45e Congrès de l’UIPI à Rome : l’économie collaborative en débat

Le 22-07-2019

L’Union Internationale des Propriétaires Immobiliers (UIPI) a tenu son 45ème Congrès international à Rome, en Italie, du 6 au 9 juin 2019, afin de débattre de l’importante croissance de l’économie collaborative dans le secteur immobilier, ainsi que des opportunités et des défis que cela représente pour les propriétaires européens.

L’économie collaborative dans le secteur immobilier: une opportunité pour l’Europe ?

Le Congrès, organisé par Confedilizia, l’association des propriétaires italiens, a réuni plus de 150 représentants d’associations européennes de propriétaires, de nombreux décideurs européens et nationaux ainsi que des chercheurs et experts du secteur immobilier et collaboratif.

Les modèles commerciaux collaboratifs sont en train de remodeler le marché de l’hébergement à court terme en créant de nouvelles sources de revenus et de nouvelles opportunités d’emploi pour les citoyens européens. En même temps, les marchés locaux du logement et les quartiers plus proches sont concernés par ce nouveau phénomène et par ses conséquences parfois négatives.

Pour relever ces défis, Andrea Cioffi, le Secrétaire d’Etat italien au développement économique, a souligné la nécessité de créer les outils permettant aux citoyens de tirer pleinement parti de ces nouveaux modèles économiques, tandis que Mara Carfagna, Vice-présidente de la Chambre des députés italienne, a mis en évidence, dans son message de bienvenue, l’importance cruciale des organisations de propriétaires dans cette discussion, en particulier pour ce qui est de fournir des informations, des analyses et suggérer des pistes d’action aux décideurs politiques.

Giorgio Spaziani Testa, Président de Confedilizia, a mis en exergue un aspect essentiel de la location collaborative à court terme, affirmant que « l’économie du partage peut aider les ménages des petites villes et zones rurales à payer leurs impôts et à faire revivre des villages entiers ».

Dans un effort de concilier les différents intérêts en jeu dans cette discussion, Stratos Paradias, Président de l’UIPI, a souligné la nécessité de mettre en place des politiques prudentes et rationnelles : « Nous avons besoin d’une approcheglobale, inclusive et équilibrée qui puisse assurer l’harmonie dans nos communautés, nous permettant d’aller de l’avant, tout en préservant l’héritage que nous portons, notamment nos valeurs, notre patrimoine commun et nos propriétés ».

Économie collaborative: la position de la Commission européenne

La Commission européenne suit de près les différentes politiques et réglementations mises en place par les autorités nationales, régionales et municipales pour régir la location d’hébergements à court terme. Dans certains cas, ces politiques restreignent l’accès des fournisseurs de ce type de services au marché ou limite l’exercice même de l’activité en question (voir encadré).

La position de la Commission est claire. Comme elle l’a exprimé dans une communication sur l’économie collaborative en 2016, le traité sur le fonctionnement de l’Union européenne (TFUE) et la « Directive sur les services » exigent notamment que ces exigences soient « généralement justifiées et proportionnées, en tenant compte des spécificités du modèle économique et des services innovants concernés, tout en ne privilégiant pas un modèle économique par rapport à un autre.»

En vertu de la Directive et du TFUE, les mesures prises par les autorités nationales, régionales ou municipales peuvent être justifiées seulement lorsqu’elles sont nécessaires pour une raison impérative d’intérêt général. Dans ce contexte, cela inclus par exemple: assurer la protection de l’environnement urbain; logement adéquat; sécurité publique; la protection des consommateurs; assurer la conformité fiscale et une supervision fiscale efficace. Au contraire, la Cour de justice de l’UE a jugé que des objectifs purement économiques, tels que la protection des concurrents, ne constituent pas une raison impérative d’intérêt général.

En outre, lorsqu’elles peuvent être justifiées, les restrictions à l’accès aux marchés ou à l’exercice d’une certaine activité de service doivent toujours être proportionnées. Selon la jurisprudence constante de la Cour de justice, de telles mesures restrictives doivent donc être propres à assurer la réalisation de l’objectif poursuivi et ne pas aller au-delà de ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif.

En conséquence, dans la « Directive sur les services », un critère de nécessité et de proportionnalité s’applique spécifiquement aux régimes d’autorisation et à certaines autres exigences spécifiques, telles que les restrictions territoriales. Il énumère également certaines exigences interdites dans tous les cas, telles que les exigences discriminatoires. En outre, un certain nombre de conditions supplémentaires doivent être remplies lorsque les régimes d’autorisation sont en principe nécessaires et proportionnés. Par exemple, les procédures et formalités applicables doivent être claires et rendues publiques au préalable. En règle générale, les autorisations doivent être accordées pour une durée illimitée et les demandes soumises à une approbation tacite.

Panorama de villes européennes :

Amsterdam : maximum 30 nuits par an, de Janvier 2019 Barcelone : enregistrement obligatoire
Berlin : autorisation et limite de 90 nuits par an pour certaines caté- gories de logements
Mallorca : interdiction totale, sauf pour les maisons individuelles à certaines conditions et avec enregistrement obligatoire
Paris : maximum 120 nuits par an

Edoardo Concari Coppola