Y a-t-il des conditions à remplir, des démarches à effectuer pour louer en meublé un appartement parisien que je louais jusqu’à présent nu?

Question :

J’envisage de louer en meublé un appartement parisien que je louais jusqu’à présent nu (le locataire vient de quitter les lieux). Pour cela, y a-t-il des conditions à remplir, des démarches à effectuer ?

Réponse :

Bonjour,

Tout d’abord, si le logement est situé dans une copropriété, il convient de vérifier ce que dit le règlement de copropriété. En effet, certains règlements de copropriété peuvent encadrer ou prohiber les locations meublées dans l'immeuble.

La réponse dépend du type de location meublée que vous envisagez :

si vous souhaitez louer votre appartement à usage de résidence principale (bail meublé d’un an ou de neuf mois pour les étudiants) ou via un bail « mobilité », vous n’avez aucune démarche particulière à entreprendre. Dans ce cas de figure, on considère en effet que le local loué continue d’être utilisé à titre de logement, peu importe le fait que la location meublée soit considérée du point de vue fiscal comme une activité commerciale. Ce logement ne serait donc pas concerné par les règles encadrant les changements d’usage (voir ci-après).
à l’inverse, si vous décidez de conclure des baux de courte durée (hors bail mobilité), vous devez alors respecter les règles contraignantes destinées à réguler les changements d’usage des locaux. L’article L.631-7, dernier alinéa du Code de la construction et de l’habitation, précise à ce sujet que « le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

Il n’en irait autrement que si le logement en question est considéré comme la résidence principale du propriétaire (cela suppose que vous y résidez au moins huit mois par an) ou si le propriétaire réussit à prouver que ce logement avait, à la date du 1er janvier 1970, un usage commercial.

Les règles varient selon les villes. Nous évoquons celles applicables à Paris et dans d’autres villes dans le dossier du numéro de mars 2019 de 25 Millions de Propriétaires 1.

En résumé, à Paris, une demande d’autorisation de changement d’usage devra être sollicitée auprès des services de la mairie. L’autorisation ne sera accordée qu’à condition de justifier de la transformation concomitante d’un local commercial en logement (le but étant d’arrêter l’érosion du parc de logements offerts à la location longue durée). Il peut être satisfait à cette obligation en achetant des « droits de commercialité » auprès de tiers.

Une fois obtenue l’autorisation, le propriétaire doit notamment procéder à la télédéclaration de son meublé avant de louer.

Ces règles propres à Paris sont abondamment détaillées sur le portail de la Mairie.

Notons que des sanctions pénales sont prévues en cas de non-respect des règles et que la mairie a enclenché des procédures contre des propriétaires en infraction. La Cour de justice de l’Union européenne a d’ailleurs validé en septembre dernier ces sanctions 2.

En matière de droit de l’urbanisme, vous n’avez pas en principe à demander d’autorisation avant de transformer votre logement nu en meublé, sauf si vous effectuez des travaux sur les murs porteurs.

S’agissant de la fiscalité, vous devez normalement vous déclarer en vue de payer la cotisation foncière des entreprises (CFE), qu’il s’agisse d’une location de longue durée ou de locations de courte durée. Désormais, le propriétaire bailleur est tenu de payer des cotisations sociales dans plusieurs hypothèses (notamment pour des locations de courte durée dégageant plus de 23 000 € de recettes) 3. Notons enfin que le propriétaire est théoriquement tenu de déclarer le changement d’affectation qui peut commander une évolution de sa taxe foncière.

1 - « Les locations de type « airbnb » sous haute surveillance »

2- Voir notre numéro de mars 2021, p. 20

3- Voir notre numéro de février 2021, p. 20