Narbonne, un marché dynamique et accessible

Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle. 

A proximité de la mer, Narbonne n’a cessé de grandir depuis plus de 20 ans, en même temps que des équipements et infrastructures ont ajouté à son attractivité. Son marché de l’immobilier d’un très bon rapport qualité-prix est l’un des plus actifs de la région. Les prix restent stables dans l’ancien. Ils fléchissent légèrement dans le neuf avec une production en baisse au premier trimestre 2020.

Ville agréable de 55 000 âmes, tout près de la mer, la sous-préfecture audoise accueille depuis dix ans, une moyenne de 1000 nouveaux habitants par an. Son solde migratoire est ainsi, le plus fort de la région (+1,2 en moyenne par an) devant Montpellier (+ 1 %) et Montauban (+ 1%). Le marché immobilier bénéficie de fait d’une dynamique positive et constante depuis plusieurs années. Les résidences principales représentant près de 53 % des logements. « L’héliotropisme fonctionne à plein à Narbonne qui a tous les avantages d’une grande ville, sans les inconvénients », note Christophe Fütterer, président de la Fnaim Aude. Les grosses infrastructures comme Narbonne Aréna inauguré fin 2019, et Narbo Via, le musée de la Romanité qui ouvre fin 2020, rehaussent encore son attractivité. « Nous avons des équipements dignes d’une ville de 200 000 habitants », se félicite M. Fütterer. A la croisée des trois grandes métropoles – Barcelone, Montpellier et Toulouse – l’antique Narbo Martius est aussi la ville centre du Grand Narbonne, 5^e communauté d’agglomération d’Occitanie (127 000 habitants, 37 communes) dont elle représente à elle seule 43 % de la population.

L’ancien, dynamique à prix stables

La période de confinement a pu mettre les projets en stand-by, mais le marché de l’ancien a renoué avec sa dynamique habituelle, dès le 11 mai. « Nous avons reçu une clientèle physique, locale, jusqu’au 1^er juin, vu la limite des 100 km, depuis elle est redevenue plus exogène », résume Frédéric Malquier, directeur général de l’agence du Soleil, à Narbonne. « La région toulousaine fournit un tiers des acquéreurs », précise-t-il. Selon lui, le taux de conversion des projets est meilleur qu’avant le confinement : au 1^er trimestre, un client sur quatre entrait en agence pour concrétiser, actuellement c’est un sur 3. Plus globalement, le marché est, en grande partie, réalisé par des seniors (les + de 60 ans représentent près de 29 % de la population) dans une ville dont le revenu médian disponible (17 875 €) est l’un des plus haut de l’ex Languedoc-Roussillon (après Montpellier et devant Béziers). « Selon un palmarès établi l’an dernier par le Figaro, Narbonne figure à la 8^e place des villes qui attirent le plus de retraités », note l’agent immobilier. Ils trouvent ici et dans les villages environnants des prix plutôt stables et abordables. 

« Le m² moyen intra muros se maintient autour de 2000 € avec de grosses variations selon l’emplacement ou le quartier, », indique Christophe Fütterer. « On trouve aussi à rénover en ville à moins de 1000 € le m² », précise-t-il. Les prix pratiqués ici permettent de s’offrir 35 % à 40 % de surface en plus qu’à Montpellier ou à Toulouse. Quartier EDF ou quai Victor Hugo par exemple. « Pour un T3 dans ces villes on a un T4 ici », résume Frédéric Malquier. Toutefois, certains biens anciens peuvent monter haut en prix, dans des quartiers très prisés du centre ville, comme les quais de la Robine, entre les Barques et le Théâtre. Un appartement de 100 à 120 m² au dernier étage d’un immeuble de type haussmannien, avec vue sur les quais, peut coûter autour de 3000 € voire 3200 € le m². « Ces prix aussi sont en stabilisation », indique l’agent immobilier. Ils n’ont pas beaucoup varié depuis dix ans.

Dans ce centre ville très étendu, les maisons sont les biens les plus convoités mais il y en a peu à vendre. Quand il y en a sur le marché, il faut compter entre 150 000 € et 200 000 €, pour une surface de 75 m² à 90 m². Sur les collines, par exemple. « Les maisons de 92 m² sur un petit terrain de 180 m2 autour de 195 000 € sont des produits qui marchent bien mais ils ne sont pas pléthoriques », indique Christophe Fütterer.

Le marché est d’autant plus actif que les taux d’intérêt sont toujours très bas, malgré une tendance très légèrement haussière. « Les bons dossiers peuvent prétendre à 0,8 % sur 10 ans et de 1,2 à 1,4 % sur 20 ans », indique Frédéric Malquier. Et surtout, le moral est présent. « Les acheteurs ont bien étudié leur projet, ils ont visité leur logement en mode virtuel en attendant la fin du confinement pour passer à l’acte. » Cette période de claustration a eu pour corollaire une hausse de 25 % des demandes de maisons dont les superficies elles-mêmes augmentent (+ 114 % à + 155 %) et avec un extérieur lui aussi plutôt grand. Ils en trouvent dans la première ceinture autour de Narbonne. Des biens de 120 m² sur des terrains de 500 à 600 m2 qui se négocient généralement entre 250 000€ et 300 000 €. Prix que l’on trouve aussi dans les beaux quartiers de Narbonne. Plus on s’éloigne, bien sûr, et plus les prix baissent. Dans les villages demandés, comme Bizanet, Ornaisons, ou Névian, au nord de Narbonne, le m2 d’une belle maison peut se négocier autour de 1800 € et dans des communes éloignées de 15 km à 20 km, autour de 1600 € le m2. « Il y a une vraie demande pour ces biens qui coûtent moins cher, avec des terrains plus grands », constate Christophe Fütterer. Notamment de la part des primo-accédants qui cherchent à loger leur famille avec des espaces qu’ils ne trouvent pas à Narbonne. La fiscalité aussi, y est moins élevée.

