Travaux de rénovation énergétique réalisables par le locataire avec l’accord tacite du bailleur

Rappel sur le régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire. En revanche, lorsque ces travaux constituent une transformation du logement, l’accord écrit du propriétaire est nécessaire ; à défaut de cet accord, le propriétaire peut exiger du locataire une remise en l’état des lieux à son départ (article 7 de la loi de 1989).

Cette dernière règle a fait l’objet d’un assouplissement avec la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement : depuis le 1^er octobre 2016, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie, définis limitativement par le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016, peuvent être réalisés par le locataire à ses frais, s’il s’agit de sa résidence principale (logement nu ou meublé) et s’il en fait la demande par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. A défaut de réponse du bailleur dans les quatre mois [1], la demande est acceptée tacitement.

Ce régime est étendu aux travaux de rénovation énergétique

La loi Climat et résilience du 22 août 2021 étend ce régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire.

Le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 fixe la liste limitative des travaux de rénovation énergétique concernés (voir l’encart ci-dessus), ainsi que les modalités de mise en œuvre de cette mesure.

Les modalités de mise en œuvre de cette mesure

Il ressort de l’article 1^er du décret que :
• ces travaux doivent respecter les prescriptions fixées par l’arrêté du 3 mai 2007 modifié relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants [2] ;
• sont exclus les travaux affectant les parties communes ou les éléments d’équipement commun si les logements loués se situent dans un immeuble collectif ;
• sont également exclus les travaux affectant la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou soumis à permis de construire ou à déclaration préalable.

Enfin, l’article 2 du décret apporte les précisions suivantes :
• Le locataire qui envisage de conduire à ses frais des travaux de rénovation énergétique adresse au bailleur, en vue de recueillir son accord, une demande qui décrit précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Il indique notamment l’entreprise chargée de les exécuter. Cette demande mentionne expressément qu’en application de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux (la demande doit reproduire ces dispositions législatives).
• Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Arnaud Couvelard, juriste

Source : 25 Millions de Propriétaires, n°566 - Octobre 2022

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 [1] Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce délai a été raccourci à deux mois.

 [2] L’arrêté est consultable sur le site www.legifrance.gouv.fr

 [3] Article 1^er du décret du 20 juillet 2022.