SCPI : des atouts certains mais plusieurs points d'attention

Apparues en France dans les années 60, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) permettent aux épargnants d‘investir dans la pierre pour un montant limité, sans devoir assurer eux-mêmes la gestion des biens. Si ces produits présentent de sérieux atouts, ils font toutefois désormais face à un environnement beaucoup moins clément qu’il y a encore quelques mois.

Les épargnants acquièrent des parts de la SCPI qui, grâce à l’argent collecté, va constituer un portefeuille d’actifs immobiliers comme des bureaux, commerces, logements, établissements de santé, actifs de logistique, ….

Si les SCPI investissent généralement dans différentes catégories d’actifs, ces dernières années, les SCPI thématiques, centrées sur certaines classes d’actifs comme la santé ou la logistique, se sont développées.
Quelques SCPI dites « fiscales » existent également. Peu nombreuses, elles sont attachées à des dispositifs comme le Denormandie par exemple.

Il existe deux types de SCPI : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable (les plus nombreuses). Dans les SCPI à capital variable, l’épargnant peut souscrire et vendre à tout moment les parts (tant que le capital fixé dans les statuts n’est pas atteint) ce qui n’est pas le cas pour les SCPI à capital fixe. Il doit alors intervenir sur un marché secondaire.

L’investisseur dispose d’un large choix car plus de 200 SCPI existent, gérées par une quarantaine de sociétés de gestion.

Limiter risques et tracas

En investissant dans une SCPI, les épargnants vont bénéficier de l’expertise d’une société qui va gérer pour eux les actifs. Cette société va percevoir les loyers et les reverser ensuite aux investisseurs, après déduction de charges, sous forme de dividendes. L’épargnant devra néanmoins attendre quelques mois (délai de jouissance) à partir de la date d’acquisition des parts pour percevoir les dividendes. La société de gestion se charge également de mener les travaux, les cessions et acquisitions d’actifs.

Les SCPI, historiquement plutôt majoritairement investies dans les bureaux, ont peu à peu élargi leur champ d’intervention. Les SCPI se sont aussi diversifiées géographiquement au fil des années, essentiellement en Europe. Cette double diversification permet une réduction du risque pour les épargnants.

Les SCPI ont bénéficié d’un développement exceptionnel sur les dernières années. Elles ont beaucoup collecté ce qui a permis un bond de leur capitalisation (nombre de parts multiplié par leur prix).

L’évolution de la capitalisation des SCPI - Source ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier)

Au 30 septembre 2022, la capitalisation des SCPI a poursuivi sa progression et atteint 86,5 milliards d’euros.

La régularité des revenus, principal facteur de succès des SCPI

La performance d’une SCPI se décompose entre les dividendes versés généralement tous les trimestres, et l’évolution du prix de part. Son taux de distribution (rendement) se calcule en divisant le dividende brut avant fiscalité par le prix de la part.
Sur les dernières années, en particulier pendant la crise sanitaire, la SCPI a démontré une bonne résistance car la moyenne des taux de distribution est demeurée supérieure à 4%.

Source ASPIM – Évolution du taux de distribution des SCPI

La SCPI est aussi un produit pur : il n’est investi que dans des actifs immobiliers.
Cet aspect explique en partie la faible volatilité des revenus.
La mutualisation des actifs et des locataires, qui permet de limiter les risques, explique également la stabilité du rendement.
Les SCPI ont généralement un endettement moyen limité à 15-20%, ce qui est un autre facteur de réassurance pour les épargnants.