Rénovation et audits énergétiques pour les logements en lettres F & G du DPE.
Rénovation et audits énergétiques pour les logements en lettres F & G du DPE.
Afin de réduire la consommation énergétique de la France et pour lutter contre le dérèglement climatique, le gouvernement a mis en place une série de mesures introduites par la loi du 8 novembre 2019 relative à l’Energie et au Climat. Parmi celles-ci, deux obligations visent les copropriétés et les logements disposant d’un DPE en lettre F ou G :
- réaliser un audit énergétique d’ici le 1er janvier 2022,
- avoir une consommation énergétique inférieure à 331kWh/m²/an d’ici 2028, c’est-à-dire une lettre énergétique au minimum en classe E sur le DPE.
Aujourd’hui, 35 % des logements en copropriété sont classés en lettres F ou G et sont donc concernés par cette mesure (source INSEE).
Le DPE obligatoire n’a aujourd’hui qu’une valeur informative lors de la location ou la vente d’un logement. La mise en application à partir de mi-2021 de l’article 79 de la Loi Elan de novembre 2018 va rendre ces DPE « opposables », c’est-à-dire que le vendeur ou le bailleur engagera sa responsabilité lors de la réalisation d’un DPE. L’acquéreur ou le locataire pourra donc obtenir réparation en cas de manquement, de faute ou d’erreur sur le DPE. Cela va avoir pour conséquence d’augmenter la fiabilité de cette étude souvent décriée.
Les nouvelles obligations – Audit énergétique & Rénovations
La loi sur l’énergie et le climat met en place un plan d'actions en quatre phases, s’étalant de 2021 à 2028 :
- À partir de 2021 : en zone « tendue », les propriétaires de logements "passoires" (F & G) ne pourront plus augmenter librement le loyer entre deux locataires sans les avoir rénovés.
- À partir de 2022 : pour la mise en vente ou la location d'une passoire thermique, les DPE devront être complétés d'un audit énergétique de l’immeuble.
- D’ici 2023 : les logements les plus énergivores (qui devront être définis par décret) pourront, sur demande du locataire, faire l'objet d'une injonction judiciaire de travaux pour indécence.
- D'ici 2028 : les travaux dans les passoires thermiques deviendront obligatoires, avec une mention de cette obligation dans les annonces immobilières des logements concernés dès 2022.
Rénover un bâtiment permet trois impacts pour les occupants :
- Baisser les consommations énergétiques et donc les charges de chauffage,
- Augmenter le confort dans les logements et éviter les parois froides,
- Augmenter la valeur patrimoniale de son logement à la revente
Sur ce dernier point, la performance énergétique des bâtiments et des logements a un impact direct sur leur valeur patrimoniale. Ce qu’on appelle la « valeur verte ». En Province, le gain d’une lettre sur le DPE occasionne une plus-value de 5 % et en Ile de France, un appartement dont l’étiquette est A ou B se vend 4 % plus cher qu’un bien dont l’étiquette est D (source : Etudes valeur verte des logements bases notariales Bien et Perval).
L’obligation d’audit énergétique
L’article 22 précise qu’ « à compter du 01/01/2022, dans le cas des logements qui ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an, le DPE comprend également un audit énergétique ». « L'audit énergétique présente notamment des propositions de travaux dont l'une au moins permet d'atteindre un très haut niveau de performance énergétique du bâtiment et une autre au moins permet d'atteindre un niveau de consommation en énergie primaire inférieur à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. »
Cela signifie que les bâtiments comprenant des logements énergivores (lettre F ou G du DPE) devront réaliser un audit énergétique avant le 31/12/2021. Cette obligation concerne toutes les copropriétés sans distinction du type de chauffage ou du nombre de lots administratifs.
En plus d’identifier les axes d’améliorations énergétiques du bâtiment et les plans de travaux les plus pertinents pour la copropriété, imposer la réalisation d’un audit énergétique a également pour objectif de faire prendre conscience que la rénovation énergétique des bâtiments est aujourd’hui nécessaire et très souvent rentable.
L’obligation de travaux de rénovation énergétique
Le même article 22 introduit également l’obligation de rénovation énergétique des passoires thermiques.
Il précise qu’« à compter du 01/01/2028, la consommation énergétique, déterminée selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments à usage d'habitation n'excède pas le seuil de 330 kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an ».
Les copropriétés comprenant des logements en lettre F et G devront donc réaliser, avant le 31/12/2027, des travaux de rénovation énergétique afin d’atteindre a minima une lettre E du DPE.
Passé cette date, la réalisation des travaux de rénovation énergétique sera obligatoire lors de tout changement de locataire ou de propriétaire. La location de ces biens sera alors interdite et l’obligation de travaux devra être mentionnée dans les publicités et les actes de vente qui leur sont liés. La valeur patrimoniale de ces biens sera alors fortement impactée et les propriétaires seront sanctionnés (les sanctions en cas de non-respect de l’obligation seront définies en 2023).
