Saint-Etienne : un marché en reconstruction

Saint-Etienne est en convalescence. Sa courbe démographique s’inverse après des décennies de repli. Sa mue économique se poursuit. Ce bulletin de santé encourageant  se reflète dans le marché immobilier. Les constructions neuves repartent à la hausse. Les démolitions s’enchainent. La rentabilité du marché locatif reste élevé.

A Saint-Etienne, on ne manque pas d’inventivité quand il s’agit d’immobilier. Plusieurs opérations lancées, réalisées ces derniers mois en témoignent. L’atelier d’architecture Rivat s’est mu en promoteur pour commercialiser deux lots de maisons passives dans le quartier de Beaulieu. Les treize premières maisons ont été commercialisées avant le démarrage du chantier à des prix accessibles, de 198 000 euros pour 93 m² à 280 000 € pour 126 m². Les cinq autres ont connu un même engouement. Le surcoût de 300 € le mètre carré dû  à leur conception en bois et paille n’a pas été un obstacle à leur commercialisation. 

Autre programme emblématique, la réhabilitation du Grand Cercle. Cet immeuble du milieu du XIXe en pierre de taille et à la toiture d’ardoise va renouer avec son lustre grâce à la Compagnie immobilière de restauration (CIR). Ce cercle dont les salons, la bibliothèque, le décor intérieur sont classés à l’inventaire des monuments historiques fut longtemps un lieu privilégié de rencontres pour les notables stéphanois. 43 appartements (T1 à T4 avec terrasse) vont être rénovés par le groupe CIR à un prix de vente compris entre 4 000 et 4 500 euros le m². Les commerces resteront au rez-de-chaussée. 

CIR n’en est pas à son coup d’essai à Saint-Etienne. Le groupe bordelais a utilisé un dispositif original pour la réhabilitation de la Rubanerie, en lien avec l’Etablissement public d’aménagement de Saint-Etienne (Epase) : la vente d’immeuble à rénover (VIR). « Ce montage immobilier permet à une personne physique ou morale qui vend un immeuble bâti, ou une partie de cet immeuble, de réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble, explique Jack Arthaud, directeur général de l’Epase. De sécuriser l’achat pour l’acquérir, le vendeur s’engageant en termes de coût, de délai et de travaux. C’est le seul dispositif qui le permet dans l’ancien. » Couplé au soutien de l’ANAH, ce dispositif hybride permet de déplafonner les subventions de l’ANAH sous certaines conditions et élargit la possibilité d’accéder à la propriété à des ménages aux revenus modestes. Avec succès puisque les 24 logements de la Rubanerie ont été vendus en 40 jours !

Une situation contrastée

Ces trois programmes reflètent la dynamique nouvelle du marché immobilier stéphanois qui reste malgré tout fragile. A l’image de la situation de la ville. Après une quarantaine d’années de repli, la population de Saint-Etienne et de la métropole stéphanoise se redresse. Timidement. 998 nouveaux habitants ont été recensés en 2018. Mais on est encore loin des 223 000 habitants enregistrés à son zénith en 1968. La cité a perdu 50 000 habitants en cinquante ans. Cette situation s’explique par la reconversion lente de ce territoire marqué par une désindustrialisation lourde dans la seconde moitié du vingtième siècle, par les fermetures successives de grandes entreprises minières, sidérurgiques, textiles, d’armement. Aujourd’hui, on dénombre 166 300 emplois dans 91 000 entreprises dans la métropole de Saint-Etienne selon le dernier rapport de la Chambre régionale des comptes. Mais « les pertes d’emplois enregistrées depuis 2006 dans l’industrie n’ont été que partiellement compensées par les créations, principalement dans les services et les métiers du design », notent les magistrats.

Côté habitat, on recensait 206 850 logements en 2016 à l’échelle métropolitaine dont près de 99 000 à Saint-Etienne, 2 500 de plus qu’en 2011. 44 000 sont gérés par des bailleurs sociaux. Avec un taux de vacance de 10,3 %. A l’Observatoire de l’habitat, alimenté par les statistiques des notaires, on pointe un redémarrage des constructions neuves depuis deux ans à l’échelle de Loire Sud. « De manière très différenciée selon les territoires », précise Frédéric Bossard, directeur général de l’agence d’urbanisme stéphanoise qui pilote l’observatoire. Avec une évolution notoire relevée pour l’année 2018 où la production de logements individuels (1 019) a dépassé celle de collectifs (835). Les constructions neuves ont augmenté de 23 % entre 2017 et 2018. Au prix médian de 100 € le m² pour les terrains à bâtir, en progression de 16 % en un an.

