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Prescription de l’action en requalification d’un bail commercial

Le législateur a soumis les actions liées au statut des baux commerciaux à une prescription spéciale de deux ans (article L.145-60 du Code de commerce).
Ainsi, par exemple, l’action en fixation du prix du bail renouvelé comme l’action en paiement d’une indemnité d’éviction doivent être engagées dans les deux ans à peine d’irrecevabilité.
Seules les actions qui relèvent du droit commun (action en paiement d’arriérés de loyer, action en remboursement de charges indues, etc.) relèvent de la prescription quinquennale de droit commun.

En instaurant une prescription courte, le législateur entendait ainsi limiter sensiblement le nombre de contestations possibles au cours de la vie d’un bail commercial.

Il est clair que, lorsqu’un bail non conforme a été signé dans une situation où le recours à un bail commercial s’imposait (par exemple, signature d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel au lieu d’un bail commercial), le locataire dispose d’une action en requalification du bail en bail commercial. Fort logiquement, cette action est soumise à la prescription biennale prévue à l’article L.145-60 du Code de commerce (voir par exemple Cour de cassation, Chambre civile 3, 22 janvier 2013, 11-22.984).
La question est de savoir quel est le point de départ de la prescription dans ce cas précis.
S’agit-il du jour de conclusion du bail irrégulier ? Ou plutôt du jour où, par exemple, le locataire reçoit un congé conforme au bail signé mais qui serait contraire au statut du bail commercial ? C’est en effet à ce moment-là que la question de la nature du bail devient importante.

Dans une décision récente, la Cour de cassation a cassé une décision de cour d’appel ayant accueilli une demande de requalification en bail commercial au motif que « le point de départ de la prescription biennale court à compter du congé délivré par le bailleur, soit de la date à laquelle s'est posée la question de la nature juridique du bail ».
Bien au contraire, selon la Cour de cassation, « en statuant ainsi, alors que le point de départ du délai de la prescription biennale applicable à la demande tendant à la requalification d'une convention en bail commercial court à compter de la date de conclusion du contrat, la cour d'appel a violé le texte susvisé » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 novembre 2018, 17-24.715).

Cette solution correspond à une jurisprudence constante. La Cour de cassation fait remonter le point de départ de la prescription à la date de conclusion du bail, « peu important qu'il ait été tacitement reconduit » (Cour de cassation, Chambre commerciale, 11 juin 2013, 12-16.103, Publié au bulletin) ou « que celui-ci ait été renouvelé par avenants successifs » (Cour de cassation, Chambre civile 3, 14 septembre 2017, 16-23.590, Publié au bulletin).      

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI