La mise en location d’une partie de sa résidence principale

Sachant qu’il n’existe pas de régime juridique spécifique pour la location d’une chambre dans sa résidence principale, il faut se référer au régime des locations meublées pour appréhender les conditions et les termes de ce type de location (1). D’un point de vue fiscal, les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous remplissez certaines conditions, les revenus tirés de cette location peuvent être totalement exonérés d’impôt.

Le régime juridique

Le bail meublé UNPI référence 103 applicable à la location d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire, peut être utilisé. Concernant les étudiants, la Cour de cassation a rappelé que le régime du bail d’habitation classique s’applique dès lors que, dans les faits, le logement constitue l’habitation principale du locataire. S’agissant par exemple d’un étudiant inscrit dans une université à plus de cent kilomètres de chez ses parents, ce régime s’impose, alors même que le bail exclut l’usage à titre d’habitation principale et que le locataire est domicilié légalement chez ses parents (3e civ., 4 février 2009, n° 07-20980). A noter: si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, vous pouvez conclure un bail simplement régi par le Code civil (articles 1714 et suivants du Code civil).

Le respect des normes de décence

La chambre louée doit respecter les normes de décence existantes fixées par le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Par exemple, la pièce doit comporter « un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre » et le propriétaire doit garantir une installation électrique conforme aux normes de sécurité. Au demeurant, s’agissant d’une chambre meublée, le propriétaire doit mettre à la disposition du locataire des meubles suffisants: un lit, un four, un réfrigérateur, de la vaisselle, une table, des sièges, des étagères de rangement, etc., tel que stipulé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui définit la liste minimale des éléments de mobilier d’un logement meublé.

La durée du bail

Si le locataire est étudiant, elle sera de neuf mois. Dans les autres cas, le bail sera conclu pour un an.

La surface à insérer au bail

La surface à prendre en compte sera celle de la pièce louée. En effet, les surfaces des parties communes ne pourront être ajoutées.

La fixation du prix du loyer

Si le logement est situé dans une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants (2), il convient de respecter le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 (modifié par le décret du 29 juillet 2022) qui interdit en principe d’augmenter le loyer à l’occasion d’un changement de locataire (3). De plus, si le logement est situé à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux ou dans certaines communes de la région parisienne (4), il faut à la fois respecter les loyers de références fixés par arrêté préfectoral et le décret du 27 juillet 2017 modifié. A contrario, si le logement n’est pas situé dans l’une de ces villes, le prix du loyer peut être fixé librement.

Les charges et impôts

Concernant la répartition des charges (électricité, eau, gaz), il n’existe aucune législation particulière. La solution la plus simple est d’établir un forfait de charges avec le locataire, prenant en compte la surface de la pièce, le nombre d’occupants et l’équipement. Quant à la taxe d’habitation, le propriétaire ne pourra pas la faire supporter au locataire. En effet, celle-ci demeure établie au nom du propriétaire bailleur pour l’ensemble du logement.

L’assurance

Le propriétaire doit prévenir son assureur qu’il met en location une pièce meublée de son habitation. Le locataire étant logé chez le propriétaire, il n’est pas en principe tenu de contracter une assurance pour risques locatifs (à vérifier dans le contrat d’assurance).

L’utilisation des parties communes

Il sera utile d’indiquer dans le bail les conditions dans lesquelles le locataire pourra user des parties du logement mises en commun. Ainsi, le bail pourra prévoir: la ou les pièces réservées exclusivement à l’usage du propriétaire; la ou les pièces, ainsi que les éléments d’équipement, qui font l’objet d’une utilisation commune, et dans quelles conditions ; le nettoyage des pièces communes, etc. De plus, il est possible d’encadrer les horaires d’usage des pièces communes notamment en ayant recours à un règlement intérieur qui devra être signé par le locataire en même temps que le bail (ce dernier précisera qu’un exemplaire du règlement intérieur a été remis au locataire). Enfin, il est conseillé de faire un état des lieux et un inventaire.

Les diagnostics obligatoires

Comme pour n’importe quelle location à titre de résidence principale, il conviendra de réaliser: un diagnostic de performance énergétique (DPE) ; un état des risques ; un constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble a été construit avant 1949; un état de l’installation intérieure de gaz et/ou d’électricité si l’installation date de plus de 15 ans.

Les garanties pour le bailleur

Le propriétaire peut solliciter de la part de son locataire: un dépôt de garantie dont le montant est limité à deux mois de loyer (5) ; et/ou une ou plusieurs cautions en vérifiant préalablement leur solvabilité. La possibilité de donner congé du locataire et du bailleur Le locataire peut donner congé un mois avant la date de son départ et ce à tout moment du contrat (y compris lorsqu’il s’agit d’une location de neuf mois pour un étudiant). De son côté, le propriétaire a la possibilité d’adresser un congé motivé au locataire au moins trois mois avant la fin du bail (6). S’il s’agit d’une location à un étudiant, la location prend fin automatiquement à l’issue des neuf mois.

Le régime fiscal: exonération d’impôt sous certaines conditions

L’article 35 bis, I du Code général des impôts prévoit que les personnes qui louent (ou sous-louent) jusqu’au 15 juillet 2024 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu pour les produits de cette location, si les conditions cumulatives suivantes sont réunies :

> les pièces louées constituent pour le locataire (ou le sous-locataire) en meublé sa résidence principale (ou sa résidence temporaire s’agissant d’un salarié saisonnier) ;

> le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables. Concernant cette dernière condition, la loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Pour apprécier si le prix de la location est raisonnable, l’administration publie chaque année à titre indicatif deux plafonds annuels par m2 de surface habitable en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale : pour 2023, ces plafonds de loyer, charges non comprises, sont fixés à 199 € en Île-de-France et à 147 € dans les autres régions.

1) S’il est possible en théorie de louer une chambre de sa résidence principale en location nue, la location d’une pièce chez soi est généralement meublée.

2) C’est-à-dire les communes des 28 agglomérations suivantes: Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse (cf. annexe du décret n° 2013- 392 du 10 mai 2013).

3) Voir notre article « Règles d’évolution des loyers: parution du décret annuel » paru en septembre 2022.

4) Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Les Lilas, Le Pré-SaintGervais, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville

5) Article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989.

6) Congé pour reprise, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux.