​Se porter caution

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

Principe d'une grande simplicité : s'engager à payer en cas de défaillance d'un contractant. Modalités d'une grande complexité ; la loi de 1989 multiplie le formalisme pour que la caution soit bien informée de son engagement. La caution étant un mécanisme fort utile pour un bail d'habitation, vérifiez bien le respect des règles légales avant d'accepter de donner, ou de recevoir un engagement de caution… et sachez que ce tableau devrait être heureusement simplifié avec l'adoption programmée pour l'automne de la loi ELAN. Explications en dix questions.

1. Qu'est-ce que la caution ?

Le terme désigne tout à la fois l'engagement et celui qui le souscrit. Son principe est d'être un engagement subsidiaire : « celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même » (art. 2288 du code civil).

De ce caractère subsidiaire, on déduit que le bailleur doit d'abord demander paiement au locataire, et, à défaut seulement, à la caution. Mais cette priorité peut être écartée si l'engagement est solidaire ou si la caution renonce à cet avantage. On dit qu'elle renonce au "bénéfice de discussion" (cf. art. 2298). Lorsque la caution a dû payer une somme au bailleur, elle peut en demander le remboursement au locataire (art. 2305)

2. Quels textes régissent la caution ?

La caution en tant que telle est régie par le code civil (art. 2288 et suivants). Les règles du code civil s'appliquent à tout engagement de caution, y compris ceux qui sont souscrits pour garantir d'autres obligations que celles d'un locataire, par exemple pour le paiement d'un emprunt. Elles prévoient par exemple que l'engagement doit être exprès et qu'on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (art. 2292), ce qui donne un principe d'interprétation. Le code civil prévoit encore que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur (art. 2290).

Mais le texte spécifique à la caution d'un locataire d'un bail d'habitation figure à l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié. Cet article est plus restrictif que le cadre général du code civil.

3. Dans un bail, qui peut demander une caution ?

Le bailleur, personne physique, peut demander une caution (sous réserve de l'absence de cumul voir ci après). Par assimilation, les SCI familiales peuvent faire appel à une caution, comme les personnes physiques.

En revanche, s'agissant d'un bailleur, personne morale, il ne lui est en principe pas permis de demander une caution. Mais l'interdiction est écartée s'il fait appel à un organisme dont la liste a été fixée par décret (FSL, organismes du 1%, associations garanties par le FSL et organismes apportant gratuitement leur caution à un locataire) ou en cas de location à un étudiant non boursier.

4. Peut-on cumuler caution et dépôt de garantie ?

Oui. Il est autorisé de demander au locataire de verser un mois de loyer à titre de dépôt de garantie et de fournir l'engagement d'une autre personne, la caution, en cas de défaillance de sa part.

En revanche, la loi proscrit le cumul de la caution avec d'autres garanties : comme l'assurance de loyers impayés. Cette interdiction ne s'applique toutefois pas si le locataire est un étudiant ou un apprenti.

5. Qui peut être caution ?

Il est d'usage que la caution, qui prend un engagement qui peut être lourd de conséquences financières pour elle, soit un proche du locataire (parent, ou autre membre de la famille). Mais il est parfaitement possible de demander ce service à toute autre personne, sous réserve qu'elle soit juridiquement capable de s'engager. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale.

6. Peut-on refuser la personne que le locataire propose comme caution ?

En termes de faculté de choix, la sélection de la caution ressemble à celle du locataire. Le bailleur doit veiller à ne pas pratiquer de discrimination, une attitude qui peut déclencher les foudres de la justice pénale (art. 225-1 du code pénal).

Ce qui est licite, c'est de refuser une personne dont les ressources sont insuffisantes pour assurer un paiement en cas de défaillance du locataire.

Par ailleurs, la loi a été précisée pour indiquer que le bailleur ne peut refuser une caution au motif qu'elle n'est pas de nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Cette précision tend à éviter une discrimination mais limite l'efficacité pratique d'une caution résidant à l'étranger, car il sera plus difficile de la mettre en oeuvre.

7. Que se passe-t-il en cas de vente de l'immeuble loué ?

Si, en tant que bailleur, vous vendez un immeuble loué et que le locataire vous a précédemment consenti une caution, cette garantie est, sauf stipulation contraire, transmise au nouveau propriétaire de l'immeuble (Cass. Plén. 6 décembre 2004), car il s'agit d'un accessoire de la créance de loyer qui est cédée à l'acquéreur.

8. Quel est le contenu de la mention manuscrite?

En application de l'article 22-1, la caution doit réaliser une page d'écriture manuscrite qui comporte les mentions suivantes :

• montant du loyer et
• conditions de sa révision tels que figurant au bail,
• mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte,
• reproduction d'une partie d'un article de la loi du 6 juillet 1989 (voir encadré).

La formalité manuscrite ne s'impose qu'aux personnes physiques qui se portent caution. Les personnes morales en sont exonérées depuis la loi du 27 janvier 2017. De plus, si la caution résulte d'un acte authentique, la formule manuscrite n'est pas exigée (Civ. 3e, 9 juillet 2008).

9. Quand l'engagement de la caution prend-il fin ?

Les règles de durée de l'engagement de la caution ont été fixées par la loi en 1994 qui a complété l'article 22-1 de la loi de 1989. Il faut distinguer deux hypothèses.

- Le cautionnement ne comporte pas de durée ou il est stipulé à durée indéterminée. La caution peut le résilier à tout moment mais l'effet de la résiliation est reporté à la fin du bail.

- Si le cautionnement est donné pour une durée déterminée (celle du bail par exemple), il prend fin à l'échéance prévue. Si le bail est tacitement reconduit, le cautionnement n'est pas pour autant renouvelé (Paris, 19 février 1997). Et il n'est pas possible de prévoir une résiliation automatique du bail en cas de non renouvellement de la caution (TGI Paris, 27 février 2000).

10. Un projet de réforme

Le projet de loi ELAN (art. 47) simplifie le formalisme en supprimant l'obligation du caractère manuscrit de la caution "tout en préservant le contenu de cet engagement". L'exposé des motifs du projet de loi précise que cela permettra la dématérialisation complète de la procédure de mise en location des logements.

La fin de l'article 22-1 de la loi de 1989 (1^ère phrase du dernier alinéa) devrait donc être remplacée par le texte suivant "la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’alinéa précédent".

Le contenu devrait donc être identique avec mention du loyer et des conditions de révision, la mention que la caution a connaissance de son obligation et la reproduction de l'alinéa de l'article 22-1 qui régit les modes de résiliation de la caution.

10 bis. Où trouver un formulaire de caution valable ?

C'est la question bonus, mais vous en connaissez la réponse ! Rendez-vous auprès de votre chambre de propriétaires UNPI ou, par correspondance à l'UNPI, sur lapresseimmobiliere.com.

Bertrand Desjuzeur

Source : 25 millions de propriétaires • N°juin 2018

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