Paiement des charges et de la taxe d’habitation dans le cadre d’un bail mobilité

Le 25-01-2021

Puis-je indiquer dans un bail mobilité que le locataire est redevable des provisions de charges (avec régularisation annuelle) ? Pour ce même bail, le locataire est-il tenu d’acquitter la taxe d’habitation ?

Rappel concernant le bail mobilité

Il s’agit d’un contrat de courte durée (entre un mois et dix mois, non renouvelable et non reconductible) d’un logement meublé pouvant être conclu avec un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Il peut être commandé auprès de votre Chambre de propriétaires.

L’article 25-12, alinéa 2, de la loi du 6 juillet 1989 précise que « le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre [qui comprend les articles 25-12 à 25-18], qui sont d’ordre public (...) ».

L’article 25-18 de cette même loi indique que « les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure (...) ».

Il est donc seulement possible d’appliquer un forfait de charges dans un bail mobilité.

Appliquer par erreur un système de provisions de charges avec régularisation annuelle expose au risque que, saisi d’une demanded’annulation des charges, le juge fasse droit à la demande du locataire et exonère ce dernier du paiement de toutes les charges, même si cela paraitrait fort injuste, à plus forte raison si la refacturation « au réel » est plus avantageuse pour le locataire que le forfait de charges.

À notre connaissance, aucune décision de justice n’a été rendue sur la question de la taxe d’habitation dans le cadre d’un bail mobilité.

Un arrêt assez récent du Conseil d’Etat résume bien l’état du droit : « Considérant qu’il résulte des dispositions précitées des articles 1407, 1408 et 1415 du code général des impôts qu’est en principe redevable de la taxe d’habitation le locataire d’un local imposable au 1er janvier de l’année d’imposition ; que, par dérogation à ce principe, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières, le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ; que ne constitue pas une location saisonnière la location d’un logement meublé à un étudiant par bail conclu dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, au regard des caractéristiques de cette location, consentie pour au moins neuf mois continus et à titre de résidence principale ; que dans le cadre d’un tel bail, le locataire étudiant qui occupe le logement au 1er janvier en a la disposition, au sens de l’article 1408 du code général des impôts ; que, dès lors, en relevant, pour prononcer la décharge de l’imposition liti- gieuse, que le propriétaire de l’appartement en cause s’en réservait la jouissance pour la période du 1er juillet 2011 au 31 août 2011, sans tenir compte du fait que ce logement était, au 1er janvier 2011, loué à Mme B... par bail conclu dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, le tribunal administratif a commis une erreur de droit » (8ème - 3ème SSR, n° 389438, 26 février 2016).

Il ressort de cette décision qu’un propriétaire est redevable de la taxe d’habitation si la location est saisonnière et s’il entend disposer du logement en dehors des locations ; par contre, s’il s’agit d’un bail meublé de neuf mois conclu avec un étudiant, ce dernier est redevable de la taxe d’habitation s’il occupe bien le logement au 1er janvier, même si le propriétaire s’en réserve la jouissance une partie de l’année.

Quant au bulletin officiel des impôts, il indique que « lorsque l’occupation n’est que temporaire (client de passage dans un hôtel meublé) ou en cas de séjours limités, aucune imposition ne saurait être établie. Ainsi, une personne qui occupe chaque année, dans un hôtel, un appartement loué au mois qui ne lui est pas spécialement affecté, n’est pas imposable à la taxe d’habitation à raison de ce local (CE, arrêt du 14 avril 1870) même si l’occupation a lieu précisément au début de l’année. Il en est de même, lorsque la location en meublé est conclue pour la durée de la « saison » et pour plusieurs années » (BOI-IF-TH-10-20-20, 6 juillet 2016, n° 70).

Enfin, certains portails officiels (tels que service-public.fr ou Action Logement1) énoncent, sans distinction aucune, que la taxe d’habitation est due par le locataire dans le cadre d’un bail mobilité, dès lors qu’il occupe le logement le 1er janvier.

Au regard de ces éléments, nous sommes d’avis qu’il faut prendre en compte la durée du bail et distinguer les baux inférieurs à trois mois (qui évoquent à l’évidence des locations saisonnières) de ceux supérieurs à trois mois. Ainsi, nous pensons que le locataire d’un bail mobilité qui occupe le logement le 1er janvier est redevable de la taxe d’habitation si la durée du bail est supérieure à trois mois.

1 - https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2315 et https://www.action-logement.fr/offre-de-location/ dossiers/bail-mobilite

Arnaud Couvelard • Juriste UNPI

Source : 25 millions de propriétaires • N°547 janvier 2021

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