Acheter en viager – quelles opportunités, quels risques ?

Le 01-09-2018

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle.

L’objectif est ici de présenter le régime juridique et fiscal du viager, puis de s’intéresser aux modes de calcul tant du bouquet, de la rente, que de l’abattement pour occupation, d’analyser la rentabilité et l’opportunité du viager pour enfin appréhender les risques liés à ce contrat.

Ce que l’on nomme couramment le « viager », en réalité la vente immobilière contre charge de rente viagère, est un mécanisme aussi vieux que le Code civil de Napoléon. Il est encore très pratiqué plus de deux siècles plus tard car les fondamentaux du viager sont immuables.

Le viager est un pari un peu comme le PMU… Ce n’est d’ailleurs pas sans raison que le Code civil le classe, comme le jeu et le pari, dans la catégorie des contrats aléatoires. La différence avec le PMU c’est qu’au lieu de parier sur la victoire d’un cheval on parie sur la mort proche d’un homme… C’est d’ailleurs pour cette raison que le viager n’a pas toujours eu bonne presse et a inspiré romanciers et cinéastes…

Le viager est une vente immobilière classique dans laquelle la propriété du bien est transférée dès l’acte d’achat, comme dans une transaction normale ; la différence tient simplement à ce que le prix est payé non pas comptant, mais sous la forme d’une rente versée régulièrement par l’acheteur (le débirentier) jusqu’au décès du vendeur (le crédirentier).

On compare souvent le viager « occupé » à l’achat de la nue-propriété d’un bien, l’usufruit demeurant au vendeur. Si du point de vue des droits de l’acheteur une forte similitude existe, la principale différence tient au mode de paiement du prix, comptant dans le cadre d’un achat de la nue-propriété, par le paiement d’une rente dans le cas du viager. L’achat de la nue-propriété n’est donc pas un contrat aléatoire au sens où le montant payé est défini une fois pour toute. L’aléa ne pèse que sur la date où la pleine propriété sera recouvrée.

1 – Eléments de régime juridique et fiscal du viager

La vente moyennant rente viagère est un contrat dit aléatoire puisque le prix qui sera payé in fine par l’acquéreur dépend de la durée de la vie du crédirentier, c’est-à-dire d’un événement dont la date de survenance est incertaine. L’aléa est une condition essentielle du contrat de telle sorte que ce dernier pourra être annulé s’il est démontré qu’il n’existe pas. L’article 1974 du Code civil prévoit ainsi que tout contrat de rente viagère, créé sur la tête d'une personne qui était morte au jour du contrat, ne produit aucun effet. En complément l’article 1975 indique qu’il en est de même du contrat par lequel la rente a été créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle est décédée dans les vingt jours de la date du contrat.

Le viager peut être concédé libre ou bien avec un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, voire avec un droit d’usufruit au profit du vendeur. Le viager occupé est très fréquent et a pour principale conséquence que l’acheteur n’aura la jouissance complète du bien qu’au décès du crédirentier.

La rente viagère peut être stipulée sur plusieurs têtes, le plus souvent les époux propriétaire, ce qui signifie qu’elle cessera avec le décès du dernier survivant. De même peut-il y avoir deux ou plusieurs débirentiers acquéreurs ; il est alors dans l’intérêt du vendeur de stipuler une clause de solidarité entre eux, de manière à pouvoir recouvrer l’intégralité des arrérages auprès du plus solvable en cas de défaut de paiement.

En cours de contrat, le débirentier peut souhaiter se libérer du paiement de la rente, soit car sa charge devient trop lourde, soit car il est en mesure financière de payer le capital. Dans ce cas, la capitalisation (conversion en capital) de la rente n’est possible que si une clause du contrat la prévoit ou si le crédirentier donne son accord.

Le débirentier a ensuite la possibilité de revendre le bien acquis, car, rappelons-le encore une fois, il en est totalement propriétaire. Bien entendu, si le viager est « occupé », le nouvel acquéreur devra supporter que le bien soit grevé de cette charge.

