Les diagnostics techniques obligatoires en cas de vente et de location
Sous réserve de modification législative, réglementaire ou jurisprudentielle.
Les certificats à produire par le vendeur :
| Nature du certificat | Immeubles visés | Zone géographique concernée | Durée de validité | Qui l’établit ? | Conséquences ou sanctions | Textes de référence |
| PLOMB : Constat de risque d’exposition au plomb
| Immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949 | Nationale | 1 an (sauf article L. 271-5, alinéa 3, du CCH[1]) | Un contrôleur technique certifié | En l’absence de ce constat, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par le risque d’exposition au plomb | Articles L. 1334-5, L. 1334-6, R. 1334-10 et suivants du Code de la santé publique |
| AMIANTE : Etat mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante | Tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 | Nationale | Permanente (sous réserve d’un décret ultérieur) | Un contrôleur technique certifié | En l’absence de cet état, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne peut être stipulée à raison des vices constitués par la présence d’amiante | Articles L. 1334-13, R. 1334-14 et suivants du Code de la santé publique |
| TERMITES : Etat relatif à la présence de termites dans le bâtiment | Tous | Zones à risques déterminées par un arrêté préfectoral | 6 mois | Un contrôleur technique certifié | En l’absence d’état parasitaire, la clause d’exonération de garantie pour vice caché, si le vice caché est constitué par la présence de termites, ne peut être stipulée | Articles L. 133-6, R. 133-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation |
| GAZ : Etat de l’installation intérieure de gaz | Immeubles d’habitation comportant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans
| Nationale | 3 ans | Un contrôleur technique certifié | Inefficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés susceptibles d’affecter cette installation | Articles L. 134-6, R. 134-6 à R. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation |
| Etat des servitudes risques et d'information sur les sols (ex-état des risques naturels, miniers et technologi-ques)
| - Tous - Réservation d’un bien en VEFA, promesse de vente ou acte réalisant ou constatant la vente d’un bien bâti ou non |
Zones couvertes par un plan de prévention de risques technologi- ques, naturels ou miniers, zones de sismicité, secteur d'information sur les sols[2] | 6 mois (article R. 125-26 du Code de l’environ- nement) | Le vendeur (modèle défini par arrêté) ou un professionnel de son choix. Les informations nécessaires pour le remplir sont disponibles en mairie, en préfecture et sur www.georisques.gouv.fr | En cas de non respect, possibilité pour l’acquéreur de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix | Articles L. 125-5, R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environ-nement |
| Diagnostic de performance énergétique | Tous bâtiments avec chauffage[3] | Nationale | 10 ans[4] | Un contrôleur technique certifié | Ce rapport n’a qu’une valeur informative. L’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur | Articles L. 134-1 à L. 134-5, R. 134-1 à R. 134-5 du Code de la construction et de l’habitation |
| LOI CARREZ : Attestation de superficie privative | Tous, pour les lots de copropriété (sauf garage, cave ou lot inférieur à 8 m²) | Nationale | Permanente tant qu’il n’y pas de modifica-tion de la superficie privative | Le vendeur lui-même ou un professionnel assuré pour cette mission | -Nullité de la vente à défaut de cette mention
-Si erreur de plus de 5% sur la surface : réduction du prix proportionnelle |
Article 46 de la loi du 10 juillet 1965, articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 |
| Etat de l’installation intérieure d’électricité | Immeubles d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans
|
Nationale | 3 ans | Un contrôleur technique certifié | Inefficacité de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés | Articles L. 134-7, R. 134-10 à R. 134-13 du Code de la construction et de l’habitation |
| Contrôle des installations d’assainisse- ment non collectif | Immeubles d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées |
Nationale | 3 ans | La commune, si elle a procédé à ce contrôle (se renseigner auprès de celle-ci). A défaut, il est pris en charge par le vendeur. | A défaut de ce document, résolution de la vente ou réduction du prix | Articles L. 1331-1-1 et L. 1331-11-1 du Code de santé publique et L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales |
Enfin, en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application de l'article L. 133-8 du CCH, une information sur la présence d'un risque de mérule est produite dans les conditions et selon les modalités prévues à l'article L. 271-4 (article L.133-9 du CCH).
