Investir à Nice, la grande ville où les prix ne diminuent pas
Esthétique et dynamique. S’il est bien un marché qui n’a pas ralenti en 2022, c’est le marché niçois. À l’heure où les grandes villes et métropoles de France font un peu grise mine, avec des prix qui stagnent, au mieux, voire diminuent plus généralement (-0,5 % à Paris, -0,8 % à Bordeaux entre le 1er octobre et le 1er novembre 2022) le marché immobilier de Nice, au-delà de la résilience, affiche de bons résultats. Selon l’indice des prix de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) du 1er novembre, le prix moyen du mètre carré à Nice s’élève à 4 823 euros/m2 pour un appartement, et à 5 552 euros/m2 pour une maison. C’est +0,3 % de valeur en un mois, +0,9 % en un trimestre, et carrément +7,0 % en moyenne en un an. Une belle performance en temps de crise, qui s’explique par des raisons finalement évidentes.
Faibles stocks, forte demande
Ce qui va en la défaveur de la plupart des grandes villes, profite à Nice et son secteur. Dans sept grandes métropoles sur dix, les prix immobiliers sont dans le rouge depuis la rentrée de septembre, de manière plus ou moins marquée : les baisses allant de -0,4 % pour Lyon et Nantes, pour descendre jusqu’à -0,8 % à Strasbourg. Et la tendance risque encore de se poursuivre d’ici la fin d’année 2022, puisque ces mauvais chiffres ont été constatés avant l’hiver, saison la moins dynamique pour le marché.
Deux raisons l’expliquent. Tout d’abord, depuis 2020 et les résultantes de la crise Covid, de nombreux acheteurs ont déserté les cœurs de ville au profit d’environnements plus « nature », en quête d’une meilleure qualité de vie. Les stocks de biens ont donc naturellement diminué, ce qui a accéléré la chute des prix de ces grandes métropoles. Puis s’ajoute la hausse progressive des taux d’intérêt, estimée à 2,06 % sur les prêts à 20 ans en octobre 2022, contre 1,06 % en décembre 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, publié le 3 novembre dernier. Cette tendance durcit encore plus l’accès aux crédits. Et, selon la Banque centrale européenne, cette hausse devrait se poursuivre aux alentours de 3 % courant 2023, toutes durées confondues. Les délais de vente risquent de s’allonger logiquement, ce qui tend à diminuer les prix face à la réduction du nombre d’acheteurs potentiels.
Le prix moyen du mètre carré à Nice s’élève à 4 823 euros/m2 pour un appartement, et à 5 552 euros/m2 pour une maison.
C’est +0,3 % de valeur en un mois, +0,9 % en un trimestre, et carrément +7,0 % en moyenne en un an.
Mais pas à Nice, où c’est plutôt l’inverse qui se produit : les stocks sont faibles et la demande est forte. À l’inverse des sept autres grandes métropoles, la capitale des Alpes-Maritimes attire les acheteurs tandis que peu de biens sont disponibles à la vente, autant sur le neuf que l’ancien. Plusieurs facteurs rendent en effet le marché niçois particulièrement dynamique : son bon tissu économique, le développement de son accès routier, de son réseau aérien, et de son offre de transports en commun, à laquelle s’ajoutera une nouvelle ligne de tramway qui reliera bientôt Nice à Cagnes-sur-Mer. Mais aussi son attractivité touristique, qui réunit près de 5 millions de visiteurs par an. Ou encore sa vie culturelle et sportive, en plein développement. Sans oublier sa population active, et aussi étudiante. Avec environ 45 000 étudiants à loger chaque année, l’investissement locatif à Nice offre en effet de belles opportunités, pour une demande qui se concentre essentiellement autour de petites surfaces en centre-ville, louées en moyenne 600 euros par mois.
Enfin, depuis la levée des restrictions sanitaires, le retour de la clientèle étrangère, notamment scandinave, dope encore un peu plus la demande. Dotés d’un bon pouvoir d’achat et de meilleures capacités de crédit dans leurs pays d’origine (que les clients locaux ce dernier trimestre), les clients d’Europe du Nord, après ceux de l’Europe de l’Est, se positionnent à leur tour sur l’investissement en Côte d’Azur. Notamment sur les résidences secondaires, avec Nice en ligne de mire. Cela étant, les biens ont tendance à se vendre plus vite qu’auparavant.
