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Fiche FAQ

Renonciation du locataire à la location

Question :

J’ai signé en mars dernier avec mon locataire un bail d’habitation (logement vide constituant la résidence principale du locataire) avec prise d’effet fixée au 10 juin 2020. Le locataire m’a adressé son congé le 5 mai par lettre recommandée et prétend ne rien me devoir car il n’a jamais occupé les lieux. Ne me doit-il pas trois mois de loyer à compter de la réception de sa lettre recommandée de congé ?

Réponse :

Tout d’abord, rappelons qu’il est tout à fait possible de conclure un bail avec des dates de signature et de date de prise d’effet différentes, la seconde date étant évidemment postérieure à la première.

À partir du moment où le contrat de location a été signé par les deux parties (locataire et bailleur), les termes de ce contrat ont force obligatoire et doivent être respectés par le locataire dès le jour de sa signature, même si le bail n’a pas encore pris effet et que le locataire n’occupe donc pas encore les lieux.

En ce sens : « Attendu (...) que M. Y, propriétaire, a, par acte du 14 novembre 1997, donné à bail une maison aux époux X, la date de prise d’effet du contrat étant fixée au 1er décembre 1997 ; que M. X a adressé à M. Y le 27 novembre 1997 un courrier recommandé lui indiquant qu’il renonçait à louer la maison ; que M. Y a réclamé aux époux X diverses sommes représentant des loyers ainsi que des charges de chauffage et d’électricité pour la période de préavis de trois mois ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les époux X ne sont jamais entrés dans les lieux de sorte que le bail n’a pas reçu de commencement d’exécution, que les obligations des parties ne peuvent commencer à s’exécuter qu’à compter de la prise d’effet du bail (...) ;

Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient tenues par le contrat depuis la date de sa conclusion et ne pouvaient s’en affranchir qu’aux conditions prévues par la loi, le tribunal a violé les textes susvisés » (Cass., 3ème civ., 12 juin 2001, n° 99-19281).

Par conséquent, le locataire qui souhaite renoncer à la location postérieurement à la signature du bail mais antérieurement à sa prise d’effet, est redevable du préavis légal de trois mois (ou d’un mois 1) courant à compter du jour de la réception par le bailleur de la lettre recommandée, sauf si le logement est reloué à un autre locataire avant la fin du préavis.

À noter : cette règle s’applique même pendant la période de confinement (sauf accord des parties), comme le confirme le site www.gouvernement.fr 2 :

« Si je devais déménager mais que je reste finalement dans mon logement précédent, dois-je payer le loyer de mon nouvel appartement dans lequel je devais emménager ? Oui, selon la loi le locataire doit respecter le contrat de location qu’il a signé et donc payer le loyer. S’il vous est impossible d’emménager dans votre nouveau logement, vous pouvez vous mettre d’accord avec le propriétaire pour reporter la date de début de location. »


3 - Il s'agit des hypothèses prévues à l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi...)

4 - www.gouvernement.fr/ info-coronavirus (rubrique « Logement »).

Source : 25 millions de propriétaires • N°mai 2020

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