Sur le littoral

Le littoral, à 12 km, est l’un des marchés les plus dynamiques. Les trois stations balnéaires de Narbonne - Narbonne-Plage, Gruissan et Saint-Pierre-la-Mer –  ont vu les demandes bondir depuis le déconfinement. « Beaucoup d’acquéreurs cherchent une résidence secondaire mais la demande de résidences principales dans de l’ancien récent y est très régulière », note Christophe Fütterer qui gère l'agence Fütterer Property Immobilier à Narbonne-Plage. Ici, le budget moyen pour une petite maison de 70 ou 75 m² sur la plage tourne autour de 200 000 €. De même pour un appartement (60 à 70 m²) de 10 à 15 ans, habitable à l’année. Gruissan étant la station la plus chère des trois. Et sur ce littoral dont la population est en augmentation constante, le marché se prête bien à la location et les prix n’y sont pas élevés. « Un logement de taille moyenne se loue 9 € / m² / mois et il faut compter 10 à 11 € pour un studio ou un petit 2 pièces », indique Christophe Fütterer.

Parmi la clientèle, le plus souvent senior, beaucoup cherchent des biens récents, sinon neufs, en résidence principale. Ce marché de la construction se développe à rythme mesuré sur le littoral et sans gros écarts de prix avec l’ancien bien entretenu. En mars, le groupe SM Promotion, promoteur local, a par exemple livré à Narbonne-Plage, à 100 m de la mer, un immeuble qui s’est très bien vendu, à 3000 € le m² moyen. Un autre va être construit tout à côté, dans deux ans. Et à Gruissan, dans trois ans, un vaste éco-quartier de près de 800  logements devrait être lancé. « Ce littoral est le moins cher de France, en rapport qualité/prix », indique Julien Sangalli,  directeur associé du Groupe SM Promotion. Avec une vue mer, le m2 peut atteindre 3500 €.

Marché actif dans le neuf

Ce marché du neuf a été très actif à Narbonne qui a vu de nombreux logements collectifs sortir de terre ces dernières années. Notamment quartier Gare et le long du Canal de la Robine, quai d’Alsace jusqu’à la route de Cuxac. Les prix démarrent ici à 2700 € le m², le haut de gamme pouvant atteindre 3500 € voire 4000 € le m². « Narbonne est un marché d’accession. Il n’y a plus de dispositif de défiscalisation depuis que la ville est passée de zone B2 à zone C », indique Julien Sangalli dont le groupe commercialise actuellement 150 logements intra muros. « Certains produits d’exception avec vaste terrasse ou jardin suspendu trouvent preneur à 700 000 €. »

Une part de cette clientèle, secondo-accédante, a vendu sa maison de village et s’installe en ville pour tout faire à pied. Le quartier qui s’esquisse près du Musée de la Romanité, par exemple, prévoit 1000 logements à terme. « En vente assise comme en vente réseau les investisseurs, de proximité, ne représentent désormais que 20 % des clients. » Dans un contexte économique incertain, ils préfèrent investir dans la pierre plutôt que de laisser leurs liquidités en banque. Ceux qui cherchent à bâtir trouvent des parcelles de 300 m². Elles se vendent en ce moment, 250 € le m².

Maître Marie-Luce Cabrolier-Lichière, présidente de la Chambre des notaires de l'Aude

Exemples de prix moyen dans les villages

Gruissan

Appartements anciens : 2510 € / m² (+ 0,9 %) Maisons anciennes : 1410 € / m² (+1,9 %)

Lézignan

Maisons anciennes : 1270 € / m² (-9,2 %)

3 questions à Claudine Llauro, présidente UNPI66 et temporairement 11

Quelles sont les difficultés de ce marché ?

La fiscalité ne recule pas, elle progresse plutôt. Et il y a aussi beaucoup de contraintes sur les rénovations et de nombreux diagnostics demandés. Or, les acheteurs n’ont pas tous 30 000 € à consacrer à la rénovation d’un habitat énergivore. Ils essaient de mettre à jour l’électricité, le chauffage et les menuiseries des fenêtres. De fait on trouve des logements vacants (près de 6 % du parc de logements) dans certains cœurs de ville et de grosses différences entre l’attractivité des villes centres et celle des villages. Et ces biens vacants peuvent paradoxalement avoir du mal à se louer.

Qui porte ce marché ?

Il est très variable selon les communes. Mais beaucoup d’acheteurs, pré retraités et jeunes seniors, viennent prospecter ici pour acheter une résidence secondaire (41,4 % des logements) dont ils feront leur lieu de vie principal, le moment venu. En attendant certains peuvent louer leur bien à des vacanciers lorsqu’ils n’y sont pas. Beaucoup de jeunes travaillant à Narbonne cherchent à vivre dans les villages du littoral, et c’est un marché porteur pour les propriétaires qui ont des appartements voire une petite maison à louer.

Le littoral est aussi un marché touristique

Nous travaillons actuellement à une accréditation pour les meublés de tourisme qui permet une défiscalisation de 71 % de la totalité des loyers. Ce serait nouveau ici. Et cela permettrait de contrôler ce qui se loue dans nos régions. Pour Narbonne qui est sur une zone touristique où de plus en plus de personnes louent sur des week-ends ou des séjours courte durée, ce serait un atout pour ceux qui n’arrivent pas à louer leur bien à l’année. Le Airbnb présente moins de contraintes qu’une location à l’année.

Myriem Lahidely

Source : 25 millions de propriétaires • N°juillet-août 2019

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