Les relations locatives n'ont pas besoin d'une nouvelle loi du déséquilibre

Mobilisons-nous contre la proposition de loi du député Nogal qui vise la confiscation du dépôt de garantie versée par votre locataire en début de bail !

Ci-dessous les 2 courriers à adresser à : 

???? Edouard Philippe
Premier Ministre

???? Julien Denormandie
Ministre auprès de la Ministre de la Cohésion
des Territoires et des Relations avec
les Collectivités territoriales

Pourquoi relations locatives n'ont pas besoin d'une nouvelle loi du déséquilibre ?

Le postulat de départ, réconcilier locataires et propriétaires, est une mauvaise piste de travail pour améliorer les rapports locatifs. D’abord parce qu’il suppose qu’il existerait un conflit généralisé entre eux, ce qui n’est pas constaté sur le terrain. Par ailleurs, parce que le seul objectif qu’il eut été utile de poursuivre était de redéfinir un cadre législatif et règlementaire juste, équilibré, pour que les deux parties au contrat (parfois une troisième : le mandataire) respectent leurs droits et devoirs de manière équitable.

Si la concertation initiale avait été juste et transparente, les représentants des propriétaires auraient été informés du projet de confiscation du dépôt de garantie. Notons que cela représente 4 Milliards d’euros, mais surtout l’un des derniers moyens d’équilibre précaire et de sécurité qui existe dans la relation entre un propriétaire et son locataire.

La question des litiges liés à la restitution du dépôt de garantie ne peut être résolue par sa séquestration, que ce soit par un agent immobilier ou un organisme agréé. Il est utopiste de penser par ailleurs que le « tiers de confiance » serait plus responsable que le bailleur lui-même dans sa restitution. L’hypothèse consistant à dire que cela permettra au bailleur d’encaisser son dernier mois de loyer, indépendamment du sort du dépôt de garantie est à exclure car en pratique rien ne changera. Quel que soit le détenteur du dépôt, la « technique » perdurera, charge au bailleur de chercher la restitution du dépôt auprès de ce fameux tiers. La situation sera donc pire.

Par ailleurs, l’idée consistant à confier l’intégralité des dépôts de garantie aux administrateurs de biens, même ceux correspondant à des biens gérés en direct, est à la fois juridiquement très bancal, et économiquement périlleux. Bancal parce qu’elle pose la question de la responsabilité du professionnel en cas de litige au moment de la restitution, mais surtout parce qu’il n’est pas partie au contrat lors de la conclusion du bail. Comment un administrateur de biens pourra-t-il juger s’il est légitime ou non de restituer tout ou partie du dépôt alors même qu’il n’a pas réalisé l’état-des-lieux lui-même. Doit-il s’imposer aux parties ? Ainsi, se pose la question du péril économique de cette idée : dans quelle mesure l’administrateur de biens pourra facturer la prestation de séquestre et de délivrance ou non du dépôt de garantie ? Mais aussi, quel sera son coût de gestion interne pour lui et celui qu’il facturera au bailleur qui administre lui-même ses biens ? L’impact est immédiat pour le bailleur mais aussi pour l’administrateur de biens dont la structure n’est pas calibrée pour cela. Et, dans quelles mesures cette proposition permettra-t-elle de réduire drastiquement et de manière juste les conflits liés à la restitution du dépôt de garantie et du paiement du dernier loyer ? La question de la restitution du dépôt de garantie ne représente que 7237 cas sur 175 085 contentieux selon le ministère de la Justice. Notons qu’il y a 6,5 millions de logements locatifs privés en France. Doit-on réellement légiférer pour résorber ces contentieux ? La voie du renforcement des commissions de conciliation des baux d’habitation, préalable à toute procédure, est une piste de travail plus sérieuse, fonctionnelle et moins coûteuse pour tous !

Avec la séquestration obligatoire du dépôt de garantie par un tiers, nous passerions d’une situation où la gestion des dépôts de garantie ne coûte pas ou est prise en charge par l’administrateur de biens à qui s’est adressé librement un bailleur, à une situation explosive de gestion au coût très élevé de petits montants déposés. Sans pour autant résoudre les conflits potentiels. Ces coûts se répercuteront nécessairement sur le bailleur ou sur le locataire lorsque cela est possible. Les locataires n’attendent pas d’augmentations de charges, ni les bailleurs d’une diminution de trésorerie ou d’un juste retour sur investissement. La lettre de mission du Premier ministre adressée au député rappelle très justement que l’investissement des ménages particuliers dans la pierre a permis en 30 ans au parc locatif privé de croître de 27%. Cette offre est indispensable pour loger les ménages.

Enfin, vouloir créer un avantage stratégique pour une profession de manière artificielle est un danger pour le marché du logement qui a besoin d’investisseurs, mieux formés et accompagnés peut-être, mais surtout libres de choisir la manière dont ils gèrent leur patrimoine privé, dans le respect de la loi et des règlements. Il est entendu ici que l’objectif est d’intermédier davantage les relations locatives. Mais personne n’est dupe que les problèmes existants dans la gestion autonome existent au moins autant que celle intermédiée. Ce n’est pas anodin si 2/3 des locations sont gérées en directe : la question du coût et de la satisfaction du client sont essentielles, mais aussi la volonté du bailleur d’être en prise directe avec la relation personnelle qu’il tisse avec son locataire. Bien malheureux celui qui pense gagner des parts de marché en forçant ses prospects à contracter avec lui…

 Le manque d’ambition de la proposition de loi doit alerter chacun. Loin d’améliorer les rapports locatifs, elle les déséquilibre un peu plus… Les relations locatives sont abordées par le petit bout de la lorgnette sans traiter les questions de fond des rapports locatifs. C’est bien le droit de propriété qui est ici à nouveau mis en danger. Loin d’apaiser, ce projet va mettre le feu aux poudres des canons des 6,5 millions de ménages qui ont investi pour loger les Français.

Pierre HAUTUS
Directeur Général de l'UNPI
@PierreHautus