Comment bien mettre en œuvre les travaux et le projet de rénovation énergétique ?
Avant d’investir dans des travaux d’améliorations énergétiques, il est important de tout mettre en œuvre pour maitriser le projet, son déroulement, ses bénéfices et ses conséquences. Faire en sorte que le projet de rénovation soit optimisé avec la recherche des actions les plus rentables et qu’il prenne en compte toutes les contraintes de mise en œuvre mais également les souhaits des résidents.
Faites réaliser un Audit Energétique le plus précis possible. C’est fondamental.
C’est de cet audit que vont découler toutes les solutions mises en œuvre, tous les arbitrages, la rentabilité du projet, les économies réalisées par chaque copropriétaire et la valeur verte de l’immeuble. Il est essentiel de ne pas faire l’économie de la précision à ce stade, choisir l’audit le plus précis possible pour garantir une prise de décision éclairée et un projet optimisé.
Dans ce cadre préférez un Audit en Simulation Thermique Dynamique. C’est la méthodologie de calculs la plus précise, avec un écart de 5 % maximum entre les projections de gains et la réalité (là où d’autres méthodes de calculs d’audits seront de 25% à 50 % d’écart à la réalité).
L’audit énergétique sera certes un peu plus coûteux mais il permettra de mettre en œuvre les solutions les plus efficaces et les plus rentables.
Audit : Indice Prix
Audit énergétique : Une opportunité à saisir en 2020 !
En 2020, les aides gouvernementales (CITE et « Ma Prime Renov’ ») peuvent permettre de financer en grande partie la réalisation d’un audit énergétique d’une copropriété. En effet, pour 2020, ces aides subventionnent 75 % du montant facturé à chaque propriétaire occupant, dans la limite d’un forfait qui dépend des revenus du ménage de chaque copropriétaire occupant.
Pour l’audit énergétique en copropriété les forfaits sont de :
- 150 €/logement pour les revenus intermédiaires (CITE 2020),
- 200 €/logement pour les revenus modestes (Ma Prim Rénov’),
- 250 €/logement pour les revenus très modestes (Ma Prim Rénov’).
Associez à votre Audit Energétique un audit architectural pour en faire un audit global.
Cet Audit Global, énergétique et architectural, permettra d’identifier toutes les synergies de travaux pour pérenniser le patrimoine et approcher la performance des biens neufs actuels. C’est l’objectif d’un Audit Energétique Global et Architectural qui permet, à partir d’une analyse approfondie des particularités du bâti et des équipements, de proposer des solutions techniques cohérentes et d’améliorations énergétiques performantes.
Il est possible d’associer dans un seul et même projet de nouvelles opportunités pour la copropriété : changement des volets, reprise de détériorations des façades ou balcons, extension, surélévation, utilisation de la toiture, revente d’énergie photovoltaïque, création d’espaces communs, … des opportunités de valorisation.
Audit Global et Architectural : Indice Prix
Demandez un Engagement de Performance Energétique au professionnel qui vous accompagne
N’hésitez pas à demander au bureau d’études qui vous accompagne une garantie de performance énergétique : un engagement contractuel sur les futures économies réalisées.
Le projet est conséquent et se base sur un niveau de retour sur investissement. Vous êtes donc en droit de demander un transfert de responsabilité vers les professionnels qui vous conseillent.
Cela vous permettra de garantir la performance économique de vos décisions. Et si la cible n’est pas atteinte, le professionnel vous rembourse les économies non réalisées ou prend à sa charge les travaux manquants.
En pratique, les professionnels acceptent de s’engager contractuellement et ce type de service se généralise de plus en plus car la demande est de plus en plus présente. Une bonne partie des bureaux d’études spécialisés proposent un engagement.
Associez tous les acteurs dès le début du projet
En effet, tout ce travail technique ne peut être fait sans une bonne écoute des attentes des copropriétaires (finances, confort, performances, améliorations…) afin d’éviter les frustrations qui remettraient en question le projet et toute cette bonne volonté qui a permis de l’envisager.
Associez donc toutes les parties prenantes au projet dès le début et à toutes les étapes. L’engagement et l’appropriation n’en seront que plus grands.
En conclusion, la réglementation sur la rénovation énergétique du parc de logements anciens français est lancée. Elle permettra des économies financières substantielles sur les charges de chauffage, plus de confort pour les résidents, une valeur verte augmentée face aux bâtiments neufs. Pour cela, le projet de rénovation devra être optimisé via des études initiales précises qui devront inclure des projections d’investissements et subventions à l’échelle de chaque logement.
Mickael TERROM, Directeur Division ACCEO Energie du bureau d’études en bâtiment ACCEO Group.
Source : 25 millions de propriétaires • N°septembre 2020
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