Éclairage sur le dispositif "Denormandie ancien"

Le dispositif d’investissement locatif dans l’ancien créé par la loi de finances pour 2019 a été précisé par un décret et deux arrêtés du 26 mars 2019. Les travaux donnant droit à la réduction d’impôt, les exigences à respecter en termes de rendement énergétique et les villes éligibles sont définis.

Rappel des conditions pour bénéficier du dispositif “Denormandie”

Le dispositif “Denormandie” est une variante du dispositif “Duflot-Pinel” et, à ce titre, en reprend ses principales caractéristiques :

• il présente les mêmes avantages fiscaux, à savoir un taux de réduction d’impôt de 12 % pour un engagement initial de location de 6 ans ou de 18 % pour un engagement initial de location de 9 ans. Si l’engagement de location est prorogé, le taux dépend de la durée initiale de l’engagement :​​
  • en cas d’engagement initial de 6 ans, le taux est de 6 % pour la première période triennale et de 3 % pour la seconde période triennale ;
  •  en cas d’engagement initial de 9ans, le taux est de 3 % pour la période triennale.
    
    ​La réduction d’impôt peut donc être de 21 % au maximum ;
• le taux de la réduction d’impôt est calculé sur le prix de revient du logement acquis, entendu comme le prix et les frais d’acquisition du local, auquel on ajoute le coût des travaux (article 199 novovicies, V, A du Code général des impôts).
  
  Le prix de revient est néanmoins limité par un double plafond de 5500 € par mètre carré de surface habitable et, en tout état de cause, de 300 000 € maximum.
• les mêmes plafonds de loyer et de ressources des locataires doivent être respectés (voir les plafonds 2019 applicables au dispositif « Duflot-Pinel » dans le N° mai 2019 du mag).

A noter :

Pour calculer le loyer maximum pouvant être réclamé, il faut appliquer un coefficient multiplicateur à ces plafonds de loyer, qui se calcule ainsi : coefficient multiplicateur = 0,7 + 19 / surface du logement (ce coefficient doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2).

Quant aux spécificités du dispositif “Denormandie”, elles concernent :

• les investissements concernés : la réduction d’impôt s’applique “au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret, ainsi qu’au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement. Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération” (article 199 novovicies, I, B, 5° du CGI) ;
• les exigences en termes de performance énergétique et les villes éligibles.

Un décret et deux arrêtés du 26 mars 2019 (parus au J.O. du 27 mars 2019) précisent quels sont les travaux donnant droit à la réduction d’impôt (I), quelles sont les exigences à respecter en termes de rendement énergétique (II) et quelles sont les villes éligibles (III).

I -Travaux donnant droit à la réduction d’impôt

Le décret n°2019-232 du 26 mars 2019 définit de manière large les travaux de rénovation exigés. Il s’agit de « tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie pour ces surfaces ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement des surfaces annexes [uniquement « combles accessibles » et « garages en habitat individuel »] » (article 2 quindecies B, III nouveau de l’annexe III au Code général des impôts). Concernant la réalisation d’économies d’énergies, il s’agit en réalité davantage d’une obligation que d’une simple modalité pour bénéficier du « Denormandie ancien ». En effet, la réduction d’impôt suppose de remplir certains objectifs en terme de rendement énergétique (voir ci-après).

Dans tous les cas, en plus des documents exigés de manière classique dans le cadre du « Duflot-Pinel » (engagement de location par exemple), le « Denormandie ancien » suppose de joindre à la déclaration de revenus « une note récapitulant les travaux réalisés ainsi que leur montant » (article 46 AZA undecies, I, 4°, g nouveau de l’annexe III au Code général des impôts).

Par ailleurs, les contribuables devront tenir à la disposition de l’administration fiscale toutes les factures de travaux.

II - Exigences en termes de rendement énergétique

Au titre du « Denormandie ancien » il n’est pas exigé de remplir une éco-conditionnalité classique (il n’est pas nécessaire, comme pour le neuf, de justifier d’un label BBC ou du respect de la règlementation thermique 2012).

