Votre déclaration de revenus fonciers

Voici revenu le temps des déclarations de revenus. Comment traiter les revenus locatifs de vos biens immobiliers ? Des réponses dans ce dossier fiscal qui aborde principalement le régime de déclaration des locations vides et celui des locations meublées. Nous rappelons d'abord les règles du prélèvement à la source (PAS) dont les mesures transitoires continuent de s'appliquer pour les revenus fonciers de 2019. Nous évoquons aussi les avantages fiscaux liés aux investissements locatifs et les règles applicables pour certains régimes spéciaux et brièvement le traitement des plus-values immobilières.

I. Principe du PAS et barème

Principe du prélèvement à la source

L'impôt sur le revenu est désormais payé la même année que la perception des revenus. En conséquence, depuis la mise en œuvre du prélèvement à la source, les acomptes mensuels payés à partir de janvier 2020 sont réputés imposer les revenus de 2020 : c'est le principe de la contemporanéité.

Mais ce principe ne supprime pas pour autant la nécessité de déclarer au printemps les revenus de l'année précédente, pour permettre à l'administration d'effectuer les ajustements nécessaires, notamment pour les cas où il y a des écarts de revenus d'une année à l'autre. La déclaration du printemps 2020 concerne donc les revenus de 2019.

Le Gouvernement ayant toutefois annoncé une baisse de l'impôt sur le revenu pour 2020, les acomptes à partir de janvier 2020 peuvent être en baisse pour certains contribuables.

Mais s'agissant des revenus de 2019, objet de la présente déclaration 2042, c'est bien le barème antérieur qui s'applique.

Voici les deux barèmes en cause (voir les deux tableaux)

Le barème IR 2019

Le barème IR 2020

L'imposition des revenus de vos locations varient suivant que les biens sont loués vides ou meublés.

II Les locations vides

Les location vides relèvent du régime des revenus fonciers, suivant le régime du micro-foncier ou celui du régime réel.

1. Le micro-foncier

L'avantage du micro-foncier est sa simplicité. L'inconvénient est son incompatibilité avec la faculté de constater un déficit. Il est donc à privilégier pour des locations qui génèrent des loyers modiques, pour un bien déjà amorti (sans emprunt) et qui ne nécessite pas de travaux importants.

Le régime du micro-foncier suppose que vos revenus bruts fonciers ne dépassent pas 15 000 € par an. Il faut apprécier ce seuil par année civile, y compris si les loyers perçus ne correspondent qu'à une partie de l'année.

Par ailleurs, ce régime est exclu si vous êtes propriétaire de biens soumis à des régimes spécifiques : monuments historiques loués, logements neufs pouvant être amortis (régimes Robien, Périssol ou Besson), logements bénéficiant de déductions forfaitaires spécifiques (Borloo neuf, Scellier intermédiaire, Robien ZRR, Scellier ZRR, Cosse, Borloo ancien ou Besson ancien) ou de parts de SCPI relevant de ces régimes.

Mais si vous louez en Duflot, Pinel, Denormandie, Scellier classique ou avec réduction d'impôt Malraux, vous pouvez prétendre au micro-foncier.

Le revenu net est déterminé par application d'un abattement forfaitaire de 30 %.

Ce régime s'applique de plein droit pour les contribuables qui ne dépassent pas le seuil. Si vous souhaitez recourir au régime réel, il vous faut opter pour ce régime. Votre option nécessairement globale s'applique irrévocablement pour une période de 3 ans.

Si vous pratiquiez le micro-foncier antérieurement mais que vous avez dépassé le seuil de 15 000 € en 2019, ce régime cesse de s'appliquer et vous relevez du régime réel.

2. Le régime réel

Les revenus à déclarer

Vous devez déclarer les revenus qui proviennent de vos biens immobiliers, urbains ou ruraux, qu'il s'agisse de logements, de biens commerciaux ou de bureaux (rubrique 211 de la déclaration n° 2044).

