Règles d’évolution des loyers : Parution du décret annuel

Règles d’évolution des loyers : Parution du décret annuel

Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 modifié, qui ne s’applique pas aux logements classés F ou G, concerne l’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail. Explications

Le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022) réglemente l’évolution de certains loyers dans les communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (voir liste). Selon ce texte, en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail, le loyer ne peut être augmenté au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) que s’il est manifestement sous-évalué ou si certains travaux sont réalisés. Ce texte s’applique aux baux de logements vides et meublés loués à titre de résidence principale, conclus ou renouvelés du 1^er août 2022 au 31 juillet 2023.

Jusqu’au 23 août 2022, il n’est plus possible d’augmenter le loyer (lors d’une relocation ou d’un renouvellement de bail) au-delà de l’IRL si la consommation en énergie primaire du logement est supérieure à 330 kWh/m²/an[1]. A compter du 24 août 2022, la référence aux 330 kWh/m2/an est remplacée par la notion de « logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » et, pour ces logements, il n’est plus possible de réviser le loyer selon l’IRL. Par conséquent, toute hausse de loyer pour un logement classé F ou G est interdite si le bail est conclu, renouvelé ou tacitement reconduit à compter du 24 août 2022[2]. Le présent décret qui permet d’augmenter le loyer sous certaines conditions ne s’applique donc pas aux logements classés F ou G[3]. Nous reprenons ci-après les conditions permettant d’augmenter le loyer.

I. Les logements exclus du champ d’application du décret :

Il s’agit des logements faisant l’objet d’une première location et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois (article 2 du décret du 27 juillet 2017 modifié). Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement au sens du décret.

II. Les logements soumis au décret :

A) Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :

Pour les logements reloués entre le 1^er août 2022 et le 31 juillet 2023, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail[4] (article 3 du décret du 27 juillet 2017 modifié). L’article 4 du décret de 2017 modifié prévoit trois dérogations :

• si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du bail initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence[5] portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;

• lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables[6] et le dernier loyer appliqué au précédent locataire (augmenté de la variation de l’IRL si aucune révision de loyer n’est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau bail) ;

• le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

B) Les baux renouvelés (locataire déjà en place) :

Si le bail est renouvelé entre le 1^er août 2022 et le 31 juillet 2023, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué (sauf révision prévue par une clause d’indexation figurant dans le bail).

L’article 5 du décret de 2017 modifié prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

• la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables ⁽⁶⁾ et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17-1, I de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL).

• une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Particularités
La situation à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et dans 18 communes de la région parisienne[7] 
L’encadrement des loyers « loi ELAN » se cumule avec le blocage des loyers de relocation et de renouvellement. Ainsi, dans ces 24 villes, il faut à la fois respecter les loyers de références fixés par arrêté préfectoral[8] et le présent décret de blocage des loyers du 27 juillet 2017 modifié. En plus des règles énoncées au point II, il convient de respecter les particularités suivantes : 

• s’il s’agit d’une relocation : si le bailleur peut se prévaloir de l’un des trois motifs de dérogations prévus à l’article 4 du décret de 2017 modifié, le nouveau loyer ne peut en aucun cas dépasser le loyer de référence majoré (article 9, 1° du décret). Par ailleurs, il est impossible d’augmenter le loyer si le total « dernier loyer exigé du précédent locataire + éventuel complément de loyer » est supérieur au loyer de référence majoré applicable au jour de la relocation (article 9, 2° du décret) ;

• s’il s’agit d’un renouvellement de bail : l’article 5 du décret de 2017 modifié qui prévoit une dérogation ne s’applique pas dans ces 24 villes (article 9, 3° du décret). Seule la procédure prévue à l’article 140, VI de la loi ELAN s’applique : six mois au moins avant l’échéance du bail, le propriétaire peut demander l’application du loyer de référence minoré si le loyer actuel y est inférieur et aucune référence de loyer n’est à apporter (c’est au locataire d’apporter des références s’il entend contrer la demande d’augmentation du propriétaire).

[1] Il s’agit schématiquement des logements classés F ou G.

[2] Conformément à l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021.

[3] Nouvel article 1-1 du décret du 27 juillet 2017 qui entre en vigueur le 24 août 2022

[4] Dans ce cas, la date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail.

[5] Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur, d’un accès pour personnes handicapées, de l’isolation thermique du toit, du changement des colonnes d’eau

[6] Les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique (les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990).

[7] Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

[8]  Voir notre brève en page 6.