Lors de notre dernière assemblée générale, nous avons adopté dans notre petite copropriété des travaux de réfection complète de la toiture, sachant que les devis devront être mis à jour et que nous devrons décider de l’entreprise retenue et prévoir un échéancier de paie- ment lors de la prochaine assemblée. Je souhaite vendre cet appartement, mais pour cela il me faut savoir qui du vendeur ou de l’acheteur devra payer ces travaux (environ 30 000 € par copropriétaire). Car si c’est moi, je pourrai le mettre en vente aux prix du marché ; par contre si c’est l’acheteur, il faudra que j’envisage de baisser le prix pour tenir compte de cette dépense.
Pour déterminer qui doit répondre vis-à-vis du syndicat des copropriétaires du paiement des travaux de réfection de votre toiture, il faut se référer à l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 :
"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."
Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel (travaux...) incombe donc à celui qui est copropriétaire au moment de son exigibilité (il convient de se référer à la décision de l’assemblée générale et, le cas échéant, à l’échéancier qui a été adopté pour déterminer la date d’exigibilité). Par exemple, si une assemblée tenue en juin 2021 prévoit un appel de fonds en octobre 2021, le syndic réclamera le paiement à la personne copropriétaire à cette dernière date (étant entendu que l’acquéreur ne devient coproprié- taire au regard du syndicat que lorsque la mutation a été notifiée au syndic1).
En l’espèce, le procès-verbal de votre dernière assemblée générale n’indique pas d’échéancier pour les dépenses relatives aux travaux de réfection de la toiture (probablement car les copropriétaires sont en attente de nouveaux devis). Nous notons d'ailleurs que seul le principe des travaux a été adopté, le choix de l’entreprise et l’échéancier devant être validés lors d’une prochaine assemblée. En pratique, il est possible que cette dernière ne se déroule que dans plusieurs mois. Il n'est donc pas possible actuellement de déterminer qui du vendeur ou de l’acheteur devra régler ces sommes : cela dépendra de la date de l’appel de fonds relatif à ces travaux (qui figurera dans le procès-verbal de la prochaine assemblée) et de la date de vente de votre appartement.
Face à cette double inconnue actuelle et afin de régler le problème des contributions respectives du vendeur et de l’acheteur, nous vous conseillons de prévoir une répartition différente de celle prévue à l’article 6-2 (comme le prévoit l’article 6-3 du décret de 19672) et de décider dès à présent qui du vendeur ou de l’acquéreur devra payer les travaux.
Ainsi, si vous retenez que les travaux liés à la toiture sont à votre charge, vous pourrez mettre en vente votre appartement aux prix du marché ; a contrario, si ces travaux sont à la charge de l’acheteur, le prix de vente pourra être diminué afin de tenir compte de ces travaux.
Si l’acquéreur est d’accord sur le prix et sur le principe de répartition, l’avant-contrat de vente devra indiquer cette répartition différente de celle prévue à l’article 6-2 (à voir avec le notaire chargé de la vente).
1- Conformément à l’article 6 du décret du 17 mars 1967
2- Article 6-3 du décret du 17 mars 1967 : « Toute convention contraire aux dispositions de l'article 6-2 n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation à titre onéreux » (cette convention n’est donc pas opposable au syndicat)