Vente d'un terrain à bâtir & calcul des impôts/taxes sur la plus-value

Comment calculer les impôts et taxes sur la plus-value lors de la vente d'un terrain à bâtir ?

Le présent article a pour objet d’inventorier les taxes et impôts auxquels le vendeur d’un terrain à bâtir sera soumis, et d’en analyser les modalités de calcul.

Ces impôts et taxes s’appliquent lors de la vente par un particulier d’un terrain à bâtir, le plus souvent dans les situations suivantes :

• vente d’un terrain acquis puis revendu, ou reçu par donation ou succession puis vendu,
• vente d’un terrain détaché d’une propriété d’une plus grande contenance, supportant la résidence principale ou secondaire par exemple,
• vente d’une maison et son grand terrain, lorsque ce dernier n’est pas le prolongement direct et accessoire du bâtiment,
• vente d’une maison que le propriétaire a lui-même construit ou fait construire sur un terrain dont il était propriétaire. Dans ce cas, et sauf exonération lorsqu’il s’agit de la résidence principale du propriétaire, pour calculer l’impôt sur la plus-value il convient de distinguer le terrain de la construction et d’appliquer à chacun de ces éléments l’impôt auquel il est soumis.

Les terrains à bâtir sont susceptibles d’être taxés d’une part au titre de la plus-value, et d’autre part au titre de deux taxes sur les cessions de terrains nus devenus constructibles.

La plus-value sur les terrains à bâtir

Le calcul de la plus-value d’un terrain à bâtir suit les mêmes étapes qu’un bien bâti. L’impôt se calcule d’abord en déterminant son assiette (A - plus-value brute) puis en y appliquant des abattements pour durée de détention (B - plus-value nette imposable).

Calcul de la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente (1) et le prix d’acquisition (2).

1) Le prix de vente

Le prix de vente est celui fixé dans l’acte de vente, indépendamment de ses modalités de paiement (comptant, à terme, moyennant rente viagère…).

Lorsque la vente porte sur une maison construite par le propriétaire sur un terrain qu’il détenait antérieurement, il convient de ventiler le prix de vente entre la valeur du terrain et celle de la construction.

Ce prix de vente doit ensuite être majoré de certaines charges et indemnités. Il s’agit de tout avantage que l’acquéreur confère au vendeur en sus du prix. Par exemple la réalisation de travaux d’aménagement par l’acquéreur qui bénéficieront aux autres terrains conservés par le vendeur.

Le prix est corrélativement diminué, sur justificatifs et de manière exhaustive, des frais suivants :

• frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire ;
• frais liés aux certifications et diagnostics obligatoires ;
• indemnités d'éviction versées au locataire ;
• honoraires versés à un architecte à raison des études de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire ;
• frais en vue d'obtenir d'un créancier la mainlevée d'une hypothèque.

2) Le prix d’acquisition 

Le prix d’acquisition est celui fixé dans l’acte d’acquisition. Si le bien a été reçu par donation ou succession, la valeur à prendre en compte est celle déclarée pour le calcul des droits de donation (dans l’acte de donation) ou de succession (dans la déclaration de succession).

Lorsque le propriétaire a construit ou fait construire la maison sur son terrain, le prix d’acquisition est déterminé par :

• Le prix d'acquisition du terrain, figurant sur l’acte d’acquisition, d'une part.
• Et le coût des travaux de construction, d'autre part. Le Bulletin Officiel des Finances Publiques précise que : « ces travaux s'entendent notamment des frais d'architecte, des taxes et participations liées à la construction, et des factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'état. Il est précisé que si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, ils s'entendent du prix d'achat des matériaux pour la construction, et le cas échéant, du coût de la main d'œuvre employée (salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes). En revanche, le travail personnellement effectué par le contribuable n'est pas pris en compte. La circonstance que ces dépenses aient été incluses dans la base d'une réduction d'impôt sur le revenu est sans incidence » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-1020120912§110).

Le prix d’acquisition peut ensuite être majoré des frais d’acquisition - qu’ils soient à titre onéreux (1) ou à titre gratuit (2) - et des dépenses pour travaux (3).

