L’immobilier au prix fort à Montpellier
Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle.
Après plusieurs années de ventes record, l’immobilier neuf ralentit dans Montpellier Méditerranée Métropole. Le marché de l’ancien reste dynamique, mais les prix sont repartis à la hausse depuis l’an dernier, après trois années de baisses successives. Deuxième métropole de la région Occitanie, après Toulouse, Montpellier continue de se vendre au prix fort.
Depuis de nombreuses années, Montpellier et sa Métropole connaissent une croissance démographique record (+ 1,7 %). La ville centre (282 143 habitants) est passée de la 8e à la 7e place, début 2018. Sa Métropole qui accueillant 5000 habitants de plus chaque année en compte aujourd’hui 458 000. Une politique ambitieuse de logements s’est développée pour répondre aux besoins résidentiels et de nombreuses ZAC ont vu le jour dans Montpellier et sa première couronne. Chaque année ont été construits entre 4000 et 4500 logements, pour répondre aux objectifs du PLH, dont 79 % en habitat collectif. Le territoire de la Métropole qui révise actuellement ses documents d’urbanisme (SCOT, PLH et PLUI) veut développer et concentrer la ville le long d’axes tels que les lignes de tramway et de TER (Train express régional). Dans Montpellier, des immeubles sortent par exemple quartier Nouveau Saint Roch (près de la gare), ou sur la ZAC de l’EAI lancée à l’ouest du centre historique (2500 logements à terme), que devrait desservir la 5e ligne de Tramway. Des efforts sont aussi faits pour proposer plus de grands appartements destinés à la résidence principale.
Le neuf en voie de pénurie
Le dynamisme du marché neuf en 2017 (+7 %) s’est traduit ce premier semestre, par une forte pénurie de logements dans la Métropole montpelliéraine. Les promoteurs ont du mal à reconstituer l’offre, faute de foncier au bon prix, notamment. « Les mises en ventes ont diminué de 15 % à Montpellier, et les ventes nettes suivent la même progression », indique Xavier Bringer, directeur de M&A promotion (président de la FPI jusqu’au 22 juin). Conséquence de la pénurie qui s’esquisse : « les prix augmentent et atteignent 4017 € le m² sur la Métropole (+ 5 %) et 4283 € à Montpellier (+ 7,5 %) stationnement inclus » s’inquiète Xavier Bringer. Les investisseurs jusque-là très présents se retirent. Ils forment à peine la moitié des acheteurs (-34% au 1er trimestre, sur la Métropole), du fait de l’offre insuffisante, et par attentisme quant à la fiscalité (sur l’IFI notamment). L’essentiel des transactions s’est concentré sur les ZAC de Montpellier et des communes de la première périphérie - Lattes, Castelnau-le-Lez, Juvignac et Saint-Jean de-Védas, où vient le tramway. A Castelnau, par exemple, Urbis commercialise Le Cosmopoly, entre 3300 € le m² et 4700 € le m². Mais beaucoup d’opérations haut de gamme, entre 4500 € et 5500 € le m², sortent dans le diffus. La Fédération des promoteurs immobiliers cherche à élargir le marché des logements intermédiaires. Elle veut ouvrir aux opérateurs privés les ventes en PSLA, notamment. « Nous étudions des partenariats possibles, dans le cadre du PLUI, avec les collectivités en deuxième et troisième couronnes de Montpellier pour développer une offre adaptée au niveau de vie de la région » annonce Laurent Villaret. Le nouveau président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Occitanie-Méditerranée (FPI OM) précise, « il faut arriver à proposer des biens à 3000 € le m² habitable. »
Prix de nouveau en hausse dans l’ancien
Dans l’ancien, le nombre de transactions avait bondi de + 13,4 % en 2017, et l’activité est restée soutenue à Montpellier, tout ce 1er semestre (+ 10%). « Malgré de petites fluctuations, les taux de crédit sont toujours très bas », résume Norbert Bachevalier, président de la Fnaim. « Parmi les acquéreurs, beaucoup sont des primoaccédants qui sont revenus et restent sur le marché pour profiter du faible coût de l’argent », ajoute-t-il. Selon la chambre des notaires le quart des transactions est réalisé par des acquéreurs de 30 à 39 ans (23,5 % pour les 60 ans et plus). Les taux bas compensent l’augmentation des prix repartis à la hausse depuis l’an dernier, après trois années consécutives de baisse entre 2013 et 2016). Fin 2017, le m² moyen avait progressé de 3,8 % en un an pour s’établir à 2752 € dans Montpellier (chiffre Fnaim) et il augmente encore légèrement ce premier semestre. L’amplitude des prix varie beaucoup selon que l’on achète dans le centre historique et dans les faubourgs qui sont pris d’assaut, ou au-delà. Et au sein d’un même quartier, la disparité des biens elle-même peut justifier des écarts de prix notables. Selon le lieu et la qualité du logement le m² moyen varie à Montpellier, de 1000 € à 4000 € un bien d’exception dans l’écusson. « L’immobilier ancien devient très cher dans le cœur de ville » relève aussi le président. Les studios très recherchés se négocient entre 80 000 et 100 000 €. « Selon les quartiers, certains appartements et maisons à remettre au goût du jour se négocient jusqu’à 10 % de moins. » La demande se concentre essentiellement dans la métropole, et la pression démographique devrait maintenir la tendance. Notamment sur les communes de la première couronne, en particulier, telles que Saint-Jean-de Védas, Le Crès Castelnau-le-Lez, Jacou, et Juvignac, Pérols, Lattes, toutes desservies par le tramway. « On manque de villas à prix abordables pour les primo-accédants sur toute cette aire où l’on trouve peu de maisons au prix, entre 250 000 et 400 000 € », constate Bruno Cassin, gérant de l’Adresse Viagence, à Frontignan. Le littoral est lui aussi très prisé, par les seniors en particulier, mais les prix y sont très élevés : 3100 € le m² moyen selon les notaires, soit +3,4% en un an.
