La loi pouvoir d’achat plafonne les loyers
Limitation des hausses de loyers
Limitation de la hausse des loyers d’habitation
> Limitation de principe à 3,5 %
L’article 12, II de la loi prévoit un plafonnement temporaire de l’indice de référence des loyers (IRL) : « Pour la fixation des IRL entre le troisième trimestre de l’année 2022 et le deuxième trimestre de l’année 2023, la variation en glissement annuel de l’IRL ne peut excéder 3,5 % ».
Il en résulte que les loyers qui doivent être indexés sur le 3e trimestre 2022, à paraître mi-octobre, ne pourront subir une hausse dépassant 3,5 %. La règle sera appliquée jusqu’à l’IRL du 2e trimestre 2023 devant paraître mi-juillet 2023.
> Cas d’application
Le texte de loi fixe une liste de dix cas dans lesquels s’applique cette limitation.
Pour les baux de la loi du 6 juillet 1989 [1], cela vise principalement l’indexation annuelle (art. 17-1) et la fixation du loyer de renouvellement (art. 17-2). Mais cela concerne aussi la fixation du loyer dans le cadre d’une action en réduction de loyer supérieur au loyer de référence majoré ou d’une action en augmentation du loyer inférieur au loyer de référence minoré (art. 140 de la loi Elan du 23 novembre 2018). Si les parties ne sont pas d’accord, le bail est reconduit aux conditions antérieures de loyer éventuellement révisé, mais dans la limite de 3,5 %. Le loyer applicable en cas d’accord peut aussi être indexé, mais dans cette même limite.
La limitation à 3,5 % trouve aussi à s’appliquer pour les contrats de location accession (art. 7 de la loi du 12 juillet 1984) et pour l’indexation des loyers des bâtiments d’habitation dans un bail rural (art. L 411-11 du code rural). Enfin, la règle vaut aussi pour le parc HLM.
> Variations outre-mer et en Corse
La limitation temporaire, pendant un an, n’a toutefois pas vocation à s’appliquer au même taux pour toute la France. En effet, pour les collectivités d’outre-mer, le taux est de 2,5 %. Pour la Corse, il revient au préfet de prendre l’initiative et de proposer une modulation de la variation de 3,5 %, dans la limite de 1,5 point de pourcentage, après consultation pour avis de l’assemblée de Corse. Le taux pourra donc être fixé à 2 %.
Encadrement du complément de loyer
Une autre mesure visant à tempérer les hausses de loyer, adoptée par amendement, vise le complément de loyer. Ce mécanisme issu de la loi Elan (art. 140 de la loi du 23 novembre 2018), applicable dans les zones tendues relevant de l’encadrement des loyers, permet au bailleur qui dispose d’un logement « présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant » de justifier un dépassement du loyer de référence majoré. Cette qualification étant assez floue, le législateur a entendu écarter cette faculté pour des logements présentant certains critères de mauvaise qualité. La liste de ces critères est directement énoncée par la loi nouvelle (art.17, complétant l’article 140 de la loi Elan).
Certains critères résultent de mauvais entretien et sont donc remédiables. D’autres sont liés à la configuration des lieux et ne peuvent donc pas être modifiés (voir liste dans l’encadré).
Limitation de la hausse des loyers commerciaux des PME
Le législateur a choisi d’étendre le champ de la limitation temporaire de la hausse des loyers à 3,5 % à certains locaux (art. 14 de la loi nouvelle).
> Plafonnement de l’ILC
Il s’agit des locaux dont le loyer est indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) « pour les trimestres compris entre le deuxième trimestre 2022 et le premier trimestre 2023 ».
configuration des lieux
Critères interdisant le complément de loyer :
• des sanitaires sur le palier,
• des signes d’humidité sur certains murs,
• un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH,
• des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation,
• un vis-à-vis à moins de dix mètres,
• des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement,
• des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois,
• une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale
Bertrand Desjuzeur, journaliste
Source : 25 Millions de Propriétaires, n°566 - Octobre 2022
[1] Il s’agit principalement des logements nus ou meublés constituant la résidence principale du locataire.