Autre particularité du marché stéphanois : la segmentation est moins marquée que dans d’autres territoires. Avec un budget similaire, on peut acheter un appartement ou une maison. Ce qui explique l’atonie du marché de la revente. L’observatoire ne note pas non plus de report de population de la métropole lyonnaise vers l’agglomération stéphanoise. « Ça reste très marginal, indique Frédéric Bossard, limité à une population de biactifs dont l’un travaille à Lyon et l’autre à Saint-Etienne. »

Des prix en hausse

Face à la paupérisation du cœur de ville et à l’évasion de couches moyennes et supérieures de la population dans la plaine du Forez et en Haute-Loire, à la perte de mixité sociale, la municipalité stéphanoise a sensiblement infléchi la politique de l’habitat depuis 2014. Le maire Gaël Perdriau a décidé de ne plus construire de logements sociaux, sauf pour des publics spécifiques (étudiants, seniors, handicapés), et de démolir des logements en nombre : 17 000 depuis quatre ans.

Pour faire venir ou revenir de nouveaux habitants, il a fait le pari de « construire autrement », de réhabiliter massivement. « Nous avons trois cibles, observe Jean-Pierre Berger, adjoint à l’urbanisme et président de l’agence Epures : les seniors partis en-dehors de Saint-Etienne qui veulent revenir en ville, les personnes en instance de départ que nous souhaitons retenir, et de nouveaux habitants. » L’accent est mis sur la construction de petits collectifs et de maisons individuelles comme au-dessus du golf de Saint-Etienne où des maisons ont toutes été commercialisées, entre 250 000 et 700 000 euros.

La hausse des prix de vente des appartements neufs amorcée ces dernières années a marqué le pas en 2019 au prix moyen de 2 740 € le mètre carré, en baisse de 3,7% en un an[1]. Dans l’ancien, les prix se redressent à 920 €/m² en moyenne (1). Dans l’hypercentre, les loyers repartent à la hausse, de 2,5 à 3 %, à 7,3 € /m². L’amélioration du rendement à 8,3 %, se confirme. C’est « un des meilleurs taux enregistrés au niveau national », souligne Jean-Pierre Berger. Cette spirale positive se traduit par l’arrivée de nouveaux investisseurs parisiens et lyonnais et par la diminution de la vacance, en recul de 27 % entre 2017 et 2018.

« A Saint-Etienne, la hausse observée depuis plusieurs mois pour les appartements se poursuit, relève Me Alain Courtet, président de la chambre des notaires de la Loire. Cette évolution s’explique en partie par une forte pression des investisseurs sur les studios et T1, dont les prix ont augmenté de 14 % en un an : 1 380 €/m² contre moins de 1 000 € pour l’ensemble des appartements. Cette hausse devrait se poursuivre pour les mois à venir. »

Depuis 2010, 633 cadres ont emménagé à Saint-Etienne, dont 326 en centre-ville. Certains quartiers anciens comme le Crêt de Roc sont en pleine transformation. Le revenu moyen a progressé de 32 % dans cet ancien fief de passementiers. « On est encore loin de Lyon, reconnaît l’adjoint à l’urbanisme. Mais je rêve d’une campagne d’affichage à Lyon pour dire aux Lyonnais : « Venez habiter à Saint-Etienne, c’est moins cher. » Avec 184 200 €, on peut s’offrir une maison de 112 m² avec un terrain de 480 m²  à Saint-Etienne(1).

Un troisième PLU-H

L’attractivité nouvelle de Saint-Etienne passe aussi par de grands projets. D’infrastructure comme la troisième ligne de tramway, en service depuis le 17 novembre entre la gare de Châteaucreux, le Zénith et le stade Geoffroy-Guichard. De commerces et de loisir comme Steel : ce pôle de 70 000 m² de commerces et de restauration ouvrira au printemps avec pour objectif d’enrayer l’évasion commerciale vers Lyon. De reconquête territoriale avec le projet Cœur d’histoire autour du centre historique de Saint-Etienne, l’ouverture et la vente de l’hôpital de la Charité à horizon 2021, l’ambition est de développer sur ce site en cœur de ville un habitat qualitatif et des espaces de verdure.

La ville compte aussi sur le rôle d’entraînement de l’Epase et de la société publique locale Cap Métropole pour démultiplier les opérations d’aménagement et de réhabilitation. L’autre grand chantier est la mise en œuvre de la troisième génération du PLU-H, en particulier dans les première et deuxième couronnes, en liaison avec le nouvel office qui regroupera au 1^er janvier 2020 quatre bailleurs sociaux de Saint-Etienne, Saint-Chamond, Firminy et du Chambon-Feugerolles, soit la moitié des logements sociaux de l’agglomération. Un levier pour mieux répartir, équilibrer l’habitat social dans la métropole stéphanoise.