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Distinction travaux d'aménagement & travaux de transformation par un locataire

Question :

Propriétaire de plusieurs biens, je suis en ce moment locataire de ma résidence principale, une maisonnette située dans un lotissement. J’ai demandé par lettre recommandée avec AR à mon propriétaire l’autorisation d’installer un climatiseur dans mon logement. L’installation de cet équipement ne nécessitera pas de percer la façade (les fils du climatiseur passeront par une grille d’aération existante).

  • Je n’ai pas obtenu de réponse depuis deux mois. Peut-on considérer que le silence du propriétaire vaut accord tacite ?
  • A défaut, puis-je passer outre l’autorisation de mon propriétaire ?

Réponse :

  • On peut d’ores et déjà exclure le droit pour un locataire d’imposer la pose d’un climatiseur en tant que travaux d’amélioration. Certes, la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat prévoit que tout locataire puisse imposer des « travaux destinés à adapter, totalement ou partiellement, les locaux d’habitation à des normes de salubrité, de sécurité, d’équipement et de confort ». Dans ce cas, il y a bien une règle selon laquelle le silence du propriétaire deux mois après la demande d’autorisation du locataire vaut accord tacite. Mais selon le décret d’application n°68- 976 du 9 novembre 1968, il ne s’agit que de permettre au locataire d’imposer des travaux visant à rendre le logement décent. Or, la pose d’un climatiseur ne fait pas partie des travaux nécessaires pour rendre un logement décent.
  • Il reste donc à appliquer la distinction entre travaux d’aménagement et travaux de transformation, distinction reprise aux articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Comme l’énonce l’article 6, d de la loi du 6 juillet 1989, un propriétaire ne peut pas « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

    A l’inverse, le locataire est tenu « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » (article 7, f) En l’espèce, il s’agit donc de déterminer si la pose d’un climatiseur doit être considérée comme de simples travaux d’aménagement ou si elle constitue des travaux de transformation.

    Au regard de la jurisprudence, constitue une transformation tout changement apporté à la structure et à la configuration des locaux loués, comme l’abattage d’une cloison. A l’inverse, si le locataire ne « fait qu’apporter une utilisation plus rationnelle des lieux loués, (...) [si] aucun percement n’a été effectué, (...) aucune modification n’a été faite dans la distribution des pièces, aucune cloison, porte ou séparation [n’a] été touchée » (Cass., 1ère civ., 18 février 1963), il s’agit de travaux d’aménagement.

    Même si les travaux que vous envisagez impliquent la pose d’un climatiseur en façade de la maison, nous sommes enclins à penser qu’il ne s’agit que de travaux d’aménagement. Le fait qu’aucun percement du gros œuvre ne soit nécessaire, les branchements du bloc pouvant passer par une grille d’aération, conforte ce point de vue.

    De plus, on constate une tendance des juges à considérer d’un bon œil ce type de travaux, qui sont en définitive profitables à tous. En conclusion, il serait certes préférable que le bailleur donne officiellement son accord pour la pose d’un climatiseur. Mais, à défaut, le risque de se voir réclamer une remise en l’état en fin de bail ou une quelconque indemnisation nous paraît faible.

    Par ailleurs, même si les lieux loués ne se situent pas dans une copropriété, le cahier des charges du lotissement où se situe votre logement peut réglementer les travaux en façade des maisons. La commune en cause peut également réglementer ce type de travaux modifiant l’aspect extérieur des maisons. Nous vous invitons donc à vous renseigner sur ces points.

Source : 25 millions de propriétaires • N°mai 2019

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