2.1) Frais d’acquisition à titre onéreux

Le prix d'acquisition est majoré d'un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés par décret (n°2003-1386 du 31 décembre 2003). Ils sont retenus soit pour leur montant réel soit forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition.

Les frais pouvant être pris en compte sont exclusivement les frais et coûts du contrat (notamment les émoluments du notaire et les commissions versées aux intermédiaires), ainsi que les droits d'enregistrement supportés lors de l’acquisition. Ces frais ne peuvent s'ajouter au prix d'acquisition que s'ils ont effectivement été supportés par le propriétaire lors de l’acquisition et s'ils sont justifiés (notes d'honoraires, factures, etc.).

2.2) Frais d’acquisition à titre gratuit

Les frais afférents à l'acquisition par donation ou succession qui viennent en majoration du prix d'acquisition doivent avoir été effectivement supportés par le propriétaire sur justification, et s'entendent exclusivement des frais d'acte, de déclaration, de publicité foncière, ainsi que des droits de mutation (donation ou succession).

Attention, en cas de donation il est fréquent que le donateur prenne en charge les frais. Lors d’une succession, le conjoint survivant supporte couramment les frais de la succession. Dans ces deux cas, le propriétaire ne pourra pas déduire les frais pris en charge par le donateur ou le conjoint survivant.

2.3) Dépenses de travaux

Viennent en majoration du prix d’acquisition les frais d’aménagement et de viabilisation d’un terrain à bâtir (voirie, réseaux et distribution notamment).

Pour être déductibles, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise (la justification résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises, mais uniquement sur demande de l’administration). Ainsi, les travaux réalisés par le vendeur lui-même, et le coût des matériaux achetés par le vendeur (sauf le cas particulier de la maison construite par le propriétaire) même si leur installation est effectuée par une entreprise, ne peuvent être pris en compte. Cependant, les frais d’installation de matériaux facturés par une entreprise sont déductibles.

Contrairement aux ventes de biens bâtis (maison ou appartement), le forfait travaux de 15% n’est pas applicable aux terrains nus. Cependant, lorsque le vendeur a construit ou fait construire une maison sur le terrain qu’il vend, le forfait réapparaît après cinq ans de détention depuis l’achèvement de la construction (et non la date d’acquisition du terrain). Le forfait porte alors sur le prix d'acquisition du terrain et le coût des travaux de construction (travaux réalisés avant l'achèvement).

La plus-value brute est la différence entre le prix d’acquisition (majoré des dépenses d’acquisition et de travaux) et le prix de vente (majoré de certaines charges et indemnités et/ou diminué de certains frais et taxes).

Calcul de la plus-value nette imposable

La plus-value nette imposable est déterminée en appliquant à la plus-value brute un abattement pour durée de détention.

Le terme du délai de détention ne pose pas de difficulté, il s’agit de la date de l’acte authentique de vente.

La date d’acquisition est parfois davantage subtile à déterminer[1].

S’agissant du cas particulier d’un immeuble construit par le propriétaire sur un terrain lui appartenant, il convient de distinguer la fraction de la plus-value afférente au terrain (date d’acquisition du terrain) et celle afférente à la construction (date du début des travaux, en principe il s’agit de la date de dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier faite en mairie).

Les abattements pour durée de détention ne sont pas identiques aux deux composantes de l’impôt sur la plus-value : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

1) Les abattements pour durée de détention appliqués à l’impôt sur le revenu :

Le taux appliqué au titre de l’impôt sur le revenu est fixé forfaitairement à 19 % et ne correspond aucunement au taux marginal d’imposition du propriétaire vendeur.

Pour la détermination du montant imposable, les abattements pour durée de détention sont de 6% par an de la sixième jusqu’à la vingt-et-unième année, puis de 4 % la vingt-deuxième année.

L’exonération est donc acquise en 22 ans.

2) Les abattements pour durée de détention appliqués aux prélèvements sociaux :

S’agissant des prélèvements sociaux (dont le taux est de 17,2 %), les abattements pour durée de détention sont de :

• 1,65 % par an au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt-et-unième année,
• 1,60 % par an pour la vingt-deuxième année,
• 9 % par an au-delà de la vingt-deuxième année.

L’exonération est donc acquise en 30 ans.

