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Division de lots de copropriété et répartition des charges

En l’absence de clause restrictive figurant dans le règlement de copropriété, les copropriétaires ont le droit de diviser ou de réunir librement leurs lots sans avoir à demander d’autorisation particulière en assemblée générale (voir par exemple Cass., 3ème civ., 8 décembre 1976).

Toutefois, il existe diverses exceptions à ce principe.

D’une part, si la division de lots implique des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, le copropriétaire doit obtenir à la majorité absolue une autorisation en assemblée générale (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). C’est le cas, par exemple, si les travaux impliquent de toucher à un mur – partie commune (en général murs porteurs) ou de percer des ouvertures dans la façade.

D’autre part, si la division de lots porte une atteinte caractérisée aux droits des autres copropriétaires, une autorisation unanime doit être obtenue (il s’agit d’une question de fait qui doit être traitée au cas par cas, mais le cas est rare).


Hors cas spéciaux, un copropriétaire n’a donc pas à solliciter une autorisation des copropriétaires pour diviser un lot. Cependant, une assemblée devra quand même être réunie pour entériner l’opération finale. Ceci, pour deux raisons. 

Tout d’abord, si la division de lots est possible, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété doivent obligatoirement être modifiés (le copropriétaire devra faire appel, à ses frais, à un géomètre expert et supporter le coût des actes notariés modificatifs et de la publicité foncière).
Il faudra donc malgré tout réunir une assemblée générale, mais qui prendra seulement acte de la modification unilatérale de l’état descriptif de division (un vote n’est pas nécessaire).

En second lieu, l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété énonce qu’« en cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24 ».

Il résultait d’une décision de 1999 que, tant que la répartition des charges entre les nouveaux lots n’était pas approuvée en assemblée générale, la totalité des charges correspondant au lot divisé pouvait être réclamée à n’importe lequel des propriétaires de lots issus de la division (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 6 octobre 1999, 98-10.924).

Cette jurisprudence vient d’être directement remise en cause par la Cour de cassation.
Ainsi, cette dernière censure une cour d’appel ayant condamné le vendeur d’une fraction de lot à payer l’intégralité des charges relatives au lot avant division. En effet, « la notification au syndic du transfert de propriété de fractions d’un lot divisé le rend opposable au syndicat des copropriétaires et donne ainsi aux acquéreurs la qualité de copropriétaires, tenus au paiement des charges de la copropriété à compter de la notification ».
Autrement dit, comme elle l’indique dans un attendu général, « l’opposabilité au syndicat des copropriétaires de la cession d’une fraction d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale » (C.Cass. 3ème civ., 7 février 2019, n°17-31.101)

Frédéric Zumbiehl • Juriste UNPI