Délais réduits
Certes, Nice fait historiquement partie des villes où les délais de vente sont les plus longs que la moyenne des grandes villes françaises. Malgré ses atouts et son dynamisme, le marché immobilier niçois est composé d’environ 14 % de résidences secondaires selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee). Le profil des vendeurs peut donc avoir tendance à moins se presser pour céder son bien, et à temporiser pour que celui-ci se vende au juste prix.
Ainsi, en 2021, selon le dernier baromètre du groupe SeLoger, il fallait environ 109 jours pour vendre un bien à Nice, ce qui était déjà 20 % de délai en moins qu’un an plus tôt, entre 2020 et 2021. C’était bien plus qu’à Paris, où il ne fallait que 45 jours en moyenne pour conclure une vente, et plus qu’à Lyon, qui ne nécessitait que 59 jours. La moyenne nationale se situait quant à elle à 45 jours pour les appartements, et 56 jours pour les maisons, selon cette étude.
En novembre 2022, la donne a toutefois changé pour Nice, et ses délais de vente semblent s’être bien raccourcis. Le site MeilleursAgents, qui analyse les annonces de son partenaire SeLoger, affiche 85 jours nécessaires en moyenne pour réaliser une vente désormais. Ce qui indique que les acheteurs ont plutôt tendance à s’accorder moins de délai de réflexion, et à s’aligner plus facilement sur le prix des biens.
Autre point important : cette moyenne est à nuancer, car elle englobe des situations très différentes. Sur un marché où la part des logements secondaires est deux fois plus élevée que la moyenne nationale (8,8 % selon l’Insee), les ventes de résidences principales ne se concluent pas aussi lentement. Face à la tension que connaît le marché niçois, avec peu de biens disponibles, et beaucoup d’acheteurs, les appartements et maisons qui se vendent au juste prix se négocient peu, voire pas du tout, et peuvent trouver preneur entre 15 jours et un mois. C’est encore plus vrai pour les logements qui combinent un extérieur et une belle exposition.
Les extérieurs très prisés
Les pépites partent vite. À Nice, les biens les plus recherchés, par l’intermédiaire des agences immobilières, restent les appartements avec terrasse, y compris ceux vendus à partir de 500 000 euros. Les acquéreurs s’intéressent également à des biens plus spacieux qu’avant 2019, quitte à les rénover pour les acheter en deçà des prix du marché. Le tout étant de pouvoir bénéficier d’un extérieur, dans la suite logique de la tendance post-Covid. Les acheteurs visent également des secteurs où ils peuvent se passer de la voiture au quotidien. À Nice, les secteurs privilégiés se situent donc sur le Carré d’Or, Le Port, le Mont Boron, Les Musiciens et Franck Pilatte. Et ce n’est pas près de changer sous peu.
Dès qu’un bien dispose d’un jardin et d’une terrasse, il part dans la journée !
Benjamin Mondou,
directeur de l’agence Century 21 Lafage Transactions
Il s’agit d’un marché constitué à la fois de résidents locaux, mais aussi de beaucoup d’internationaux, avec pas mal de résidences secondaires. C’est donc un marché qui se porte bien. Paris commence à freiner alors que chez nous, ce n’est pas le cas. La demande est très forte, à la fois sur la clientèle niçoise, et sur les clients d’autres régions de France qui viennent investir à Nice, en résidence principale ou secondaire. Beaucoup de Parisiens, mais aussi des Scandinaves, des Belges, des Suisses se positionnent. Également des Américains, car le dollar est très haut en ce moment.
À Nice, il y a peu de foncier de disponible. Il y a peu de logements neufs sur le marché, très peu d’offres, alors que la demande est au contraire très forte.