Pour les biens qui sont en indivision, chaque indivisaire doit déclarer la fraction correspondant à ses droits dans l'indivision.

La location de garages relève en principe des revenus fonciers, sauf si elle s'accompagne de services (lavage, entretien…). Dans ce cas, l'ensemble de la location relève du régime des BIC[1].

En cas de sous-location, les sous-loyers sont considérés comme des BIC pour une sous-location meublée. Si la sous-location est vide, il s'agit de bénéfices non commerciaux.

Lorsqu'un propriétaire se réserve la jouissance d'un bien, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou secondaire, le revenu théorique dont il dispose à raison de l'usage du bien n'est pas imposable. Mais en contrepartie, il ne peut pas déduire les charges correspondantes. Seules certaines charges peuvent faire l'objet d'un crédit d'impôt (notamment le crédit d'impôt de transition énergétique, voir 25 millions de propriétaires de février 2020).

Vous devez déclarer les loyers perçus en 2019. Si vous louez à un tarif inférieur au marché, en principe, il n'y a pas lieu de déclarer un autre montant que le loyer perçu. L'administration peut toutefois considérer qu'il y a un écart important entre le loyer de marché et le loyer pratiqué et, si le contribuable n'est pas en mesure de prouver que des circonstances indépendantes de sa volonté l'ont empêché de louer plus cher, l'imposer sur la valeur de marché. Les litiges de cet ordre sont souvent motivés par un lien de famille entre le bailleur et le locataire (pour un exemple de redressement, voir CE, 23 juin 1986, n° 48466).

La date à retenir est celle du paiement. Si un loyer est payé d'avance, il doit être déclaré l'année du paiement. A l'inverse, un loyer qui n'est pas payé à son échéance, ne devra être déclaré que lors du paiement effectif. Si le loyer est payé à un administrateur de biens, c'est la date de perception par ce dernier qui prévaut.

• Sont notamment à déclarer les pas-de-porte qui correspondent à des suppléments de loyers, les loyers versés par un assureur au titre d'une garantie de loyer et les subventions (de l'ANAH notamment), les sommes reçues pour la location d'une toiture pour y installer une antenne-relais ou un panneau publicitaire.
• La somme perçue au titre du dépôt de garantie n'a pas à être déclarée lors de son encaissement, mais uniquement, lorsqu'elle est utilisée pour compenser des loyers, impayés ou des charges ou réparations qui incombent au locataire.
• Les dépenses mises à la charge des locataires correspondent par exemple à des réparations autres que locatives et qui sont par contrat, mises à la charge du locataire. Ces sommes sont à la fois imposables et déductibles. Il est toutefois admis de ne pas les déclarer (ligne 211) et de ne pas déduire les dépenses correspondantes.

Les dépenses déductibles

Sont déductibles les charges payées en 2019. Si vous occupez une partie d'un immeuble et que vous louez l'autre, vous devez effectuer un prorata.

• Vous pouvez déduire les frais d'administration et de gestion (ligne 221). Ce poste de dépenses regroupe les frais de procédure, les frais de personnel des concierges ou des gardes (salaires et charges sociales et fiscales) et les rémunérations, honoraires ou commissions versés à des tiers pour la gestion de l'immeuble. Exemples : honoraires de location versés à une agence, honoraires versés à un comptable pour la gestion des immeubles ou frais de gérance versés à un administrateur de biens.
• Les autres frais de gestion sont réputés couverts par la déduction de 20 € par local (ligne 222). L'administration estime que les frais de correspondance ou de bureautique ou vos frais de déplacements sont inclus dans ce forfait.
• Les primes d'assurance qui couvrent les risques de l'immeuble sont également déductibles (ligne 223), quel que soit le risque couvert.
• Certains impôts sont déductibles. Vous pouvez déduire dans cette rubrique (ligne 227) la taxe foncière, la taxe sur les surfaces de stationnement en Ile-de-France.

