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Copropriété : faut-il 2 ou 3 devis avant de voter des travaux ?

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 (sur le statut de la copropriété) prévoit le principe d’une mise en concurrence avant la signature de tous contrats engageant une copropriété.
Ainsi, l’assemblée générale « arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire » (art. 21, al. 2). Ce montant est voté à la majorité absolue des copropriétaires, ou à la majorité simple en seconde intention (« passerelle » de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Le décret d’application du 17 mars 1967 précise que « la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises » (art. 19-2).

Trois hypothèses doivent donc être distinguées.

1er cas : l’assemblée générale n’a pas voté de seuil pour la mise en concurrence

La loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires doivent voter en assemblée un montant au-delà duquel la mise en concurrence s’impose. Théoriquement, le syndic doit donc inscrire spontanément à l’ordre du jour l’adoption d’un seuil de mise en concurrence.
Cependant, même s’agissant d’un impératif légal, la Cour de cassation a jugé en 2014 que « la mise en concurrence n'était pas obligatoire à défaut de fixation par l'assemblée générale du montant à partir duquel elle devait être mise en œuvre » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 mars 2014, 13-10.693, Publié au bulletin).

Il n’est donc pas possible de contester l’adoption d’un marché sans mise en concurrence préalable, dès lors qu’aucun seuil de mise en concurrence n’a été voté en assemblée générale.

2ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence sans en préciser les modalités

Dans cette hypothèse, il résulte de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 que le syndic satisfait à l’obligation de mise en concurrence en réunissant « plusieurs devis » ou via l'établissement d'un devis descriptif (par exemple avec l’aide d’un architecte) soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises.

Il suffit donc de réunir deux devis. La Cour de cassation a même précisé que, dans le cas où il s’agit de changer d’entreprise de nettoyage, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite par la présentation d’un seul devis, dès lors que les copropriétaires peuvent le comparer avec le contrat du prestataire en place (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 15 avril 2015, 14-13.255, Publié au bulletin).

A la limite, il suffit que le syndic ait demandé plusieurs devis, peu important que les entreprises consultées n’en aient pas fourni pour l’intégralité des lots objets d’une décision d’assemblée générale, « dès lors que les documents annexés à la convocation décrivaient de façon suffisamment précise le détail des différents travaux prévus ainsi que leur coût global et par lots, de sorte que les copropriétaires avaient disposé des éléments nécessaires pour prendre une décision en connaissance de cause » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 novembre 2013, 12-26.395, Publié au bulletin).

En revanche, si trois devis ont été annoncés par le syndic, il n’est pas normal que seuls deux devis soient communiqués aux copropriétaires (Cour d’appel de Paris, pôle 4 ch. 2, 20 janv. 2016, n°13/23988).

3ème cas : l’assemblée générale a voté un seuil de mise en concurrence et en a précisé les modalités

Dans cette hypothèse, le syndic est tenu de respecter les conditions de mise en concurrence votées par les copropriétaires.

Si les copropriétaires ont voté l’obligation de réunir à chaque fois trois devis, le syndic ne pourra se contenter de mettre en concurrence seulement deux entreprises.

Récapitulatif :

  • la mise en concurrence ne s’impose au syndic que si les copropriétaires ont adopté en assemblée générale un seuil de mise en concurrence
  • à défaut de précision, le syndic peut se contenter de réunir deux devis
  • les copropriétaires peuvent par une délibération expresse imposer au syndic de demander au moins trois devis différents pour chaque mise en concurrence

Frédéric ZUMBIEHL • Juriste UNPI