Exemple

Taxes sur les ventes de terrains nus devenus constructibles

Outre l’impôt de plus-value, la première vente d’un terrain nu devenu constructible est susceptible de subir deux taxes supplémentaires. Il s’agit notamment du cas de terres agricoles devenues constructibles du fait de leur classement en zone urbanisée lors d’une modification du plan local d’urbanisme.

La taxe communale

Condition d’application : La taxe s'applique aux terrains nus devenus constructibles en raison de leur classement par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dans une zone urbaine ou dans une zone à urbaniser ouverte à l'urbanisation ou par une carte communale dans une zone constructible.

Exonérations : La taxe ne s'applique pas :

• aux ventes de terrains bénéficiant de certaines des exonérations prévues pour l'impôt sur la plus-value. Ces cas sont limitativement énumérés et rarement applicables aux terrains à bâtir (par exemple prix de cession inférieur à 15.000 euros) ;
• ou aux ventes de terrains ayant été classés en terrains constructibles depuis plus de dix-huit ans ;
• ou lorsque le prix de vente du terrain est inférieur à trois fois le prix d'acquisition.

Assiette de la taxe : Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le propriétaire au moment de son acquisition. Les majorations relatives aux frais et dépenses prévues pour le calcul de l’impôt sur la plus-value ne sont pas applicables.

Le prix d’acquisition peut cependant être actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'INSEE.

La formule est la suivante : prix d'acquisition x dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de la cession / dernier indice mensuel des prix à la consommation publié au jour de l'acquisition = montant revalorisé du prix d'acquisition.

L’assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition revalorisé.

Taux : La taxe est égale à 10 % de la plus-value.

Exemple

La taxe nationale

Condition d’application : La taxe s'applique aux ventes de terrains nus du fait de leur classement en terrains constructibles postérieurement au 13 janvier 2010.

Exonérations : La taxe ne s'applique pas aux ventes de terrains :

• rendus constructibles avant le 13 janvier 2010 ;
• ou pour lesquels une déclaration d'utilité publique a été prononcée en vue d'une expropriation ;
• ou dont le prix de vente est inférieur à 15 000 € ;
• ou dont le prix de vente est inférieur à dix fois le prix d'acquisition actualisé ;
• ou réalisées plus de dix-huit ans après la date à laquelle le terrain a été rendu constructible.

Assiette de la taxe : L’assiette de la taxe est par principe égale à la plus-value réalisée, c’est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition revalorisé comme pour la taxe communale.

L'assiette de la taxe est ensuite réduite d'un dixième par année écoulée à compter de la date à laquelle le terrain a été rendu constructible au-delà de la huitième année.

Taux : Le taux de la taxe varie en fonction du rapport existant entre le prix de vente et le prix d'acquisition :

• Lorsque le prix de vente est compris entre dix fois et trente fois le prix d’acquisition : 5 %.
• Au-delà, la part de la plus-value restant à taxer est soumise au taux de 10 %.

Exemple

Reprenons l’exemple précédent :
- Prix de vente : 50.000 €
- Prix d’acquisition actualisé : 660,25 €
- Abattement pour durée de détention au-delà de la huitième année : NEANT
- Plus-value imposable : 49.340 €
   • Base imposable au taux de 5 % : 19.800 € (660 X 30)
   • Taxe au taux de 5 % : 990 €
   • Base imposable au taux de 10 % : 29.540 € (49.340 – 19.800)
   • Taxe au taux de 10 % : 2.954 €

Montant de la taxe due : 3.944 €

Lors de la vente de ce terrain par Monsieur X courant 2020, il lui sera prélevé sur le prix de vente un montant total d’impôt et taxes de 16.226 € (7.348 + 4.934 + 3.944).

Ce qu’il faut retenir

Les impôts et taxes sur la plus-value sont calculés, prélevés sur le prix de vente et versés à l’administration fiscale par le notaire. Ce dernier remplit la déclaration de plus-value dédiée pour le vendeur.

Le calcul des impôts et taxes sur les terrains à bâtir est particulièrement complexe et peut varier suivant la localisation du terrain et sa date de constructibilité. Le notaire est le professionnel à solliciter en amont de tout projet pour en connaître les conséquences fiscales et vérifier l’application des taxes et leurs éventuelles exonérations.