En revanche, d'autres taxes ne sont pas déductibles, pour différents motifs. La taxe d'habitation, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peuvent pas être déduites puisqu'elles incombent au locataire. Les taxes d'urbanisme ne le sont pas davantage, car elles sont assimilées à un élément du prix de revient de la construction.

Ne peuvent pas non plus être déduits : la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, la TVA, les prélèvements sociaux et les droits d'enregistrement.

• La déduction des intérêts d'emprunt (ligne 250) est l'un des avantages du régime réel. Vous pouvez déduire les intérêts des emprunts qui ont servi à acquérir l'immeuble, le construire, le réparer ou l'améliorer ou encore à le conserver. C'est le cas si vous avez souscrit un emprunt pour payer des droits de succession. Sont déductibles les intérêts payés au cours de l'année, sans limitation de durée ni de montant.

Sont assimilés aux intérêts les frais de l'emprunt (frais de constitution de dossier et d'inscription hypothécaire, frais de banques, primes du contrat d'assurance-vie souscrit pour garantir le remboursement de l'emprunt).

Si, pour diminuer la charge des intérêts, vous avez souscrit un nouveau prêt pour rembourser le premier, vous pouvez poursuivre la déduction des intérêts s'il est intégralement utilisé pour rembourser le premier (dans la limite des intérêts figurant sur le contrat initial). Les frais de résiliation anticipée ou de renégociation du prêt sont déductibles (CE, 5 juillet 2010, n° 301044).

Les intérêts sont déductibles dans la mesure où le prêt concerne un bien que le propriétaire a l'intention de louer. Si l'immeuble est en construction, le contribuable doit manifester son intention d'utiliser le logement pour se procurer des revenus fonciers par la location et le confirmer dès la location lors de l'achèvement de la construction.

• Les dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration sont à mentionner ligne 224. Il faut toutefois distinguer.

a. Les dépenses d'entretien et de réparation sont déductibles pour tous les immeubles. Il s'agit des dépenses qui visent à maintenir ou à remettre l'immeuble en bon état (réfection d'une toiture, ravalement…).

Si ces dépenses sont engagées par le propriétaire alors qu'elles relèvent habituellement du locataire, elles ne sont déductibles que dans trois hypothèses :

• si elles sont imposées par la vétusté,
• si elles sont réalisées à la suite d'une malfaçon ou un vice de construction,
• si elles sont engagées dans le but de faciliter la mise en location.

Dans ce cas, vous pouvez les déduire ligne 225 (dépenses locatives non récupérées).

Le cas particulier des années de transition du PAS.

La mise en œuvre du prélèvement à la source l'an dernier a conduit le législateur a mettre en place des mesures de transition pour éviter les comportements d'optimisation fiscale.

Sont déductibles en 2019 (déclaration en 2020) la moyenne des charges acquittées au titre des années 2018 et 2019, quel que soit le montant des dépenses effectivement supportées en 2019. Il en résulte les conséquences suivantes :

• si vous n'avez réalisé aucune dépense en 2019, vous pourrez néanmoins déduire en 2019 la moitié des dépenses réalisées en 2018 ;
• à l'inverse, si vous n'avez réalisé aucune dépense en 2018, vous ne pourrez déduire en 2019 que la moitié des dépenses de 2019.

Précisons que cette règle de la moyenne s'applique bien loué par bien loué et non de façon globale.

La règle de la moyenne ne s'applique pas dans certains cas (les dépenses sont alors entièrement déductibles dans les conditions de droit commun) :

• pour les travaux réalisés pour raison d'urgence,
• pour les travaux décidés d'office par le syndic,
• pour les travaux réalisés sur des immeubles acquis en 2019.

b. Pour les dépenses d'amélioration, le régime varie suivant le type d'immeubles.

Les locaux d'habitation bénéficient du régime de déduction le plus large. Sont déductibles les dépenses qui ont pour objet d'apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté (ascenseur, salle d'eau, antennes de télévision, etc.)

Les dépenses qui constituent une construction ou une reconstruction ne sont toutefois pas déductibles. Les dépenses d'agrandissement ne le sont pas davantage.