Néanmoins, les nouveaux textes imposent de respecter des exigences minimums en termes de performance énergétique.

Ainsi, quels que soient les travaux réalisés, il est exigé dans tous les cas de faire valoir :

• a) soit l’atteinte après travaux d’un niveau de « consommation conventionnelle d’énergie primaire » inférieur à 331 kWh/m2/an et une diminution après travaux de cette consommation de 30 % (ou 20 % si le logement est situé dans une copropriété) ;
• b) soit l’atteinte après travaux d’un niveau de consommation inférieur à 331 kWh/m²/ an et des travaux de performance énergétique précis « pour au moins deux des cinq catégories suivantes (...) :

1. 1. isolation de la toiture ;
2. 2. isolation des murs donnant sur l’extérieur ;
3. 3. isolation des parois vitrés donnant sur l’extérieur ;
4. 4. systèmes de chauffage ;
5. 5. système de production d’eau chaude sanitaire » (article 46 AZA octies-0 A, 3° nouveau de l’annexe III au Code général des impôts).

L’arrêté du 26 mars 2019 précise la façon dont est vérifié le respect du seuil de 331 kWh/m2/ an, ainsi que les travaux exigés dans le cadre du b.

Les contribuables devront tenir à la disposition de l’administration fiscale une « évaluation énergétique » par un diagnostiqueur certifié et effectuée selon la méthode employée pour l’établissement des diagnostics de performance énergétique.

² Ce plafond correspond au maximum de la classe « E » dans le cadre des diagnostics de performance énergétique.

III - Villes éligibles au « Denormandie ancien »

La loi de finances pour 2019 précise que le nouveau dispositif concerne les « logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire » (article 199 novovicies, IV bis du Code général des impôts).

Un second arrêté du 26 mars 2019 dresse la liste définitive des villes éligibles.

Il précise en outre que le « centre des communes » visées à l’article 199 novovicies «s’entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune ».

La liste des 244 villes concernées est la suivante :