Il peut vendre le bien en transférant le paiement de la rente à l’acheteur. Deux remarques :

puisque le montant de la rente demeurera inchangé, le nouveau débirentier devra s’acquitter d’une somme en capital auprès du cédant, fonction à la fois de l’évolution du marché immobilier et de la durée de la rente précédemment payée,
sauf à ce que le crédirentier accepte expressément de substituer et de libérer le premier débirentier, le cédant et le cessionnaire demeureront tenus solidairement du paiement de la rente.

Au plan fiscal :

la vente est soumise aux droits d’enregistrement comme une vente immobilière classique au taux maximal de 5,80 % sur la base de la valeur en capital de la rente telle qu’elle figure dans l’acte, c’est-à-dire en principe sur la base de la valeur vénale du bien cédé, sous déduction d’un éventuel droit d’usage et d’habitation. Ces droits sont dus pas l’acquéreur (débirentier).
pour le débirentier (acheteur), la charge de la rente ne donne lieu à aucune déductibilité.
pour le crédirentier, vendeur, le bouquet ne fait l’objet d’aucune imposition au titre de l’impôt sur le revenu.
pour le crédirentier toujours, la rente perçue est imposable dans la catégorie des traitements et salaires sur la base d’une assiette réduite en fonction de l’âge du crédirentier (article 158 6° du CGI).

/ si le crédirentier est âgé de moins de 50 ans, seulement 70 % de la rente seront imposés ;

/ s'il est âgé de 50 à 59 ans inclus, 50 % de la rente sont imposables,

/ s'il est âgé de 60 à 69 ans inclus, 40 % de la rente sont imposables,

/ s'il est âgé de plus de 69 ans, 30 % de la rente sont imposables.

La rente est également soumise aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (taux depuis le 1^er janvier 2018) sur la base de l’assiette réduite décrite ci-dessus.

s’agissant de la taxe foncière elle est à la charge du débirentier (acheteur),
enfin, s’agissant du nouvel IFI (impôt sur la fortune immobilière), la charge en sera partagée entre le crédirentier et le débirentier en cas de viager occupé, sur la base du barème prévu à l’article 669 du CGI (ce texte ventile la valeur de la pleine propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de l’âge du premier)
– vente d’un bien d’une valeur de 750 000 € par un crédirentier âgé de 75 ans avec réserve de droit d’usage et d’habitation. On calculera d’abord la valeur de l’usufruit qui se monte à 30 % en application de l’article 669 du CGI soit 225 000 €. L’article 762 bis du CGI prévoit ensuite que le droit d’usage et d’habitation s’évalue à 60 % de la valeur de l’usufruit soit 135 000 €.

La répartition de l’IFI en pourcentage se fera donc comme suit :

crédirentier (135 000 / 750 000) x 100 = 18 %
débirentier (615 000 / 750 000) x 100 = 82 %

2 – Modes de calcul

Les calculs et évaluations afférents à une vente avec rente viagère sont de quatre ordres.

la détermination de la valeur vénale du bien cédé est un préalable obligatoire puisque l’ensemble des calculs va en découler logiquement.
le bouquet : en règle générale, l’opération comporte le paiement d’une somme forfaitaire à la signature du contrat, librement déterminée, appelée « bouquet » (entre 20 et 30 % de la valeur du bien généralement). Cette somme vient en déduction de la valeur du bien pour la détermination de la rente à payer.
le cas échéant, l’abattement pour occupation devra être déterminé. Il va dépendre de deux facteurs : bien évidemment l’âge du crédirentier, mais également le type d’occupation ; le plus souvent le viager occupé s’entend d’un droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, mais il peut également s’agir d’un usufruit, permettant dans ce cas au vendeur de louer à un tiers le bien cédé. S’agissant d’un simple droit d’usage et d’habitation, sa valeur peut être déterminée de deux manières :
- soit en totalisant les loyers potentiels du bien sur la durée de vie statistique du crédirentier. Ainsi pour un crédirentier ayant 12 ans d’espérance de vie et cédant un bien pouvant être loué 700 € par mois, le droit d’usage et d’habitation pourrait être évalué à 100 000 € en chiffres ronds ;
- soit par les tables fiscales, en retenant 60 % de la valeur de l’usufruit (combinaison des articles 669 et 762 bis du CGI) ;
la rente viagère : la détermination du montant de la rente périodique dépend de plusieurs éléments dont notamment la valeur vénale du bien immobilier cédé, le revenu qu’il procure ou pourrait procurer, l’occupation éventuelle du bien par le crédirentier (cas du viager dit occupé par opposition au viager dit libre) et enfin l’âge et le sexe du crédirentier, lequel permet statistiquement de connaître son espérance de vie. Des tables de calcul peuvent être consultées (coefficients diviseurs ou taux de conversion) mais schématiquement le calcul revient, comme pour un emprunt bancaire, à déterminer une mensualité à partir d’un capital à convertir, d’un taux et d’une durée.

