SCPI : "Nous sommes confiants sur le marché des SCPI"

Christophe Roche, Dirigeant du cabinet de gestion de Patrimoine Octopus Patrimoine, nous explique comment investir en SCPI et adapter son approche au contexte actuel.

Quels sont les principaux risques sur ce marché ?

Avec la hausse des taux d’intérêt, la valorisation des actifs immobiliers évolue à la baisse ce qui fait peser un risque sur la valeur des parts de SCPI. Ce risque devrait toutefois être mesuré et il devrait y avoir davantage un tassement des valeurs qu’une correction violente.
Le risque de reports de loyers est, lui, faible. Les reports de loyers ont d’ailleurs été très limités au plus fort de la crise sanitaire. Néanmoins les loyers devraient également subir un tassement, en particulier pour les bureaux, car dans un contexte économique dégradé les locataires auront du mal à supporter des hausses de loyers.

Continuez-vous à conseiller le placement en SCPI ?

Oui, car nous sommes confiants sur ce marché en considérant un horizon d’investissement recommandé de moyen-long terme. D’ailleurs nous avons toujours une forte demande pour ce produit de la part de nos clients. Notre approche est toutefois prudente. Nous allons privilégier les SCPI thématiques, plus lisibles que les SCPI diversifiées, pour ensuite construire une allocation diversifiée. Nous allons sélectionner des SCPI différentes et complémentaires pour renforcer la mutualisation du risque. On peut ainsi miser sur les thématiques de la réhabilitation des actifs, de la santé, jouer aussi sur la diversification géographique avec des SCPI positionnées sur le grand Paris et d’autres centrées sur la province par exemple.

Quels indicateurs examiner ?

Il faut aller au-delà de la simple analyse des taux de distribution car il n’est pas certain que les SCPI qui ont affiché, dans le passé, les taux de distribution les plus élevés pourront continuer à délivrer de telles performances.
Nous allons privilégier les sociétés de gestion bénéficiant d’une solide expertise et les SCPI anciennes avec un bon historique de performances. Celles qui auront pu adapter leur portefeuille d’actifs aux exigences environnementales verront leur rentabilité future préservée. Le niveau de réserves est un autre indicateur important car plus il est élevé, plus il permet à la SCPI de passer un mauvais cap.

Quelles sont les stratégies intéressantes permettant d’accroître la performance ?

Pour les investisseurs affichant une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée, acquérir des parts de SCPI en nue-propriété est intéressant. La clé de répartition peut être adaptée à la date de départ à la retraite. À l’issue de la période de démembrement, l’investisseur est pleinement propriétaire des parts de SCPI et peut percevoir des revenus complémentaires qui seront moins taxés car logiquement sa TMI devrait baisser.
De plus, un certain nombre de sociétés de gestion proposent désormais d’acheter de manière régulière des parts à travers des versements programmés. Cela permet, comme pour un placement financier, d’avoir des points d’entrée lissés dans le temps. Si les valorisations baissent, l’investisseur acquiert alors des parts de SCPI à des conditions intéressantes.

Les SCPI sans frais d’entrée sont-elles réellement intéressantes ?

La société Novaxia a été l’une des pionnières avec sa SCPI Neo, que nous conseillons pour sa thématique de réhabilitation et de transformation d’actifs.
L’absence de frais d’entrée correspond à un modèle économique différent et assez vertueux, basé moins sur les primes à la souscription pour les conseillers en gestion de patrimoine mais plutôt sur la délivrance de conseils aux clients dans la durée. Néanmoins, l’immobilier à gérer est coûteux et l’absence de frais d’entrée se retrouve dans des frais de gestion plus élevés. Nous allons donc plutôt tenir compte du rendement net pour l’investisseur et de la qualité du produit.

Propos recueillis par Audrey Corcos