• Ain : Ambérieu-en-Bugey, Bourg-en-Bresse, Oyonnax ;
• Aisne : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons ;
• Allier : Montluçon, Moulins, Vichy ;
• Alpes-de-Haute-Provence : Digne-les-Bains, Manosque,
• Hautes-Alpes : Briançon, Gap ;
• Alpes-Maritimes : Grasse, Vallauris ;
• Ardèche : Annonay, Aubenas, Privas ;
• Ardennes : Charleville-Mézières, Sedan ;
• Ariège : Foix, Pamiers ; Aube : Troyes ;
• Aude : Carcassonne, Narbonne ;
• Aveyron : Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue ;
• Bouches-du-Rhône : Arles, Tarascon ;
• Calvados : Lisieux, Vire ;
• Cantal : Aurillac ;
• Charente : Angoulême, Cognac ;
• Charente-Maritime : Rochefort, Saintes ;
• Cher : Bourges, Vierzon ;
• Corrèze : Brive-la-Gaillarde, Tulle ;
• Corse : Ajaccio, Bastia ;
• Côtes-d’Armor : Lannion, Saint-Brieuc ;
• Creuse : Guéret ;
• Dordogne : Bergerac, Périgueux ;
• Doubs : Besançon, Montbéliard ;
• Drôme : Montélimar, Romans-sur-Isère, Valence ;
• Eure : Évreux, Louviers, Vernon ;
• Eure-et-Loir : Chartres, Dreux, Nogent-le-Rotrou ;
• Finistère : Morlaix, Quimper ;
• Gard : Alès, Bagnols-sur-Cèze, Saint-Gilles ;
• Guadeloupe : Basse-Terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre ;
• Haute-Garonne : Revel ; Gers : Auch ;
• Gironde : Libourne ;
• Guyane : Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni ;
• Hérault : Agde, Béziers, Lunel, Sète ;
• Ille-et-Vilaine : Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré ;
• Indre : Châteauroux, Issoudun ;
• Indre-et-Loire : Chinon ;
• Isère : Bourgoin-Jallieu, Vienne, Voiron ;
• Jura : Dole, Lons-le-Saunier ;
• Landes : Dax, Mont-de-Marsan ;
• Loir-et-Cher : Blois, Romorantin-Lanthenay ;
• Loire : Montbrison, Roanne ;
• Haute-Loire : Le Puy-en-Velay ;
• Loire-Atlantique : Chateaubriand, Saint-Nazaire ;
• Loiret : Gien, Montargis, Pithiviers ;
• Lot : Cahors, Figeac ;
• Lot-et-Garonne : Agen, Marmande, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot ;
• Lozère : Mende ;
• Maine-et-Loire : Cholet, Saumur ;
• Manche : Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô ;
• Marne : Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François ;
• Haute-Marne : Chaumont, Saint-Dizier ;
• Martinique : Fort-de-France, Le Lamentin ;
• Mayenne : Laval ;
• Mayotte : Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi ;
• Meurthe-et-Moselle : Longwy, Lunéville, Toul ;
• Meuse : Bar-le-Duc, Verdun ;
• Morbihan : Lorient, Pontivy, Vannes ;
• Moselle : Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville ;
• Nièvre : Cosne-Cours-sur- Loire, Nevers ;
• Nord : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil ;
• Oise : Beauvais, Compiègne, Creil, Senlis ;
• Orne : Alençon, Argentan, Flers ;
• Pas-de-Calais : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la- Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer ;
• Puy-de-Dôme : Issoire, Riom, Thiers ;
• Pyrénées-Orientales : Bayonne, Pau,
• Hautes-Pyrénées : Lourdes, Tarbes ;
• Pyrénées-Orientales : Perpignan ;
• La Réunion : Le Port, Saint-André, Saint-Joseph, Saint-Pierre ;
• Bas-Rhin : Haguenau, Saverne ;
• Haut-Rhin : Colmar, Guebwiller ;
• Rhône : Tarare ;
• Haute-Saône : Vesoul ;
• Saône-et-Loire : Autun, Châlon-sur-Saône, Le-Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines ;
• Sarthe : La Flèche, Sablé-sur- Sarthe ;
• Savoie : Chambéry ; Haute-Savoie : Rumilly ;
• Seine-Maritime : Dieppe, Fécamp, Elbeuf ;
• Seine-et-Marne : Avon, Coulommiers, Fontainebleau, Meaux, Melun, Montereau-Fault-Yonne, Nemours ;
• Yvelines : Les-Mureaux, Limay, Mantes- la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes ;
• Deux-Sèvres : Bressuire, Niort ;
• Somme : Abbeville ;
• Tarn : Albi, Castres, Mazamet ;
• Tarn-et-Garonne : Montauban ;
• Var : Brignoles, Draguignan ;
• Vaucluse : Avignon, Carpentras, Cavaillon ;
• Vendée : Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon ;
• Vienne : Châtellerault, Poitiers ;
• Haute-Vienne : Limoges ;
• Vosges : Épinal, Saint-Dié-des-Vosges ;
• Yonne : Auxerre, Sens ;
• Territoire-de-Belfort : Belfort ;
• Essonne : Arpajon, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry, Saint-Michel-sur-Orge ;
• Val-d’Oise : Beaumont-sur-Oise, Gonesse, Persan.

« Denormandie ancien » Vs « déficit foncier » :

La réduction d’impôt ne peut pas se cumuler avec la déduction des travaux dans le cadre d’un déficit foncier. L’investisseur doit donc, au cas par cas, apprécier s’il a davantage intérêt à réclamer la réduction « Denormandie ancien » ou bien, de manière plus classique, à déduire les travaux réalisés de ses revenus.

Cela va dépendre notamment du montant des travaux effectués, mais également du taux marginal d’imposition du contribuable.

Il faut également bien se renseigner sur l’état du marché local (besoins de logements notamment).