Que doit faire le bailleur en cas de décès du locataire ?

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

A quelles difficultés peut être confronté le bailleur ? Quels sont les droits du conjoint survivant du locataire, du partenaire lié par un PACS, du concubin notoire, des descendants, des ascendants… ? Distinction entre bail d’habitation et bail commercial.

Le bail à usage d’habitation

Impact de l’article 1742 du Code civil

L’article 1742 du Code civil pose le principe selon lequel « Le contrat de louage n'est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

En conséquence, le droit au bail du locataire décédé est dévolu de plein droit à ses héritiers, sans que ces derniers aient à le revendiquer, et ils sont indivisément tenus du paiement des loyers et des charges tant qu’ils ne donnent pas congé.

Néanmoins, il est possible de déroger à ce principe en insérant dans le bail une clause prévoyant que le décès du locataire emportera résiliation du bail.

Si le contrat de bail porte sur le logement familial, l’article 1751 alinéa 3 complété par la loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001 et la loi ALUR du 24 mars 2014, prévoit qu’« en cas de décès d'un époux ou d'un des partenaires liés par un pacte civil de solidarité, le conjoint ou le partenaire lié par un pacte civil de solidarité survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément ».

L’époux survivant ou le partenaire Pacsé du locataire décédé dispose donc d’un droit exclusif sur le bail, auquel il doit renoncer expressément s’il n’entend pas se maintenir dans les lieux.

Les héritiers, l'époux ou le partenaire pacsé survivant sont débiteurs des loyers et des charges, ainsi que de la dette locative s’il en existe une au jour du décès, et le bailleur peut exercer à leur encontre tous les moyens de droit offerts aux créanciers pour recouvrir son dû.

Effet de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 a cependant inversé ce principe en prévoyant que le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire, sauf si certaines personnes limitativement énumérées remplissent les conditions pour que le contrat de bail leur soit transféré.

Ces deux régimes distincts ne sont cependant pas concurrents puisque leur application diffère selon la situation des parties qu’ils visent.

Les personnes limitativement énumérées par cet article 14 sont les suivantes :

1.  Le conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du Code civil.

Il s’agit du conjoint du locataire qui ne vivait pas avec lui dans les lieux loués lors du décès, étant souligné que la Cour de Cassation a précisé qu’il devait expressément demander à bénéficier de ce transfert, qui n’est donc pas automatique (Cass. 3^e civ., 10 avr. 2013, n° 12-13.225)

Le sort du conjoint qui vivait avec le locataire décédé est réglé par l’article 1751, alinéa 3 susvisé, du Code civil qui est donc plus favorable au conjoint survivant que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 car il lui confère un droit exclusif sur le bail - il n'entre pas en concurrence avec les autres bénéficiaires d'un droit au transfert du bail énumérés par l'article 14 de la loi de 1989 -, et automatique - il en bénéficie de plein droit "sauf s'il y renonce expressément".

Le conjoint survivant du locataire français dont le mariage a été célébré à l'étranger peut également bénéficier du transfert du bail d'habitation à son profit, même si la transcription sur les registres de l'état civil n'a eu lieu qu'après le décès du preneur en titre (Cass. 1^re civ., 7 déc. 2016, n° 15-22.996).

1. Les descendants qui vivaient avec le locataire décédé depuis au moins un an :

Les juges contrôlent la réalité de cette vie commune avec le défunt au moment du décès et considèrent que le rôle de garde-malade de nuit assuré par un petit-fils auprès de son grand-père n'implique pas une communauté de vie entre les deux permettant le transfert du bail (CA Paris, 6^e ch., sect. C, 24 avr. 2007, n° 05/04834).

A noter que ce droit au transfert du bail subsiste même en cas de renonciation à la succession du locataire décédé, la jurisprudence considérant que le droit au transfert prévu par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, est indépendant des droits nés de l'acceptation ou de la renonciation à une succession (CA Paris, 6^e ch., sect. C, 24 avr. 2001, RG 1999/05724).

1. Le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS) ;

2. Les ascendants, le concubin notoire ou les personnes à charge, à condition qu’ils puissent justifier d’une communauté de vie avec le locataire décédé effective depuis au moins un an à la date du décès.

• Tous les ascendants, quel que soit leur degré, qu'ils soient à charge ou non, peuvent bénéficier du transfert dès lors qu'ils remplissent la condition légale de communauté de vie depuis au moins un an.
• Le concubinage doit avoir été « notoire », c'est-à-dire public et connu de tous, et c'est à la personne invoquant sa qualité de concubin d'apporter la preuve, par tous les moyens, de cette qualité et du respect des conditions légales.
• La « personne à charge » est définie comme celle recevant du locataire une aide nécessaire à sa subsistance, lorsque ses propres ressources financières sont insuffisantes pour lui permettre de pourvoir à ses besoins essentiels (CA Paris, 6^e ch., sect. B, 15 nov. 2007, n° 06/16437).

