prolongement de l’EUS au 10 juillet 2020 par une loi du 11 mai 2020, l’ordonnance du 13 mai 2020 a finalement retiré toute référence à l’état d’urgence et « gelé » les dates initiales (du 12 mars au 23 juin 2020).

Il est extrêmement difficile de détailler de manière exhaustive les conséquences de l’ordonnance de prorogation des délais. Le but du présent article est d’attirer l’attention sur certains points qui concernent le secteur de l’immobilier. Après la conception du présent numéro, la loi de ratification aura sans doute permis de lever également certaines incertitudes. 

Délais prévus par la loi ou le règlement

La plupart des délais prescrits « par la loi ou le règlement » sont reportés (voir notre tableau récapitulatif)[2]. Des exceptions sont néanmoins prévues, concernant par exemple les déclarations d’impôts ou certains domaines du droit comme la procédure pénale (art. 1er). Signalons d’ores et déjà aussi que, depuis l’ordonnance du 15 avril, il est expressément indiqué que les « délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement » et les « délais prévus pour le remboursement de sommes d'argent en cas d'exercice de ces droits » ne bénéficient pas non plus du report (art. 2).

Il est évidemment difficile de dresser la liste des délais qui peuvent être concernés en matière immobilière. Pour cerner l’ampleur des conséquences, on peut simplement citer ici le cas du délai de deux mois dont dispose le locataire pour faire valoir son droit de préemption après la réception d’un congé pour vente[3]. Il ne s’agit sans doute pas d’un délai de « réflexion »[4] et le locataire devrait bénéficier du report du délai pour préempter. Vendre le bien à une tierce personne avant l’écoulement de ce report de délai serait donc risqué. Pour limiter les risques, le mieux est de tenter d’obtenir de la part du locataire un refus exprès d’accepter l’offre de vente contenue dans le congé qu’il a reçu.
En revanche, les délais de réflexion étant exclus du report, le délai de rétractation de 10 jours en cas d’acquisition par un non-professionnel d’un immeuble d’habitation ne peut, comme on a pu le croire un moment, avoir pour effet de reporter de plusieurs semaines les ventes immobilières.

Rappelons que ne sont concernés que les délais et paiements prévus par la loi ou le règlement. Les obligations et paiements d’origine contractuelle doivent être exécutés dans les délais prévus.
Néanmoins, les clauses pénales et résolutoires peuvent être paralysées (voir plus loin).

Il peut y avoir des difficultés à distinguer l’origine contractuelle ou légale d’une obligation. Des hésitations sont par exemple permises pour la condition suspensive d’obtention d’un prêt insérée dans un compromis de vente. La durée de validité de cette condition est fixée par le contrat mais « ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte » (article L.313-41 du Code de la consommation[5]).

Selon une note du Ministère de la justice, « cette condition suspensive reste (…) d’origine contractuelle, même si la loi aménage cette condition » (note du 16 avril 2020, publiée sur le site www.justice.gouv.fr). Le bénéficiaire de la condition suspensive ne devrait donc pas pouvoir bénéficier d’un report de délai au titre de l’ordonnance du 25 mars 2020 et a intérêt, en cas de difficulté à obtenir une réponse du prêteur en raison de l’état d’urgence sanitaire, à solliciter un report par avenant au compromis de vente.

Sont reportés de nombreux délais en matière de droit administratif général (titre II de l’ordonnance) et d’urbanisme (titre II bis de l’ordonnance). Les modalités de report sont détaillées dans notre tableau récapitulatif.Délais en matière de droit administratif et d’urbanisme :

Signalons qu’en matière d’urbanisme l’ordonnance du 25 mars 2020 a prévu une période juridiquement protégée plus courte. Sauf exceptions, celle-ci s’achève à la fin de l’état d’urgence sanitaire sans ajout d’un mois supplémentaire (soit le 23 mai 2020 au lieu du 23 juin 2020). Là encore le Gouvernement a, dès une ordonnance du 7 mai 2020, sanctuarisé la date du 23 mai en prévision de la prolongation de l’EUS. Comme l’indique le rapport au président de la République relatif à cette ordonnance, il s’agit notamment d’«éviter qu'une purge trop tardive des délais de recours contre l'autorisation de construire paralyse le secteur de la construction et constitue un frein important à la relance de l'économie ».
Par ailleurs, qu’il s’agisse du droit administratif ou de l’urbanisme, l’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit depuis l’origine qu’un décret puisse mettre fin à la suspension des délais pour certaines catégories d'actes, de procédures et d'obligations (art. 9). Après plusieurs décrets relatifs notamment au droit du travail et aux installations classées, le décret n°2020-607 du 20 mai 2020 met fin à la suspension de nombreux délais en matière d'habitat indigne (au sens large). Les délais concernés (voir notre tableau récapitulatif) reprennent leur cours à compter du 28 mai à 0h00. 

Délais prévus par un contrat :

Est tout d’abord reportée la date d’effet des clauses résolutoires, des clauses pénales, et des clauses de déchéance. Initialement, cette date était dans tous les cas reportée à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. Depuis l’ordonnance du 15 avril 2020, la règle est à la fois plus précise et plus complexe. Elle tient compte de la durée d'exécution du contrat qui a été impactée par les mesures résultant de l’EUS (voir notre tableau récapitulatif).
Par ailleurs, depuis l’ordonnance du 15 avril, l’article 4 prévoit un report de délai également pour ces mêmes clauses qui expireraient après la fin de la PJP mais venant sanctionner des obligations échues pendant cette période. Sont cependant exclues de ce dispositif les clauses relatives à une obligation de sommes d’argent.
Enfin, l’ordonnance du 25 mars prévoit que, s’agissant des clauses pénales ayant produit effet avant la PJP, le cours des pénalités est suspendu.

A noter :

Les clauses résolutoires ayant pris effet avant le 12 mars sont définitivement acquises.

En second lieu, les délais pour dénoncer un contrat reconduit par défaut qui expireraient au cours de la PJP sont prolongés « de deux mois après la fin de cette période » (art. 5).
Ce report a vocation à s’appliquer notamment aux congés portant sur les contrats locatifs (baux d’habitation, baux commerciaux, baux professionnels)[6]. Ainsi, les bailleurs qui auraient dû donner congé entre le 12 mars 2020 à 0h00 et le 23 juin 2020 à minuit peuvent encore le faire jusqu’au 23 août 2020 à minuit.

Comme le précise une note du ministère de la Justice, les préavis fixés par la loi doivent néanmoins être respectés. Dès lors, un congé reporté décale d’autant la fin du bail. Il faut considérer qu’à la date de fin contractuelle du bail s’opère une « prolongation temporaire ».

Le ministère de la justice donne l’exemple suivant :

« Un contrat de bail d’habitation arrive à son terme le 31 octobre 2020. Le bailleur qui souhaite reprendre ce logement pour l’habiter lui-même devait délivrer un congé à son locataire au plus tard le 31 mars[7]. 

En raison de l’état d’urgence sanitaire, il a été mis dans l’impossibilité de donner ce congé à compter du 12 mars. 

En application des dispositions de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 (...), le bailleur sera en droit de délivrer son congé jusqu’au 24 août 2020. 

Si le locataire reçoit le congé délivré par le bailleur le 19 août 2020, ce congé sera régulièrement délivré en application de l’article 5 de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 précitée et empêchera la tacite reconduction du bail. 

En revanche, le locataire disposera d’un délai de six mois avant que les effets de ce congé ne deviennent effectifs et qu’il soit tenu de quitter les lieux (article 15 de la loi n°89-462).

La période s’étendant entre le 31 octobre 2020 et le 19 février 2021 pourra être considérée comme une période exceptionnelle de prorogation temporaire du contrat de bail » (note du 7 avril 2020, publiée sur www.justice.gouv.fr).

Attention :

• si malgré les circonstances le bailleur parvient à délivrer congé dans le délai normal, le contrat de bail prendra bien fin à la date d'échéance prévue au contrat ;
• S’agissant des baux d’habitation et des baux professionnels, les locataires pouvant donner congé à tout moment (après six ans pour un bail professionnel), ils ne bénéficient pas du report des délais de congé. En revanche, en matière de baux commerciaux, la question se pose de savoir si un locataire dont la faculté de résiliation triennale tombe au cours de la PJP ne pourrait pas pouvoir bénéficier du report de délais...

Tableau récapitulatif (au 25 mai 2020)

Les mesures sur le logement prises dans les ordonnances du 25 mars 2020 sont de nouveau modifiées :

La loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 qui proroge l'état d'urgence sanitaire jusqu'au 10 juillet 2020, ainsi que deux ordonnances du 22 avril 2020 et du 20 mai 2020,  modifient certaines règles et échéances prévues dans les trois ordonnances prises dans le secteur du logement (ordonnances n^os 2020-304, 2020-316 et 2020-331 du 25 mars 2020) :

Les copropriétés (ordonnance n° 2020-304 modifiée par les ordonnances n° 2020-460 du 22 avril 2020 et n° 2020-595 du 20 mai 2020) :

Afin d'éviter que les copropriétés soient dépourvues de syndic,  une prorogation de plein droit du mandat du syndic a été prévue. Cette prorogation vise les mandats qui sont venus à expiration entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus. Le mandat se trouve alors renouvelé dans les mêmes termes que le contrat expiré[9], jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat de syndic désigné par la prochaine assemblée. Elle devra intervenir au plus tard le 31 janvier 2021.

Quant au mandat confié par décision de l'assemblée générale aux membres du conseil syndical, qui expire entre le 12 mars 2020 et le 23 juillet 2020 inclus, il est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générale.

Par ailleurs, l'article 13 de l'ordonnance du 20 mai 2020 comprend diverses mesures dérogatoires à des articles de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.
Tout d'abord, jusqu'au 31 janvier 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance.

Ensuite, ce même article 13 prévoit que, jusqu'au 31 janvier 2021, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Les locations commerciales et professionnelles (ordonnance n° 2020-316) :

En cas de défaut de paiement de loyers ou de charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire (soit jusqu'au 10 septembre 2020), le bailleur ne peut ni réclamer de pénalité financière (ou intérêts de retard, dommages-intérêts, astreinte) ni mettre en jeu une clause résolutoire, une clause pénale ou activer une garantie ou une caution.

Rappelons que cette mesure ne concerne que les locataires, personnes physiques et morales de droit privé résidentes fiscales françaises exerçant une activité économique qui sont susceptibles de bénéficier du fonds de solidarité (ainsi que, sous certaines conditions, les entreprises qui poursuivent leur activité dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire).

La trêve hivernale (ordonnance n° 2020-331) :

Selon l'article 10, I de la loi du 11 mai 2020, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée jusqu'au 10 juillet 2020, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Cet article reporte également jusqu'au 10 juillet 2020 la fin de la période durant laquelle les fournisseurs d'électricité, de chaleur, de gaz ne peuvent procéder, dans une résidence principale, à l'interruption, y compris par résiliation de contrat, pour non-paiement des factures, de la fourniture d'électricité, de chaleur ou de gaz aux personnes ou familles.

Sur les indemnités que peut demander un bailleur si l'Etat refuse le concours de la force publique pour faire exécuter un jugement d'expulsion, voir notre dossier.