Pour les autres locaux (bureaux, commerces…), le régime est plus strict. Ne sont déductibles que les dépenses qui visent à protéger les locaux de l'amiante (travaux d'enlèvement des matériaux amiantés ou de confinement de ces matériaux) ou qui favorisent l'accueil des handicapés dans les locaux professionnels ou commerciaux (construction de rampes d'accès, suppression de marches, installation d'un ascenseur, etc.)

Pour l'année 2019, c'est également la règle de la moyenne des dépenses d'amélioration de 2018 et 2019 qui doit être appliquée (cf. supra).

• Les charges de copropriété.

Ces charges font l'objet d'un traitement en deux temps.

1. Les provisions que vous avez payées au cours de l'année 2019 sont déductibles. Même si vous connaissez dès le début de l'année le montant exact des dépenses de l'exercice, vous êtes tenu de déclarer le montant des provisions, sans tenir compte de la ventilation des charges.

Sont déductibles les provisions pour dépenses courantes (art. 14-1 de la loi du 10 juillet 1965) et les provisions pour travaux hors budget prévisionnel (art. 14-2).

A l'inverse, les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés par l'assemblée (art. 18) ne sont pas déductibles. Mais les dépenses ultérieures de travaux seront déductibles à leur date de paiement.

2. Vous régularisez les charges de 2018. En 2018, les provisions versées comportaient des dépenses déductibles et d'autres non. Il faut donc réintégrer la fraction déduite en 2018 et correspondant à des charges non déductibles ou récupérables sur le locataire et l'éventuel solide positif de l'approbation des comptes 2018. A l'inverse, si le solde est négatif (il signifie que la déduction au titre de 2018 a été insuffisante), il est déductible.

Enfin, en raison du régime transitoire du PAS, pour déterminer le revenu foncier net de 2019, les provisions pour dépenses déductibles payées en 2018 par le copropriétaire ouvrent droit à une déduction supplémentaire à hauteur de 50 % de leur montant.

Les indemnités d'éviction

Une indemnité versée par le bailleur au locataire est déductible du revenu foncier lorsqu'elle a été engagée en vue de la perception du revenu (ligne 226). C'est le cas si la somme versée au locataire sortant vise à libérer des locaux et à les relouer dans de meilleures conditions. Cela vise essentiellement les locaux commerciaux (CAA Paris, 31 janvier 1991). En revanche, si la somme est dépensée en vue d'une augmentation en capital, par exemple pour vendre le bien libre, elle n'est pas déductible (CE, 29 mars 1989).

3. Les régimes particuliers

Dans toute une série d'hypothèses, votre déclaration doit faire l'objet de précisions pour permettre à l'administration de traiter les revenus de façon adaptée au régime en cause.

Le régime des monuments historiques a la particularité de permettre une déduction de charges sur vos revenus globaux, quand bien même le bien ne procure pas de recettes.

Les immeubles concernés sont les suivants :

• les immeubles classés ou inscrits,
• les immeubles faisant l'objet d'un label de la Fondation du patrimoine.

Le propriétaire doit pas ailleurs respecter trois conditions :

• s'engager à conserver le bien pendant 15 ans,
• détenir le bien directement (sauf s'il a été acquis avant le 1^er janvier 2009). Il n'est donc pas possible de détenir le bien par une société, sauf trois exceptions : il s'agit d'une SCI familiale, le monument historique est affecté à un espace culturel non commercial ouvert au public pendant au moins 15 ans ou si l'immeuble détenu par la société est affecté à l'habitation pour au moins les trois quarts de sa surface.

Le régime fiscal dépend du point de savoir s'il procure des recettes et si vous l'occupez (voir tableau).