Les difficultés que peut rencontrer le bailleur

A défaut de se trouver dans un cas de transfert automatique du bail ou d’une personne qui fait valoir son droit à se voir transférer le droit au bail du locataire décédé, le bailleur peut se retrouver confronté aux difficultés suivantes :

1. Le notaire chargé de régler la succession, ou directement les ayants droits du locataire décédé, se manifestent auprès du bailleur mais aucune démarche n’est effectuée pour libérer les locaux et restituer les clés.

Cette situation est malheureusement fréquente lorsque l’héritier ne prend pas parti sur l’option successorale dont il dispose.

En effet et en application des articles 768 et 771 du Code civil, il peut accepter la succession purement et simplement, y renoncer, ou accepter à concurrence de l'actif net lorsqu'il a une vocation universelle ou à titre universel.

Il dispose d’un délai de 4 mois à compter de l’ouverture de la succession pour faire son choix.

A l'expiration de ce délai, s’il n’a pas pris parti, le bailleur pourra lui faire délivrer, par exploit d’huissier de justice, une sommation d’avoir à prendre parti sur l’option successorale étant précisé que le silence gardé pendant 2 mois vaut acceptation pure et simple de la succession, et l’héritier sera donc débiteur d'une indemnité d'occupation, égale au montant du loyer et de la provision sur charges, jusqu'à la restitution des locaux, ce qui le contraindra à les libérer rapidement (CA Paris, 21 janv. 2014, n° 12/11853).

En application de l’article 776 du code civil, l’option exercée a un effet rétroactif. En conséquence, si l’héritier renonce purement et simplement à la succession ou l’accepte sous bénéfice d’inventaire, il ne sera pas tenu du règlement des indemnités d’occupation échues au moment de la libération des lieux.

1. Le locataire décède sans héritiers ou ceux-ci refusent la succession.

Bien que le logement soit inoccupé, le bailleur ne peut reprendre possession de son bien au risque de se rendre coupable d’une violation de domicile.

• S’il ne dispose pas de la preuve du décès de son locataire il devra respecter la procédure de constat d’abandon et de reprise d’un logement d’habitation prévue à l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, le bailleur devra adresser, par acte d’Huissier, à son locataire, une mise en demeure d’avoir à justifier qu’il occupe le logement.

Un mois après la délivrance de cette mise en demeure et à défaut de réponse du locataire, l'huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux en présence de deux témoins et d’un serrurier, et constater l'abandon du logement. Il dressera un procès-verbal dans lequel il procédera à l'inventaire des biens présents sur place, en précisant s'ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.

A la suite de cette reprise, le bailleur, en agissant par voie de requête auprès du Tribunal Judiciaire, demandera que soit prononcée la résiliation du bail, qu’il soit autorisé à reprendre le logement et qu’il soit statué sur le sort des meubles (qui seront soit détruits, soit vendus pour le compte de l’Etat).

L’ordonnance du Tribunal devra ensuite être signifiée par l’huissier au locataire dans le délai de 2 mois, afin de faire courir le délai d’un mois pour faire opposition.

Enfin, en l’absence d’opposition dans ce délai, l’huissier pourra dresser un procès-verbal de reprise et le bailleur reprendra possession de son bien.

• Si le bailleur dispose d’un acte de décès, lequel peut être obtenu sur simple demande auprès des services de l’état civil de la commune dans laquelle le locataire est décédé, et que le défunt n’avait pas d’héritier ou que ses héritiers ont renoncé à la succession qui est donc vacante, le bailleur - qui est directement intéressé par le sort du patrimoine de son locataire - peut demander la désignation du service des Domaines, en qualité de curateur, qui sera chargé de gérer les biens du défunt et payer les dettes.

La procédure est encadrée par les articles 809-1 et suivants du code civil, ainsi que l'article 1379.

Une requête devra être déposée, par ministère d’avocat, auprès du président du Tribunal Judiciaire du lieu d’ouverture de la succession qui est compétent pour nommer le service des Domaines curateur d’une succession vacante (article 1379 du Code de procédure civile).

Si le patrimoine du locataire décédé le permet, la dette locative sera réglée.

Pour pouvoir reprendre possession de son logement, l’article 1324 du Code de procédure civile permet au bailleur de saisir par requête le président du Tribunal Judiciaire afin d’être autorisé à reprendre le logement en ordonnant le cantonnement des meubles dans une partie du local qui était occupé par le locataire décédé ou même leur enlèvement et leur dépôt dans un autre lieu. Dans un tel cas, un huissier de justice devra assister à leur déplacement et dresser un procès-verbal des opérations, en apposant les scellés à l’endroit de conservation des meubles dont il conservera les clés.

Les frais d’enlèvement et de conservation des meubles sont avancés par le bailleur qui pourra en demander le remboursement aux services des Domaines désignés curateur de la succession vacante.