Réinventer l’immobilier commercial face aux nouveaux comportements d’achat 

MUTATION - Le commerce ne s’installe plus : il circule, il se transforme, il s’adapte. Tandis que les vitrines changent, les usages se fragmentent, les parcours se digitalisent, les locaux commerciaux ne peuvent plus rester figés. Moins durables, plus hybrides, souvent temporaires, les locaux ne sont plus des écrins de vente, mais des espaces d’usage, soumis aux caprices du consommateur stratège, mobile, sélectif. Cette mutation profonde rebat les cartes : et si la vraie valeur d’un actif ne tenait plus à son emplacement… mais, à sa capacité à se réinventer ? 

Par Romain Dupuy, Dirigeant, Realpoint Immobilier

1. L'immobilier commercial face à des mutations structurelles

On pourrait croire à une simple parenthèse. Un cycle chahuté par la crise sanitaire, puis par l’inflation et la remontée brutale des taux d’intérêt, avec un retour progressif à la normale. Ce serait rassurant, mais illusoire. L’immobilier commercial n’est pas en train de retrouver ses équilibres d’antan : il est en train de changer de nature. Ce qui se joue aujourd’hui n’a rien d’un rebond passager. C’est une recomposition structurelle, accélérée, irréversible.

Longtemps, le commerce physique a fonctionné sur une équation relativement simple : un bon emplacement, une enseigne solide, un bail ferme et l’affaire était jouée. Le même locataire restait en moyenne dix ans, le propriétaire percevait un loyer sécurisé et toutes les parties s’y retrouvaient. Un bail 3/6/9, des valeurs locatives calibrées, des rendements stables, des taux d’effort prévisibles. Mais ce monde-là appartient au passé. Ce n’est pas seulement une crise de la demande ou une pression conjoncturelle sur les loyers, c’est une remise en cause du local lui-même comme objet figé.

Ce basculement est déjà visible dans les chiffres. D’après la Fédération Procos, le taux de vacance moyen dans les centres-villes s’établit à 12,2 %, avec des pointes à 18 % voire 20 % dans certaines villes moyennes. Et pourtant, la fréquentation repart : +3,7 % de flux en centre-ville en 2023, +7,8 % dans les rues dites « cœur marchand ». Autrement dit, la demande d’achat est là, mais l’offre d’implantation ne suit plus. Les emplacements sont là, mais ne conviennent plus aux usages.

 « Le commerce n’est plus une simple destination : il devient une composante du quotidien urbain. »

Car entre-temps, le monde a changé. La norme du commerce installé pour durer est mise à mal par des logiques de plus en plus souples. Certaines enseignes n’ouvrent plus que pour quelques mois, parfois pour un trimestre ou une saison. D’autres testent des lieux, partagent une vitrine ou mutualisent des mètres carrés. Le commerce devient temporaire, événementiel, partagé. Et les locaux doivent suivre. Un local figé devient vite obsolète. Ce qui compte désormais, c’est sa capacité à s’adapter à plusieurs vies successives. 

Dans ce paysage mouvant, il serait tentant de conclure à une perte d’attractivité globale. Ce serait inexact. Les emplacements n° 1, notamment dans les villes de plus de cent-mille habitants, conservent une forte attractivité. Leurs flux, leur visibilité, leur centralité demeurent des atouts solides. Sur les emplacements n° 1, on remarque que la vacance s’est réduite, mais les profils des preneurs ont changé : moins de prêt-à-porter et davantage de marques nées sur internet.