-
Les certificats à produire par le bailleur [5]:
| Nature du certificat | Immeubles visés et Quand ? | Zone géographique concernée | Durée de validité | Qui l’établit ? | Conséquences ou sanctions | Textes de référence |
| Diagnostic de performance énergétique | - Tous les immeubles (sauf les locations saisonnières et les baux ruraux) - Lors de la conclusion du bail ou de son renouvellement[6] | Nationale | 10 ans | Un contrôleur technique certifié | Ce rapport n’a qu’une valeur informative. Le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du bailleur. | Articles L. 134-1, L. 134-3-1 et R.134-4-2 du Code de la construction et de l’habitation |
| Etat des servitudes risques et d'information sur les sols (ex-état des risques naturels, miniers et technologi-ques) | - Tous
- A chaque changement de locataire | Zones couvertes par un plan de prévention de risques technologi- ques, naturels ou miniers, zones de sismicité, secteur d'information sur les sols[7] | 6 mois | Le bailleur (modèle défini par arrêté) ou un professionnel de son choix. Les informations nécessaires pour le remplir sont disponibles en mairie, en préfecture et sur www.georisques.gouv.fr | En cas de non respect, possibilité pour le locataire de demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du loyer | Article L. 125-5 du Code de l’environnement |
| PLOMB : Constat de risque d’exposition au plomb | - Immeubles d’habitation construits avant le 1er janvier 1949
- Lors de la signature du bail ou de son renouvellement | Nationale | 6 ans (ou permanente en cas d’absence de revêtements contenant du plomb ou de présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures à certains seuils) | Un contrôleur technique certifié | En l’absence de constat, la responsabilité pénale du bailleur peut être engagée. | Articles L.1334-5 et L.1334-7 du Code de la santé publique |
| Etat de l’installation intérieure de gaz[8] |
- Immeubles à usage d’habitation principale dont l’installation intérieure de gaz (en service) date de plus de quinze ans[9]
- Lors de la signature du bail ou de son renouvellement | Nationale | 6 ans | Un contrôleur technique certifié | Risque accru de condamnation en cas d’incident + sanctions de droit commun (résolution, diminution du loyer, injonction de travaux, sous réserve de l’appréciation des tribunaux) | Décret n°2016-1104 du 11 août 2016 |
| Etat de l’installation intérieure d’électricité[10] | - Immeubles à usage d’habitation principale dont l’installation intérieure d’électricité (en service) date de plus de quinze ans[11]
- Lors de la signature du bail ou de son renouvellement | Nationale | 6 ans | Un contrôleur technique certifié | Risque accru de condamnation en cas d’incident + sanctions de droit commun (résolution, diminution du loyer, injonction de travaux, sous réserve de l’appréciation des tribunaux) | Décret n°2016-1105 du 11 août 2016 |
Enfin, il est à noter que le propriétaire bailleur peut être également tenu des obligations suivantes :
- le contrat de location d'immeuble à usage d'habitation ayant pour objet un bien immobilier situé dans l'une des zones de bruit définies par un plan d'exposition au bruit doit comporter une clause claire et lisible précisant la zone de bruit où se trouve localisé ledit bien (article L. 112-11 du Code de l’urbanisme) ;
- dans les immeubles collectifs d’habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, le propriétaire doit tenir le « dossier amiante – parties privatives » « à la disposition des occupants des parties privatives concernées » (article R. 1334-29-4 du Code de la santé publique).
A venir :
[1] = « Si le constat mentionné au 1º établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique ».
[2] La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral.
[3] Le propriétaire doit tenir ce diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur (article L. 134-3 du CCH).
[4] Article R.134-4-2 du CCH.
[5] Article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 : « Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :
1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction et de l'habitation ;
2° Le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;
3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;
4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application du présent 4° ainsi que les dates d'entrée en vigueur de l'obligation en fonction des enjeux liés aux différents types de logements, dans la limite de six ans à compter de la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové.
Dans les zones mentionnées au I de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l'état des risques naturels et technologiques.
Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n'a qu'une valeur informative.
Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.»
[6] Le propriétaire bailleur doit également tenir ce diagnostic à la disposition de tout candidat locataire (article L. 134-3 du CCH).
[7] La liste des communes comprises dans ces zones est définie localement par arrêté préfectoral.
[8] Ce diagnostic est obligatoire pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2018, voire du 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif (en copropriété ou non) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
[9] Ou dont le certificat de conformité (obligatoire pour les installations neuves et assimilées) date de plus de quinze ans.
[10] Ce diagnostic est obligatoire pour tous les baux signés à partir du 1er janvier 2018, voire du 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif (en copropriété ou non) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975.
[11] Sauf attestation de conformité de moins de six ans.
Source : 25 millions de propriétaires • N°février 2018
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