Les conditions suspensives dans les avant-contrats immobiliers

Qu’il s’agisse d’un compromis ou d’une promesse unilatérale de vente, l’avant-contrat est l’étape clé du processus de vente ou d’acquisition d’un bien immobilier. L’évolution de la législation et de la pratique a conduit à ce que l’avant-contrat contienne la quasi-totalité des informations de l’acte définitif de vente. Tout ce qui ne sera pas justifié (conformité de la maison par exemple) ou obtenu (prêt par l’acquéreur par exemple) fera l’objet d’une condition suspensive. Son rôle est simple, les effets de la promesse et les obligations des parties (acheter ou vendre) sont suspendus tant que les conditions suspensives ne sont pas réalisées. Si l’avant-contrat est devenu presque aussi complet que l’acte définitif de vente, il reste bien plus complexe, notamment par la présence de ces conditions suspensives qui devront être levées avant l’acte définitif de vente. 

Le présent article est divisé en quatre parties :

• la première définira les notions essentielles à connaitre pour comprendre cette matière complexe ;
• la deuxième présentera les conditions suspensives usuellement stipulées dans les avant-contrats ;
• la troisième vise à appréhender dans quelles mesures les conditions suspensives peuvent être encadrées;
• la quatrième et dernière partie analysera les conséquences de la défaillance d’une condition suspensive, notamment quant à l’attribution du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation.

Définitions

Il est souvent reproché aux notaires d’utiliser des termes incompréhensibles. Tentons d’éclaircir certaines notions.