La demande est variable. Nous observons à la fois des gens qui veulent un pied à terre, un deux ou trois pièces dans le centre-ville, qu’ils loueront ensuite une partie de l’année. Mais nous observons aussi une forte demande pour les maisons avec un extérieur. Dès qu’un bien dispose d’un jardin et d’une terrasse, il part généralement dans la journée. Cela fait vingt ans que je suis dans le métier, et je n’avais encore jamais vu ça. Les acheteurs ne veulent plus prendre le risque de perdre une opportunité. Lorsqu’un bien correspond aux prix du marché, ils se positionnent. Les acheteurs connaissent d’ailleurs très bien les prix, même s’ils sont variables selon les secteurs.
Les deux pièces estimés à 250 000 euros situés dans le Vieux Nice, le Carré d’Or et Le Port partent très vite. Même chose pour les biens qui disposent d’un jardin et d’une terrasse, car la demande est très forte.
Oui, c’est vrai pour pour tout type de bien tel qu’un appartement ou une maison. Les biens situés entre 500 000 euros et plus d’un million d’euros se vendent vite. Parmi les clients, nous retrouvons des Parisiens qui ont décidé de s’installer définitivement à Nice, et qui sont prêts à faire des allers-retours vers la capitale pour le travail. Nous avons aussi des Finlandais, des Danois, Suédois et Norvégiens qui se positionnent sur de beaux pieds à terre pour y vivre moins de 6 mois de l’année. Au-delà, ils risquent d’être taxés. Ils passent donc généralement la partie hivernale à Nice. Les Américains reviennent également en force et redécouvrent la Côte d’Azur depuis la levée des restrictions sanitaires.
Des primo accédants, salariés ou entrepreneurs, et des jeunes couples qui profitent des taux d’intérêt encore assez bas, même s’ils ont tendance à augmenter. Ils devraient toutefois rester à un niveau raisonnable, seul le taux d’usure nous embête encore un peu aujourd’hui.
Elle est importante, nous sommes aux alentours de 20 % de résidences secondaires à Nice, avec beaucoup de propriétaires originaires du Nord de la France.
Le Carré d’Or, le Mont Boron et le Port ont toujours le vent en poupe. Le Port est même en train de devenir le centre névralgique de Nice, où s’installent des grands chefs étoilés et les meilleurs commerçants. Les prix devraient encore grimper sur ce secteur grâce à la rénovation prochaine de la Place Île de Beauté et de ses abords.
8 000 €/m2
Le boulevard Risso et le quartier Lyautey pourraient passer de 4 500 euros/m2 à 8 000 euros/m2
d’ici quatre à cinq ans selon les estimations de Benjamin Mondou.
La nouvelle coulée verte, qui verra le jour après la démolition du théâtre national et du Palais Acropolis, va profiter au marché de part et d’autre. À titre d’exemple, le secteur Jean-Jaurès, qui valait entre 3 000 et 4 000 euros/m2 il y a dix ans, en vaut 10 000 en moyenne aujourd’hui. Même chose pour le boulevard Risso et le quartier Lyautey, qui devraient passer de 4 500 euros/m2 à 8 000 euros/m2 d’ici quatre à cinq ans. Tout le quartier Riquier devrait également bénéficier de la montée des prix du secteur du Port. Le quartier Delfino et le bas de l’avenue de la République devraient voir leurs prix monter mécaniquement.
Pour un investissement sur dix ans, le quartier de la Gare va gagner en valeur, notamment grâce à la préemption de certains commerces qui devraient revaloriser le secteur. C’est un quartier où l’on trouve de très beaux habitats, des grands appartements avec de beaux plafonds. Il ne faut d’ailleurs pas oublier que, à deux pas, nous sommes à 8 000 euros/m2 au boulevard Victor Hugo.
Saint-Laurent du Var augmente bien en valeur, ainsi que Cagnes-sur-Mer, notamment grâce au développement de la ligne 4 du tramway, car les gens sont devenus très attentifs à l’argument des transports en commun. L’arrière-pays niçois progresse fortement aussi avec les stations de ski Isola 2000, Valberg et Auron, où l’on a parfois atteint 10 000 euros/m2. Depuis la crise Covid, les acheteurs veulent de la verdure et des endroits où se ressourcer.