Propriétaire de monuments historiques

Le cas de l'usufruitier et de la nue-propriété

Celui qui perçoit les loyers d'un immeuble dont la propriété est démembrée est logiquement l'usufruitier. C'est donc lui qui doit déclarer les loyers dans ses revenus fonciers. Il peut donc déduire les charges qu'il a supportées (notamment les réparations d'entretien). En revanche, en cas de grosses réparations, elles incombent au nu-propriétaire. Bien que ne disposant pas des revenus au titre de cet immeuble, le nu-propriétaire est autorisé à déduire de ses revenus fonciers les dépenses de grosses réparations qu'il a supportées. Si les revenus sont insuffisants, il peut constater un déficit.

Si le bien n'est pas loué, il ne génère pas de revenus imposables mais corrélativement, les charges ne sont déductibles ni pour le l'usufruitier ni pour le nu-propriétaire.

Les régimes d'investissement locatif

Certains régimes permettent de bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique.

Le dispositif Cosse suppose qu'une convention ait été conclue entre le propriétaire et l'ANAH entre le 1^er janvier 2017 et le 31 décembre 2022. Il permet au bailleur de bénéficier d'une déduction forfaitaire spécifique. Son montant varie suivant la localisation du bien et suivant que la convention vise le secteur intermédiaire, social ou très social. En secteur intermédiaire, le taux est de 30 % (en zones A bis, A et B1) ou de 15 % (en zone B2). En secteur social ou très social, le taux est porté à 70 % en zones A Bis, A et B1 et à 50 % en zones B2 ou C. En cas de location solidaire (intermédiation locative pour personnes défavorisées), le taux est porté à 85 %.

Attention : rappelons qu'il faut par ailleurs respecter un plafond de loyer, mais que le plafond, fixé au niveau national, peut être adapté localement. Renseignez-vous auprès de votre chambre de propriétaires ou auprès de l'ANAH pour connaître le montant exact applicable dans la commune de situation de votre logement.

Le régime d'investissement Duflot-Pinel (pour les investissements du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2021) ou Denormandie (pour les investissements du 1^er janvier 2019 au 31 décembre 2022) permet d'obtenir une réduction d'impôt pour les investissements dans les logements neufs ou anciens avec travaux.

En cas d'investissement dans l'ancien, le montant des travaux doit représenter 25 % du coût total de l'opération. Mais puisque le montant de l'investissement, travaux compris, sert de base à la réduction d'impôt, le montant des travaux n'est pas déductible des revenus fonciers.

D'autres régimes ne sont plus accessibles pour de nouveaux investissements mais continuent de s'appliquer pour des acquisitions antérieures (amortissement Robien, dispositifs Borloo neuf et Besson).

Les amortissements

Dans le régime de droit commun, la location nue ne permet pas au bailleur de pratiquer l'amortissement du bien. Mais certains régimes ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement. Il s'agit des dispositifs Périssol, Besson neuf, Robien, Robien recentré et Borloo neuf.

Vous devez remplir la page 8 de la déclaration spéciale des revenus fonciers (rubrique « votre tableau d'amortissement »).

La déduction des déficits

Si vous louez plusieurs biens, le bénéfice des uns se compense avec le déficit des autres. Si le total fait apparaître un déficit (pour les dépenses autres que les intérêts d'emprunt), vous pouvez le déduire de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent de déficit (et celui résultant des intérêts d'emprunt) est déductible de vos revenus fonciers de l'année suivante, dans la limite de 10 ans.

Si le revenu global n'absorbe pas totalement le déficit (limité à 10 700 €), il est reportable sur les revenus globaux des années ultérieures, pendant 6 ans.

En cas de société, la limite de 10 700 € est appréciée par associé et non par société.

S'il y a des déficits, il faut commencer par l'imputation des plus anciens. Le bénéfice de l'imputation sur le revenu global n'est définitivement acquis que si le bailleur maintient la location jusqu'à la fin de la 3^e année qui suit celle de l'imputation.

III. Les locations meublées

Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les exonérations

Les locations meublées de faible montant sont exonérées. Il s'agit d'abord de la location en meublé d'une partie de votre résidence principale à un locataire y établissant lui-même sa résidence principale (art. 35 bis I du Code général des impôts), sous réserve toutefois que le montant du loyer soit fixé dans des limites « raisonnables ». Ce critère est réputé rempli si en 2019, le loyer ne dépasse pas 187 € par m² en Ile-de-France et 138 € dans les autres régions (loyer annuel hors charges)[2].