Côté location, la ville conserve toujours un marché très dynamique pour les biens neufs et récents. « Il n’y a aucune difficulté pour trouver des locataires dès la livraison des logements, les petites surfaces comme les studios en particulier, qui peuvent se louer jusqu’à 20 € par m² et par mois, avec une rentabilité plus faible dans le neuf que dans l’ancien », observe Denis Shorter, gérant de l’agence Immobilia. Les quartiers les plus recherchés restent Port Marianne et le Millénaire, aux accès faciles et proches de l’autoroute. La ZAC Les Grisettes, construite au sud de la ville et connectée à la 2e ligne de tramway, et la ZAC Ovalie au sud-ouest, font aussi partie des quartiers neufs et très récents les plus demandés. « Les propriétaires de petites maisons jumelées louent eux-aussi sans difficulté leur bien entre 1000€ et 1200 € par mois » ajoute Denis Shorter. Côté investisseurs, toutefois, Norbert Bachevalier constate, « leur part est en nette diminution ces derniers mois, car ils ne savent pas s’ils pourront louer, avec les mêmes avantages fiscaux qu’aujourd’hui, les appartements qui vont être mis en vente et seront livrés entre 2019 et 2021. » Le zonage des communes éligibles à la loi Pinel est en effet, en cours de renégociation au niveau national. Montpellier actuellement en zone A, pourrait redescendre en zone B1 d’ici la fin de l’année. « Si c’est le cas, ces investisseurs loueront à 10,50 € le m² par mois au lieu des 12,50 € que leur promettait l’achat d’un bien en zone A, ça change la donne », regrette Norbert Bachevalier. Autre inconvénient majeur global sur ce marché locatif, comme pour le marché de la résidence principale : le peu d’offres en F3 et F4. Dans l’ancien, les locations se font aussi mais Norbert Bachevalier prévient « les logements anciens se louent bien s’ils sont aux normes, avec parking et pas loin d’une ligne de tramway. Sans stationnement il faut parfois attendre entre 30 et 70 jours pour relouer. »
Logement abordable
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Comment le marché immobilier montpelliérain se porte-t-il ?
Il est plutôt dynamique, car Montpellier reste une ville attractive. Elle a pour avantage une forte présence des universités et la proximité de la mer, et son emplacement, à mi-chemin de Toulouse et de Marseille, est un atout. Les investisseurs savent qu’ils peuvent compter ici sur un marché locatif réalisé avec une clientèle étudiante ou retraitée, constante et solvable. De plus avec la baisse des taux de crédit, passée en 10 ans de 4,7 % à 1,6 % en moyenne, l’acquéreur a gagné 30 % de surface pour un appartement ancien qu’il rembourse par une mensualité de 800 € par mois sur 20 ans. Le dynamisme montpelliérain du marché neuf vaut, aussi, sur les premières couronnes. On construit de plus en plus de logements sur des communes comme Baillargues, Jacou, Montferrier-sur-Lez…
Qui porte ce marché ?
Beaucoup d’investisseurs cherchent une sécurité avec ce qui va leur rapporter le plus : les studios, les F1 et 2 pièces. La plupart vont être loués à des étudiants qui partent le plus souvent au bout de neuf mois. On voit d’ailleurs certains propriétaires soucieux de rentabiliser au maximum, pratiquer de plus en plus la double location. Pendant l’été, ils louent à la semaine, le même prix qu’au mois, des studios que des étudiants ont rendus en juin. Ces petites surfaces représentent toujours le gros de la production à Montpellier. Les promoteurs sont désormais tenus de produire plus de 3 – 4 pièces pour loger les familles et favoriser le logement en résidence principale. L’extension de la ville en direction de la mer est une excellente perspective.
Quelles sont les difficultés ?
La fiscalité, exponentielle, préoccupe beaucoup nos adhérents. Elle est encore alourdie par la hausse de 1,7 % de la CSG appliquée depuis janvier 2018, sur les plus-values réalisées sur la vente de biens hors résidence principale. Des appartements se revendent actuellement car les conditions de location, elles aussi, sont devenues beaucoup trop contraignantes, et sans garde-fou pour les propriétaires. Il faudrait par ailleurs trouver un moyen de moduler l’augmentation des prix, dans le neuf en particulier, qui atteint à Montpellier 4200 € le m² moyen, et 4000 € dans la Métropole. La hausse des prix est plus forte sur la région montpelliéraine que sur l’aire urbaine de Toulouse. Si le marché se déplace en périphérie, c’est aussi parce que la ville a déjà beaucoup produit et que les terrains y sont de plus en plus chers.
Source : 25 millions de propriétaires • N°septembre 2018
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