PAS : dérogations des charges pilotables en copropriété

Suite à l’article « Prélèvement à la source, établir son revenu net foncier en 2018 et 2019 » paru dans nos colonnes en octobre 2018 (p. 24), plusieurs lecteurs nous ont interrogés sur le cas des provisions pour charges « pilotables » dans le cadre d’une copropriété. Revenons ici sur leur définition afin de poser un principe d’application, puis des modalités dérogatoires.

Que sont les charges « pilotables » ?

Elles s’entendent comme des dépenses de travaux dont le bailleur maîtrise le calendrier de réalisation et l’année d’imputation. Nous resterons dans ce cadre tout au long de cet article.

Il s’agit alors de dépenses de réparation et d’entretien, d’amélioration des locaux d’habitation, des locaux commerciaux ou professionnels aux fins de protection contre l’amiante, et d’accueil des personnes handicapées.

A noter que sont exclus les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ; sauf s’ils sont spécifiques aux propriétés rurales[1].

Quel est le principe énoncé par l’article 31 du Code général des impôts ?

Dans notre article d'octobre dernier, nous vous indiquions que les charges de la propriété étaient en principe déductibles intégralement au titre de leur paiement effectif par le contribuable.

Pour les charges « pilotables », il existe une 1^ère dérogation pour celles directement supportées par le contribuable : celles-ci s'apprécient globalement sur les années 2018 et 2019 en effectuant une moyenne des montants de charges déductibles sur ces deux années (c'est la règle "de la moyenne").

Une 2^nde dérogation (non développée dans l'article d'octobre) concerne les charges « pilotables » supportées par l'intermédiaire de provisions pour charges de copropriété. Prenons pour principe que l’année N est celle du versement des sommes au syndic, et l’année N+1 celle de l’arrêté des comptes.

Ainsi lors de l’année N les charges de copropriété sont déduites intégralement sans ventilation de leur affectation (que ces sommes soient déductibles ou non). En revanche, lors de l’année N+1, la ventilation des dépenses effectuées en année N devient définitive, et les charges de copropriété déductibles doivent être régularisées.

Quelles sont les modalités dérogatoires à ce principe pour les années transitoires ?

• Déduction, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019, de 50% du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges de copropriété payées en 2018
• Réintégration, pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2020, de 50% du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges de copropriété payées en 2019

Exemple[2] :

Un copropriétaire supporte les provisions pour travaux (intégralement déductibles) suivantes pour un immeuble acquis avant 2018.

Il peut donc opérer les déductions suivantes pour la détermination de son revenu net foncier des années correspondantes.

Si la copropriété avait décidé de concentrer les travaux sur l’année 2019 (au lieu de les répartir sur 2018 et 2019), les déductions auraient été les suivantes.

Remarque :

Il est admis pour les immeubles acquis en 2019 que la réintégration ne soit pas effectuée pour déterminer les revenus nets fonciers 2020 (en raison de l’absence de charge de copropriété en 2018 – pas d’immeuble – déductibles à 50% en 2019).