Il s'agit ensuite des locations de chambres d'hôte dans votre résidence principale. Ces recettes sont exonérées si leur montant ne dépasse pas 760 € par an (loyers et autres prestations comme le petit-déjeuner).

Ces deux exonérations sont cumulables. Vous pouvez par exemple louer une chambre à un étudiant pendant l'année et l'été à des touristes.

Si vous ne rentrez pas dans le cadre de ces exonérations, vous êtes soumis soit au régime du micro BIC, soit au régime réel.

Le micro-BIC

Le régime du micro-BIC a l'avantage de la simplicité : vous êtes imposé après un abattement forfaitaire de 50 % ou de 71 %. Mais vous ne devez pas dépasser un certain plafond.

Le micro-BIC s'applique de plein droit si votre chiffre d'affaires ne dépasse pas 70 000 €. L'abattement est de 50 %, avec un minimum de 305 €. Il s'applique sur le total des loyers, charges récupérables et provisions pour charges.

Le plafond est porté à 170 000 € pour les locations de meublés de tourisme et de chambres d'hôte. L'abattement est également plus important : il est de 71 %.

Pour les gîtes ruraux, ils doivent être classés meublés de tourisme pour bénéficier de ce seuil.

S'agissant des modalités de déclaration, il vous suffit de porter le montant de vos recettes brutes dans la déclaration 2042 C PRO (cases 5 ND et suivantes). L'administration appliquera automatiquement l'abattement de 50 % ou de 71 %.

Si vous êtes loueur professionnel, vos revenus doivent être déclarés dans les cases 5KO et suivantes de la déclaration 2042 C PRO pour les meublés de tourisme et chambres d'hôtes et dans les cases 5KP et suivantes pour les autres meublés.

Le régime réel

Ce régime est automatiquement applicable si vous dépassez les seuils du micro-BIC. Mais il peut aussi être utilisé sur option du contribuable qui relève en principe du micro-BIC. Il peut notamment être intéressant d'opter pour le régime réel si vous engagez d'importants travaux et que vous pensez générer un déficit. Pour l'année 2020, il faut avoir opté avant le 1^er février 2020. L'option se reconduit tacitement d'une année sur l'autre. Mais si vous souhaitez revenir au régime micro, vous pouvez le faire avant le 1^er février de l'année, pour une application cette même année.

Lorsque vous relevez du régime réel, il faut remplir une déclaration de résultats (n° 2031) et en reporter les résultats sur votre déclaration n° 2042 C PRO. L'aide d'un expert comptable est recommandée.

La déduction des déficits

Les déficits des loueurs en meublé non professionnels sont imputables sur les bénéfices de même nature de l'année et les années ultérieures pendant 10 ans.

En revanche, les déficits des loueurs professionnels sont déductibles sur le revenu global, sans limitation de montant. Si le revenu global est déficitaire, vous pouvez reporter le déficit sur les années ultérieures pendant 6 ans.

IV. Autres règles

Le plafonnement des niches fiscales

Rappelons enfin que depuis l'imposition des revenus de 2013, le montant total qu'un contribuable peut cumuler au titre des avantages fiscaux est limité à 10 000 €. Ce montant est toutefois porté à 18 000 € pour certains investissements réalisés outre-mer.

Les plus-values immobilières

Lors d'une vente, l'impôt sur les plus-values est désormais immédiatement payé après la signature de l'acte authentique, au moyen d'une déclaration n° 2048-IMM, le notaire se chargeant de cette formalité avec celles de l'enregistrement. Vous n'avez donc plus d'impôt à payer avec vos revenus. Toutefois, vous devez reporter le montant de la plus-value imposable sur la déclaration n° 2042 (case 3VZ) car il est utilisé pour le calcul du revenu fiscal de référence.