TEMOIGNAGE - Contraint de vendre sa résidence principale à cause des impayés de loyers de son gestionnaire, Reside Etudes Apparthotels.
TEMOIGNAGE - Y. B., 67 ans - Propriétaire retraité en résidence de tourisme d’affaires contraint de vendre sa résidence principale à cause des impayés de loyers de son gestionnaire, Reside Etudes Apparthotels :
«L’entêtement injustifié de Reside Etudes Apparthotels à ne verser aucun loyer depuis le 1er avril 2020 m’a contraint de vendre ma résidence principale».
« Retraité, et bailleur de 4 appartements sur la résidence ParisEvry, je me suis retrouvé du jour au lendemainincapable de faire face au remboursement de mes emprunts suite au non-versement des loyers par Reside Etudes Apparthotels.
J’ai pu survivre sur mes quelques réserves qui se sont épuisées à grand rythme et j’ai dû aller voir ma banque. Cette dernière m’a octroyé un moratoire de 6 mois, le maximum qu’il était possible en application des conditions générales de mon prêt.
L’entêtement injustifié de Reside Etudes Apparthotels à ne verser aucun loyer à l’issue de cette période moratoire de 6 mois m’a conduit à vendre mes biens.
En effet, alors que dans le même temps les appartements étaient bel et bien loués, Reside Etudes Apparthotels a continué sur sa lancée en ne versant toujours pas le moindre euro.
Par conséquent, j’étais forcé de vendre l’un des quatre appartements. La vente s’est faite « à la casse », moins chère que prix d’acquisition quelques années auparavant.
La banque, quant à elle, avait demandé la quote-part du remboursement de mon emprunt.
Étant toujours pris à la gorge, j’ai décidé de mettre en vente les 3 autres appartements dont j’étais propriétaires au sein de cette résidence. Malheureusement, l’agent immobilier m’a confié qu’il était devenu très difficile de trouver des acquéreurs, même en-deçà du prix du marché, car la réputation du groupe Reside Etudes et de sa filiale Reside Etudes Apparthotels était devenue exécrable.
Ainsi, avec mon épouse nous avons dû prendre la plus douloureuse décision qui fut de mettre en vente notre résidence principale pour éviter l’interdiction bancaire que nous voyions venir à grand pas. Ce fut un crève-cœur, car nous avions rêvé, jeunes, de cette maison que nous avons construite, travaillé dur pour la payer et y élever nos trois enfants au cours des 26 années où nous y avons mené une existence heureuse.
Cette affaire est catastrophique pour beaucoup de bailleurs qui ont vu se déprécier leurs biens, reposant au départ sur la garantie que Reside Etudes Apparthôtels, preneur, offrait contractuellement à ses bailleurs de payer les loyers. C’est sur la foi de cette même garantie que les banques ont accordé des prêts, sans même demander de prendre des assurances contre les impayés de loyers.
Dès lors, le groupe RESIDE ETUDES et ses filiales (dont Reside Etudes Apparthotels), devaient soit s’assurer contre les risques de perte d’exploitation (en souscrivant une assurance), soit provisionner des sommes suffisantes pour y faire face. En effet, nous estimons que Reside Etudes Apparthôtels et le groupe RESIDE ETUDES (via la convention de gestion centralisée de trésorerie entre la société-mère et ses filles) a parfaitement réussi à provisionner de telles sommes puisque le patrimoine immobilier accumulé toutes ces dernières années s’élève à 370 M€ fin 2020 ([1]).
Est-il légitime que ce soit aux bailleurs de dilapider leur patrimoine alors que celui du groupe Reside Etudes continue de se valoriser (de 338 M€ fin 2019 à 370 M€ fin 2020) ?
En outre, la trésorerie nette consolidée du groupe s’élevait au 31 décembre 2020 à 180 M€, dont un PGE de 83 M€ ([2]) qui a servi au développement du groupe et non pas à faire face aux créanciers que nous sommes.
Surtout, les petits bailleurs, auxquels il est demandé au surplus de l’absence de perception de loyers de signer des avenants contribuant à la destruction de leur patrimoine, sont laissés dans la plus grande détresse financière au profit du groupe RESIDE ETUDES présidé par M. NICOLET, actionnaire majoritaire (Rémunération 2020 de plus de 450 k€([3]).
Ces chiffres ne peuvent donner une juste idée des souffrances endurées par tous ces petits bailleurs que nous sommes qui se trouvent floués, se sentent perdus. Nous sommes bien loin du cliché des propriétaires nantisqui avaient investi un surplus de fonds pour la beauté de l’exercice ».
Pour aller plus loin …
Tandis que le prêt garanti par l’État (PGE) a été mis en œuvre afin d’apporter la trésorerie nécessaire aux entreprises et doit permettre de couvrir le paiement des charges d’exploitation (dont les loyers dus aux propriétaires-bailleurs), il ressort du Rapport Public de Notation de la Société RESIDE ETUDES INVESTISSEMENT (société-mère du groupe RESIDE ETUDES) établi par ARC RATINGS et daté du 30.11.2020 que : « La stratégie d'expansion devrait être financée par une combinaison d'apports de capitaux propres et d'augmentation de la dette brute, en 2020/2021, y compris les 83,2 millions d'euros de prêts accordés pour soutenir sa trésorerie dans le contexte de la Covid-19 » ([4]).
De plus, alors que certains de ses bailleurs sont contraints et forcés de vendre leur résidence principale pour rembourser leurs échéances de prêts immobiliers et payer leurs charges (taxe foncière, …), le groupe RESIDE ETUDES continue de diffuser des publicités commerciales promettant un investissement « rentable et pérenne » avec « une rentabilité supérieure aux rendements de la plupart des placements financiers traditionnels » ([5]).