« Auto-facturation » : un danger pour les bailleurs en résidences de tourisme.
« Auto-facturation » : un danger pour les bailleurs en résidences de tourisme.
La pratique de l’auto-facturation par des gestionnaires de résidences de tourisme
Depuis la crise de la covid-19, la pratique de l’auto-facturation par des gestionnaires de résidences de tourisme est très critiquée par les propriétaires bailleurs.
1) L’auto-facturation, c’est quoi ?
Le mandat de facturation est le pouvoir donné par l'assujetti (ici le bailleur) ayant l'obligation, d'émettre une facture à un autre assujetti (ici le locataire), et de procéder à cette formalité à sa place.
Cette pratique est reconnue en droit fiscal par l’article 289-I-2 du code général des impôts (CGI) et les conditions et modalités d’application sont fixées par l’article 242 nonies de l'annexe II au CGI.
Le mandat de facturation doit être conclu entre les parties, mais il est admis que ce contrat de mandat puisse être tacite ([1]). Le recours au mandat écrit n'est exigé que lorsque le mandataire est établi hors de l'UE.
Autrement dit, même si un bail commercial ne prévoit pas de mandat de facturation ou que le bailleur n’a pas signé un mandat de facturation spécifique, votre gestionnaire de résidence de tourisme pourrait établir des factures au nom et pour votre compte en se prévalant d’un « mandat tacite ».
Les circonstances de fait de nature à établir l'existence d'un mandat tacite peuvent, par exemple, résulter du fait que les factures en cause mentionnent expressément qu'elles ont été matériellement émises par le locataire au nom et pour le compte du bailleur.
2) Quel est le risque de l’auto-facturation ?
- La circonstance que les factures établies dans le cadre d'un mandat de facturation soient émises au nom et pour le compte du bailleur implique que celui-ci conserve l'entière responsabilité de ses obligations en matière de facturation et de ses conséquences au regard de la TVA.
Ainsi, le bailleur ne pourra pas arguer de la défaillance ou du retard de son mandataire (le locataire) dans l'établissement des factures pour se soustraire à l'obligation de déclarer la taxe collectée au moment de l'intervention de son exigibilité.
De même, le bailleur demeure redevable de la TVA due, le cas échéant, en application du 3 de l' article 283 du CGI, lorsque celle-ci a été facturée à tort.
- Or, depuis la crise de la Covid-19, de nombreux propriétaires bailleurs se plaignent du non-paiement des loyers par leurs gestionnaires de résidences de tourisme.
Ces derniers allèguent ne pas devoir ces loyers pour cause de pandémie.
Pour justifier « leur impayé, tenus par le contrat de bail, ils ne peuvent se faire justice à eux-mêmes. »
Ils devraient donc, en droit, saisir la justice et demander à être déchargé du paiement de leur loyer pour cause de force majeure, ou toute autre notion juridique (imprévision, dépossession temporaire du bien, etc…).
Au lieu de cela ils établissent des « factures d’avoir » au nom et pour le compte de leurs bailleurs. Ces « avoirs » constituent des abandons ou « annulations » ou « suspensions » de loyers que les bailleurs sont censés avoir accepté, et sont matérialisés par ces factures mentionnant lesdits avoirs.
La prise en compte de ces avoirs dans la comptabilité du gestionnaire-preneur à bail se traduit par une diminution de recettes pour les propriétaires et par une diminution de charges pour l’exploitant (diminution de charges sans contrepartie pour les propriétaires).
Ainsi, les propriétaires bailleurs reçoivent une facture dans laquelle ils sont réputés consentir à abandonner des loyers à leur exploitant, même quand ils s’y opposent !
Cette situation n’est pas acceptable pour les bailleurs.
3) Comment contester les factures établis par le locataire quand elles sont erronées ?
Il est important pour les bailleurs de contester sans délai ces factures d’avoir lorsque les informations mentionnées vont à l’encontre de leur volonté et de leurs intérêts (un « "mandat tacite » ne prévoit pas de délai de contestation d’une facture).
Pour ce faire, il appartient au bailleur :
- de délivrer une mise en demeure de payer les loyers et les charges, ou encore un commandement de payer visant la clause résolutoire.
- d’établir une « facture rectificative » avec le montant de son loyer ([2]) et de l’adresser à son locataire en lui demandant d’en tenir compte et de la transmettre à son commissaire aux comptes (CAC),
Afin d’éviter toute erreur, il est recommandé au propriétaire bailleur de recourir aux services de l’UNPI et d’un cabinet d’avocats spécialisé pour effectuer cette démarche.
Source : https://www.gobert-associes.fr/contact/
[1] BOI-TVA-DECLA-30-20-10, 13 janv. 2014, § 390
[2] Dans les conditions prévues au 5 de l'article 289, I du CGI.