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Fiche FAQ

Location d’une partie de sa résidence principale

Question :

Je souhaite louer à un étudiant une partie de mon habitation principale. Il me semble que les revenus tirés de cette location meublée sont exonérés d’impôt sur le revenu. Est-ce exact ?

Réponse :

La location de locaux meublés destinés à l’habitation, qu’elle soit principale ou secondaire, est taxée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux si cette location présente un caractère d’habitude. Cette activité relève donc, au regard de l’impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC, et non de celle des revenus fonciers.

Toutefois, l’article 35 bis, I du Code général des impôts dispose que « les personnes qui louent ou sous-louent jusqu’au 31 décembre 20231 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ou sa résidence temporaire, dès lors qu’il justifie d’un contrat conclu en application du 3° de l’article L1242-2 du code du travail2, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables » .

L’exonération est donc subordonnée au respect de trois conditions cumulatives qui doivent être remplies :

  • les pièces louées (ou sous-louées) doivent faire partie de la résidence principale du bailleur ;
  • les pièces louées (ou sous-louées) doivent constituer pour le locataire (ou le sous-locataire) en meublé sa résidence principale ou, depuis 2016, sa résidence temporaire s’il est salarié saisonnier ;

Les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents (BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 130).

  • le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables.

Si la loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par m2 de surface habitable selon les régions en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Pour l’année 2020, ces plafonds sont les suivants (charges non comprises) : 190 €/m /an en Ile-de-France et 140 €/m/an pour les autres régions. Ces plafonds sont relevés le 1er janvier de chaque année dans la même proportion que l’indice de référence des loyers (IRL) du 2nd trimestre de l’année précédente (BOI-BIC-CHAMP-40-20, n° 160).

  • 1. La loi de finances pour 2020 du 28 décembre 2019 (n° 2019- 1479) a limité cette exonération aux locations et sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2023 (l’exonération risque donc de prendre fin en 2024).
  • 2. « Emplois à caractère saisonnier, dont les tâches sont appelées à se répéter chaque année selon une périodicité à peu près fixe, en fonction du rythme des saisons ou des modes de vie collectifs ou emplois pour lesquels, dans certains secteurs d’activité définis par décret ou par convention ou accord collectif de travail étendu, il est d’usage constant de ne pas recourir au contrat de travail à durée indéterminée en raison de la nature de l’activité exercée et du caractère par nature tempo- raire de ces emplois. Lorsque la durée du contrat de travail est inférieure à un mois, un seul bulletin de paie est émis par l’employeur » (article L1242-2, 3° du code du travail).

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