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Jurisprudence • Pas d’exception d’inexécution

Cour de cassation, 3ème civ. 28 juin 2018, n°16-27246.

Les faits

Des locataires prennent à bail une maison d’habitation le 1er mai 2007 et interrompent le paiement des loyers en invoquant différents désordres. Le bailleur leur délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire puis les assigne en acquisition de cette clause et paiement d’un arriéré de loyer. Les locataires ne contestent pas le non-paiement des loyers ni le montant de l’arriéré locatif mais invoquent l’exception d’inexécution* en raison de la vétusté des lieux loués et de leur dangerosité et du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien.

La décision

Si le logement présentait des désordres affectant l’installation électrique et des problèmes d’humidité et d’infiltrations, les locataires n’ont pas démontré avoir été dans l’impossibilité totale d’habiter les lieux dans lesquels ils s’étaient maintenus jusqu’en juin 2014. Pour la Cour de cassation, la Cour d’appel a souverainement déduit que les locataires ne pouvaient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour refuser le paiement des loyers. Les locataires auraient dû demander au bailleur la mise en conformité du logement et à défaut d’accord saisir la commission départementale de conciliation ; ensuite seul un juge aurait pu déterminer la nature des travaux à réaliser et leur délai d’exécution, et également réduire le montant du loyer ou suspendre avec ou sans consignation son paiement.

* L’exception d’inexécution est une mesure comminatoire qui consiste, pour une partie, à suspendre l’exécution de son obligation jusqu’à ce que l’autre partie exécute la sienne.

Source : 25 millions de propriétaires • N°janvier 2019


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