La rente peut être payée à une périodicité librement convenue : mensuellement, trimestriellement, semestriellement …

La rente est le plus souvent indexée pour ne pas subir les effets de l’inflation. L’indexation conventionnelle se fait le plus souvent à partir de l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE (à ce jour environ 1,3 % hors tabac). A défaut d’indexation prévue dans le contrat une majoration forfaitaire est applicable suivant un barème publié chaque année par arrêté ministériel (1% pour les rentes servies en 2018).

3 – Rentabilité et opportunité

De manière générale, le viager permet l’acquisition d’un bien sans recours au crédit bancaire, ce qui, en temps de crise économique et de défiance à l’égard des établissements financiers, conduit à ce que l’institution connaisse un certain dynamisme. En effet, compte tenu de l’allongement de la durée de la vie, des incertitudes pesant sur nos systèmes de retraite, et de la médiocre rentabilité des placements financiers classiques, le viager peut constituer une solution intéressante pour le vendeur.

De même, pour l’acquéreur, l’acquisition immobilière moyennant rente viagère peut permettre la constitution d’un patrimoine immobilier sans compromettre sa capacité d’endettement et parfois dans des conditions plus avantageuses que celles du crédit bancaire. Pour lui également, l’opération est intéressante fiscalement : pas d’imposition de loyers, IFI réduit…

Enfin on notera que même si la charge des gros travaux pèse sur le débirentier (acheteur), le crédirentier sera normalement beaucoup plus diligent à l’égard de « son » bien, qu’un locataire classique ne le sera…

Du point de vue de la rentabilité financière, on procédera à un calcul chiffré de viager libre et occupé. Puis on procédera à l’analyse de la rentabilité de l’opération.

Le calcul de la rente se fait en appliquant au capital un taux de conversion qui dépend de l’âge du crédirentier.

Exemple 1 / viager libre – bien d’une valeur de 500 000 €. Crédirentier mâle âgé de 70 ans (espérance de vie : 15 ans). Le bouquet est de 20 % soit 100 000 €. Le capital à convertir est de 400 000 €, à un taux de conversion de 5 %, soit une rente viagère annuelle de 20 000 € ou 1 666 € par mois.
Exemple 2 / viager occupé – mêmes données avec un droit d’usage et d’habitation du crédirentier. L’usufruit vaut ici 40 % de la pleine propriété (barème fiscal) soit 200 000 €. On considère également que le droit d’usage vaut 60 % de l’usufruit soit 120 000 €. La valeur cédée est donc de 500 000 – droit d’usage 120 000 € - bouquet 100 000 € = 280 000 €. A un taux de conversion de 5 %, la rente viagère annuelle sera de 14 000 € ou 1 166 € par mois.

Si l’on raisonne sur le premier exemple ci-dessus, la rentabilité pour le crédirentier peut être analysée de la manière suivante.

les 100 000 € du bouquet pourront faire l’objet de placements. A 3 %, cela rapporterait 3 000 € par an.
la rente représente un rendement viager de 5 % mais consomme le capital de 400 000 € qu’elle représente, au sens où ce capital ne pourra être transmis aux héritiers du crédirentier ; en revanche, la somme représentant le bouquet pourra l’être.

Cette solution procurerait donc au crédirentier un revenu mensuel complémentaire de près de 1 900 € avant impôt, mais ne laisse après décès qu’un capital de 100 000 €.

En comparaison, la vente au comptant de ce bien rapporterait 500 000 €, qui, placés au taux de 3 % procureraient un revenu de 15 000 € par an ou 1 250 € par mois avant impôt. Le capital est évidemment transmissible aux héritiers. Il faut ajouter que la fiscalité de la rente viagère est nettement plus avantageuse que celle des revenus de placements classiques.

On voit très nettement dans cette configuration, que le viager est intéressant si la transmission du capital n’est pas envisagée au profit d’héritiers, ou si ceux-ci sont déjà dotés. C’est une solution qui convient bien à des personnes sans descendance désireuses de s’assurer des compléments de retraite confortables.

4 – Risques

la première source de contentieux est liée au caractère nécessairement aléatoire du contrat. C’est là une question centrale puisque le contrat de rente viagère repose sur l’incertitude de la date d’extinction de la créance de rente viagère. Cela signifie que chaque fois que l’on pourra démontrer l’absence d‘aléa, le contrat sera annulé. Ce sera le cas tout d’abord lorsque le crédirentier atteint d’une maladie décèdera des suites de celle-ci moins de vingt jours après la signature de l’acte (article 1975 du Code civil). On notera que ce texte fait référence à la préexistence d’une maladie au jour du contrat et non à un décès accidentel et objectivement imprévisible dans le délai de 20 jours. Il est également possible aux ayants droit du crédirentier de solliciter la nullité du contrat alors que le décès est survenu plus de 20 jours après sa signature, dès lors qu’il est prouvé que l’acquéreur connaissait l’état de santé et la probabilité de décès imminent du vendeur. Dans un arrêt rendu le 2 février 2000, la Cour de cassation est allée jusqu’à annuler un viager conclu quinze mois avant le décès du crédirentier en raison des liens étroits entre les parties, dont pouvaient se déduire la connaissance de la mort certaine et imminente…
le prix, donc le montant de la rente, est également une source de contentieux. Le Code civil prescrit pour tous les contrats à titre onéreux que le prix doit être « réel et sérieux », faute de quoi la nullité est encourue. Le risque contentieux principal consiste en une sous-évaluation de la rente ou du capital auquel elle correspond. Cette sous-évaluation peut conduire à deux séries de sanctions : soit la nullité pour défaut de prix réel et sérieux privant le contrat d’aléa (l’acquéreur est certain de réaliser un bénéfice même si la durée de vie du crédirentier dépasse son espérance statistique…) ; soit la requalification du contrat en donation indirecte, ce qui aura à la fois des conséquences successorales et bien entendu fiscales. A noter que pour apprécier le caractère sérieux du prix, la jurisprudence se base sur les revenus potentiels du bien. Si la rente est inférieure à ce revenu, le risque de nullité ou de requalification est important.
le défaut de paiement de la rente constitue certainement le risque contentieux principal puisque la durée de paiement peut être longue. Il est donc fortement conseillé au crédirentier de solliciter des garanties auprès de l’acquéreur (le cautionnement d’un tiers par exemple). En effet, légalement, le crédirentier est légalement mal protégé et dispose simplement :
- d’un droit de gage général sur le patrimoine du débirentier, comme tout créancier (cela implique donc une concurrence avec les autres créanciers),
- du privilège du vendeur d’immeuble permettant d’être payé sur son prix de vente,

Il est donc important de prévoir dans le contrat une clause résolutoire stipulant que la vente sera résolue de plein droit en cas de non-paiement des arrérages de la rente, les paiements effectués comme le bouquet restant acquis au crédirentier à titre de dommages-intérêts. Dans ce cas, la propriété du bien revient dans le patrimoine du vendeur initial.

Laurent Grosclaude, maître de conférences UT1 Toulouse Capitole

Abonnez-vous au magazine
25 Millions de Propriétaires

Pour :

Gérer au mieux votre patrimoine ;
Protéger vos intérêts privés ;
Bénéficier de conseils pratiques